奉贤涨至5.5万/m²！凭什么？
上海最新土地联动价中，奉贤新城的一幅宅地，联动价达到5.5万/m²，而同批次的嘉定新城宅地，房地联动价为5.04万/m²，这已经不是奉贤新城的房地联动价的第一次上涨了！
2022年8月的去年第三批集中供地，奉贤新城与嘉定新城各拿出一幅核心位置地块，奉贤新城的联动价5.3万/m²，嘉定新城的联动价5.04万/m²。两次联动价调整，奉贤新城的涨幅位居五大新城前列。
奉贤新城的房价真卖到5W+了吗？销售情况和二手行情如何？新的联动价能否得到购房者的买账？奉贤新城今后发展潜力如何？
地产君认真梳理了一番。
01
奉贤新城房价破5W/平？
今年以来，奉贤新城一共有4个项目分7次入市，其中奉发名邸的开盘价格最高，第一次开盘，全部是高层公寓，单价逼近5万/m²，第二次开盘因为增加了叠墅，均价达到5.27万/m²；
奉发云境、中铁湖光逸景两个“地铁盘”，单价基本在3.7-4.1万/m²左右。
从销售情况来看，改善型的产品卖得较好。
同时可以发现，即使同在奉贤新城，新盘的价格有很大差距，这是怎么回事？
说起来，奉贤南桥核心的金海湖是房价的一个重要支撑点，5万+/平的房价都集中在湖边。
奉发名邸所在的奉贤新城10单元，紧邻上海之鱼（金海湖），高层可观湖景，上海之鱼周边的城市界面相对较好，商业、地铁、生态样样齐全。
图源：上海市规资局
2022年三批次联动价5.3万/m²的宅地，和2023年二批次联动价5.5万/m²的宅地，均位于“上海之鱼”所在的08单元。
其中，联动价5.5万/m²的地块为低密度宅地，容积率仅为1.2，未来可供应类别墅产品。
可以看到除了紧贴金海湖的楼盘，奉贤新城的主力供应新房均价在4万+/m²左右的水平。
据了解，保利明玥宸光还有一批收官房源，预测最快有望6批次入市，196套房源，97-143m²的3-4房，预计均价4.18万/m²。
此外，奉发左岸晶邸也有望在六批次上新，这个小区的容积率仅为1.6，包含约99-121m²的高层，和约143-153m²的叠墅，共303套房源。
奉发左岸晶邸 效果图
二手房行情，在链家网上目前挂牌价最高的房源来自紧邻金海湖的二手房小区合景万景峰，2015年建成，挂牌房源位于小区高楼层，挂牌单价51881元/m²，挂牌时间是3月20日。
信息来源：链家网
今年可查询到的成交价是位于南桥镇核心地段的苏宁荣悦，2015年的小区，一套低楼层房源于4月底成交，单价42874元/m²。
信息来源：链家网
02
最新联动价，购房者是否买账？
跟松江、嘉定大量导入外来人口不同，奉贤新城的置业客群，近几年主要来源于奉贤当地的改善需求，本地购房家庭以小换大、以远换近、以旧换新是他们最主要的购房动力。
奉发名邸在今年二批次开盘时，叠墅率先售罄，一定程度上从侧面说明了问题。
分析今年4月奉发名邸开盘，公示的摇号客户信息表，可以发现这样的购房者画像：
在参与摇号的367组购房家庭中，有283组家庭的身份证号码是310226开头（上海原奉贤县）和310120（上海市奉贤区），至少有283组家庭来自于奉贤本地购房群体，占比高达77.1%！
2023年二批次奉发名邸摇号公示名单统计数据
统计依据为身份证信息，仅供参考
另外，地铁站周边的楼盘，可能会吸引来自南上海地区，例如闵行南部区域的外溢购房需求，5号线地铁盘奉发云境、保利明玥宸光，入门级总价都在300万左右，作为刚需上车的地铁盘，有比较明显的价格优势。
不在南桥的地铁盘奉发云境，最近一次参与摇号的311名购房者中，身份证信息来自奉贤本地家庭的比例为62.7%，依旧以本地客为主，但比南桥核心区的楼盘略低。
非奉贤本地的购房家庭主要来自哪里呢？从身份证信息分析，来自金山、原南汇、青浦、崇明的家庭较多，也有零星来自市区徐汇、黄浦的土著身份证号，非310家庭中，江苏和浙江相对较多一些。
今年奉贤新城的7次开盘，总共1472套房源，对于刚需300-400万起步，改善500-600万这样一个置业价格段，从销售情况看，购房者还是愿意买单的。
目前相比嘉定、松江或青浦，外区购房者对奉贤新城的认可度还相对比较低，假以时日，随着交通接入和产业发展，未来还可期待。
03
交通大发展：3条地铁+4条市域线
图源：上海奉贤
已开通：轨交5号线，直达闵行莘庄，可换乘1号线
近期新建：15号线延伸段（已公示，待建）、南枫线（已官宣采购方案，待建）
远期规划：奉贤线、27号线、嘉闵线南延伸、曹枫线（部分线路在论证阶段，以实际官宣为准！）
其中， 15号线延伸段和南枫线就在奉贤新城核心区交汇，有望在今年开建。
预计2028年左右，奉贤新城有望进入双轨交时代，2030年前，奉贤新城有望进入3轨交汇时代。
纵横交错的地铁线路，将打破奉贤的交通壁垒，南北来往更方便，东西也可以快速交流，尤其是与浦东的沟通，将为奉贤打开新的局面。
示意图，仅供参考
04
生活、教育配套，加速度
社交媒体上有人自嘲奉贤相比其他新城发展缓慢，“要什么没什么”，其实，除了轨道交通，公路和桥梁建设方面，奉贤也在加速：
图源：奉贤区政府官网
据奉贤官网发布：S4公路奉浦东桥、S3公路及G228公路等市重大交通基础设施项目都在加快建设，提升奉贤对外快速交通能力。
图源：上海奉贤
产业方面，奉贤把重点放在东方美谷产业园、临港蓝湾等区域，抢占未来产业方向，一切刚在起步阶段。
目前城市界面最好的区域在金海湖周边，龙湖天街开业后人气不错，天气晴朗的周末节假日，在上海之鱼附近常可以看到停满来打卡游玩的自驾车。
图源：上海奉贤
教育配套方面，上音九棵树实验幼儿园、高丰路小学、奉贤中学附小、附中可以满足基础教育，高中阶段的奉贤中学近几年成绩亮眼，被一些上海家长戏称为“郊区之王”。
数据来自网络，仅供参考
医疗设施方面起步较晚，目前还没有拿得出手的配套，不过根据官宣，奉贤正在加快引入国妇婴奉贤院区、复旦儿科医院奉贤院区、新华医院奉贤院区的落地建设。
图源：上海市规资规局
05
奉贤还有哪些新房可选？
近期在售/即将入市
保利明玥宸光
作为保利置业深耕奉贤新城“玥系”第三子作品，整体地块约2.5容积率，规划6幢23-26层住宅，约80米奢阔中庭栋距，围合式中央园林布局，打造艺术会客厅、儿童乐园、约1000㎡阳光草坪、休憩平台、林下步道等全龄活动中心。
保利给这个项目定位的是进阶改善型作品，二期新品主打建面约97㎡璀璨3房户型，建面约143㎡创新洄游横厅4房户型，满足当代年轻化家庭需求，提供创造性解决方案。
保利·明玥宸光
看房通道 扫码预约
奉发云境
约350米步行距离，可达5号线奉浦大道站，未来联动即将开工的15号线南延伸段，二期房源建面72-140㎡。
项目聚焦TOD大城的生活主场，奉发云境正踞美谷大道黄金轴线上，附近有TOD 商业综合体（约50米步行可达）、南桥中心（北向一路之隔）、宝龙广场等4大商业综合体，周边更有海之花、奉贤博物馆、九棵树未来艺术中心、上海之鱼、新华医院奉贤院区（在建）等大城多元配套。
奉发云境
看房通道 扫码预约
悦澜天地
作为南滨江门户上的一大匠心产品，悦澜天地距离5号线萧塘站直线距离仅约150米，是“纯正轨交房”。
示意图
二期均价仅约3.82万/㎡，建面约86-135㎡河景高层&低密洋房，目前还有少量房源热销中。
项目向东约2.3km就是S4沪金高速，往北过奉浦大桥可连接S32申嘉湖高速并直通外环；虹梅南路隧道也在不远处，向北直通中环，离闵浦二桥也很近，地理位置不错。
悦澜天地
看房通道 扫码预约
其他热门楼盘
中铁建西渡项目
作为闵行进入奉贤第一站，西渡板块，真得太久没有新房供应了！
今年首批土地，中铁建拿下的西渡项目，房地联动价4.285万元/平方米。
项目距离5号线西渡站仅约250米（百度地图测距，仅供参考），未来将是一块名副其实的纯轨交房，与闵行仅仅相差一站地铁，房价便宜一大截。
项目规划方案已经公示：
根据方案，项目规划了高低配社区，共计7幢18层高层住宅、1幢17层高层住宅、6幢14层高层住宅以及10幢叠加住宅，外加1幢20层保障房。
中铁建西渡项目
看房通道 扫码预约
奉发贤荟悦邸
示意图
奉发·贤荟悦邸位于庄行，立足奉贤主干道解放西路西延伸段（在建），坐拥1 隧 2 轨 3 桥，承接闵行主城、链接奉贤新城。
项目容积率仅约1.44，以建面约71-169m墅级产品，构筑南上海难得的低密宜居生活墅区，均价31077元/m²，五批次已开盘，在续销中。
奉发·贤荟悦邸
看房通道 扫码预约
猜你喜欢
【市场】16区最新二手房价出炉，有什么变化？【新盘】13号线TOD旁，600万级大虹桥全新盘即将入市！【新盘】浦东周浦 | 16号线旁，500万级地铁全新盘待入市！【新盘】16号线约600米，500万级全新盘案名公布！