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董添中国证券报 2024-06-27

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6月7日，上海2024年第三批次集中土拍地块公告发布，取消此前的最高限价，恢复价高者得模式。这意味着从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶摇号机制不再实行。自此批次起，上海不再设定土地溢价率上限。

取消溢价率上限要求

6月7日，上海市土地交易市场发布今年本市第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。本批次商品住房用地出让，是“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，截至今日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）

本次取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。有利于企业打造“好房子”，有利于城市环境及基础设施建设。此外，取消上限也将使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算。

与此同时，本批次土地出让中未见到新房联动价的限制，这也代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。但这不意味上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。

探索拿地新模式

近日，包括江苏、北京、广州在内的多个地区土地市场出现新变化。其中，江苏挂牌首宗“带方案”出让的工业用地。

江苏省自然资源厅微信公众号消息，近日，张家港2021-G97-B号地块在江苏土地市场网公告挂牌。这是江苏首宗“带方案”出让的工业用地，标志着江苏省“标准地+双信地+定制地”服务模式再一次创新深化。2021-G97-B号地块位于张家港高新区，工业用地出让面积50亩，项目属于智能装备产业链，约定总投资不低于5.6亿元，亩均税收不低于96万元。

北京发布首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地预申请公告，起始价112亿元。该地块采取了“住宅+产业+配套”联动入市方式，其中包括朝阳区北部前苇沟、酒仙桥、电子城三个重点地域的产业、住宅及多类别配套用地，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。

对于北京的这宗供地，业内人士表示，本次土地组合出让体现出城市规划中的一种新思路与新探索，引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变。

此外，广州市规划和自然资源局挂牌出让一宗国有建设用地使用权，地块位于广州市荔湾区鹤洞路以南，挂牌起始价约6.45亿元，竞买保证金约为1.29亿元。在出让条件方面，竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求。根据公告，此次竞得人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

审读：程竹

编辑：张典阁

校对：张利静

监制：李若愚

签发：彭勇

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