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上海楼市风暴来袭,世界经济前途未卜

磐石之心 2023-10-16

恒大许家印被抓,引发了中国楼市巨震。市场扑朔迷离,如何看清形势?

一线城市全面实施“认房不认贷”,全国二线及以下城市取消限购限售,全国首付款比例下调等一系列楼市松绑政策在国庆之前集体实施,楼市发生了怎样的变化?

上海是楼市最火爆的一线城市,上海楼市动态也是全国楼市晴雨表。有媒体报道称,“认房不认贷”政策发布后三周以来,上海新房市场经历了火爆——熄火——平稳的三部曲。

同时,二手房挂牌价持续下跌,甚至有豪宅降价600万抛售。网友戏称,本想促销,结果搞成了集体出逃。那么,未来楼市何去何从?经济何去何从?

上海新房豪宅成交量优秀

据中原地产数据,8月28日至9月3日一周,上海新房成交面积27.71万平方米,环比增加113.98%;经过新政的强脉冲之后,9月4日-9月10日一周,新房成交仅5.66万平方米,环比减少近80%;新政后的第三周,环比再次增加了53%。

其中,在改善型需求刺激下,上海内环豪宅销售情况好于外环。9月25日,上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源,在当日下午摇号至244号左右时全部售罄,参与购买者还需要积分排队。

接着,上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源公开认筹,虽然未触发积分排队,但是仍需要以2.5:1的比例进行摇号选房。

上海豪宅之所以仍然火爆,因为内环新盘已经非常稀缺,大量富人有换房需求。老房换新房客户,在“认房不认贷”以及首付比例下调的刺激下,让豪宅市场再次火热。

二手房降价甩卖,业主出逃

事实上,价格10多万元每平方的豪宅新房销售火爆,主要购买群体是改善型需求。新房稀缺,加之新房品质高于旧房,在富人集中的上海,出现换房热是正常现象。

但是想要享受”认房不认贷“政策,必须把旧房卖掉,所以也推动了二手房挂牌量的增加,9月上旬最高日增挂牌量1400多套。

数据显示,75%的二手房源总价在630万以下,以中小户型为主,95.5%的二手房面积在150平方米以下。同时,为了加快出手旧房,二手房价格也出现了”踩踏“。

加之上海部分外国人和移民群体,集体返回移民国家,也加速了二手房抛售和降价潮。世茂滨江一套高层江景房在2022年6月份挂牌价2600万元,之后一路降价,到今年8月31日已经降了500多万元,现在2030万元。

二手房中介普遍反映,各种利好政策刺激了内环新房销售,但是二手房成交压力仍然巨大。

刺激政策,是否能刺激楼市回暖?

从上海楼市现状,可见一斑。改善型需求是购房主力,富人群体抛售老旧二手房,置换新房,导致上海楼市整体销售并未出现激增。因此,我们可以对全国做出以下预测:

首先,房地产市场两极分化。改善型住房需求,的确在各种刺激政策之下出现了复苏。富人群体是换房主力军。核心区域由于土地稀缺,新房价格仍然坚挺。

但是二手房价格与新房出现了严重倒挂。郊区房价持续低迷。

其次,依靠富人群体购房,很难扭转整体市场走势。核心区域高价盘的流动性较小,富人之间相互交易、置换,会导致整体楼市供应宽裕,二手房价格下跌,也导致平均房价仍在下跌。

从一二线楼市房价成交均价来看,同比2022年,大多数城市都出现6%以上的跌幅。

第三,暂时的房价走势有欺骗性,一年后的表现才是真实的。8月、9月各种刺激政策集体发布,会推动一部分的改善型需求集体兑现,但是整体市场的观望情绪仍然浓厚。

特别是刚需群体,由于自身收入较少,经济仍然处于曲折的复苏过程中,各大企业还在陆续裁员,所以购房热情并不高。比如,某大厂工作的夫妻,就坦言,收入不再增加,还有被裁员风险,虽然首付比例下调至2成,但是这增加了贷款金额,导致还贷压力增加。

比如,上海800万的房子,首付比例降至2成后仅需要160万就能上车,但是640万贷款,每月还款额高达3.5万多元,加之每月家庭消费1.5万元,计算自己家庭收入后,就发现不敢上车了。

财富增值效应不再,信心难建立

当前,整个经济面临的主要问题是信心不足,而信心不足的因素又是多方面的。有国际环境的影响,也有技术发展停滞,导致严重的产能过剩,还有美元加息导致的全球抽水效应。

此前,欧美国家持续的放水导致欧美人的股票、房产收入增长,刺激了欧美消费者的消费热情,也推动了中国商品在欧美市场的热销,进而推动了中国人收入的普遍增长。

中国的高速城镇化,也推动了国内投资的旺盛,消费的高增长。如今,美元加息,欧美房价持续下跌,股票类投资收入也开始下降,欧美通胀严重,影响了消费热情。

加之,大量制造业转移到东南亚和印度、墨西哥,这都抑制了中国的商品出口增长。加之,房价高企,国内城镇化接近尾声。内外双重压力之下,投资和消费两架马车,都开始降速。

因此,2023年是中产阶层财富普遍缩水的过程。面对这个困境,我们需要做好长期准备,忍受财富缩水、收入的增长停滞。

正如巴菲特所言,其在投资领域获得的成就,来自于时代的高增长。他告诫自己的投资人,高增长不可持续。财富收益的边际递减,是自然规律。整个世界都是一个“熵增”的过程,与生命一样,逐渐走向衰老和死亡。

回顾1929年大萧条以及历次经济危机,带领世界经济走出困境的都是“技术创新”。但是技术创新的难度正在加大,2008年3G技术普及,让全球经历了短暂的“熵减”。

如今,有什么样的突破性技术,能够再次把世界经济从衰退的泥潭中拉出来呢?我们期待科学家的智慧。

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