2023第一雷：城投债的大窟窿，房地产的深困局

2023年第一个刷屏雷，居然是城投债的。

其实在去年的文章《城投债“金身不破”信仰下，隐藏着一颗大雷…》里，咱们就提到过在那些经济实力比较弱的地方，即便没有发生实质违约，城投债展期处理，也就是将还款日延后的案例已经见怪不怪。

那个时候，贵州遵义的城投平台就已经爆出不少违约的雷。

让人没想到的是，最近遵义最大的城投，遵义道桥建设有限公司发布的“银行贷款重组事项公告”，竟然把期限拖到了20年之久，同时利率降到3%-4.5%一年，而且前10年仅付息不还本，后10年分期还本。

不禁让人感慨，有地方政府信用作为背书，城投公司就能这么的山穷水尽→尽力而为→为所欲为→为所欲为→为所欲为......吗？

不过城投其实也是个背锅的。

地方政府借钱会被各种限制，但城市建设是搞重资产的活，要很多钱，那么就只能以企业的名义去借钱，于是就有了城投。

城投代替地方政府发债借钱，地方政府通过收税卖地，拿到财政收入去给城投还债。

一大把钱到了握权人手上，就像一个诱惑的存在，如果约束不住的，乱花钱浪费的现象就少不了，而银行当初在每一笔借款中间也能捞到不少的手续费油水，所以现在银行看似遭殃，但实际也是一个愿打，一个愿挨。

出现了过度举债之后，如果之前投资的项目回报不行，利润跟不上，收入顶不住，就只能祭出借新还旧大法。

借新还旧的情况早已存在多年，大家都是那么玩的，某种程度上来说，这还是一种资金使用率更高的方式，满足了连续使用的需求。

小地方产业经济不够强劲，财政收入主要就是依赖卖地，而且卖地收入也能快速回血。房地产兴盛的时候，不断卖地，不断开发，房价在涨，老百姓抢着买房，只要现金流玩得转，就可以一直奏乐一直舞，那时候确实也有那个条件能这么玩。

但大疫3年，地方政府抗疫费用支出大，偏偏这时候还碰上了房地产拐点，卖地不行了，财政收入陷入紧张。而且经济不好，大家信心不足，不想借钱了，城投公司想借新还旧也变得艰难。

所以对于那些经济实力比较弱的地方来说，政府手上没啥钱，城投也借不到新的钱，现金流玩不转了，怎么挪都挪不出来，城投债最终就只能违约展期，以时间换空间。

遵义道桥城投的155亿银行贷款这块，看着有了一个处理结果，但除了银行贷款以外，还有其他非标、债券，从2022年公司债券半年报来看，银行贷款余额164.48亿，占全部有息债务余额的35.87%。

这次和银行谈判下来了，其他的债务违约压力到来的时候，还能像这次那样友好协商吗？

作为遵义市最大的城投平台，遵义道桥的违约，暗示了遵义市其他城投面临同样的债务压力，再大一点来讲，这也是国内其他财政实力弱、债务负担高的城投的一个缩影，他们也会把遵义道桥城投的这次的展期，作为一个“处理结果范例”来参考。

毕竟财政部已经说了，中央不救助，谁家的孩子谁抱，市场化解决。

地方政府虽然急需现金流回血，但就目前的情况来看，房地产救市这边面临着巨大挑战，或者说是一个困局。

2022年房地产救市的政策可以说是密集，而且一条比一条重磅，降低首付比例、取消限购、降低利率、地产“三支箭”发出等等，依然抵挡不住楼市销售的惨淡下跌。

统计局的数据，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿，同比下降26.6%。

2022年重点100城新建商品住宅成交面积，同比降幅接近四成，绝对规模是2015年以来最低水平。

所以2023开年，两大利好接踵而至。

央行和银保监发话，之前的阶段性利率下调政策，正式建立为长效机制——

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

也就是说为了救市，一些符合条件的城市，首套利率甚至可以不设下限的往下砸。

与此同时，住建部也说要大力支持购买第一套住房，合理支持购买第二套住房，至于三套以上住房原则上不支持，这就是房住不炒的大背景在。

之前众多利好政策之所以反应平淡，除了因为疫情大家收入预期不确定之外，还有一个重要原因就是——

很多人是基于房价上涨的信仰来买房的。

如果房住不炒，那么除了寥寥的核心城市和核心区域外，其他地区的房价都不会怎么涨了，甚至还下跌。

那么在这种情况下，很多人对买房就没了之前的热情，拿钱去做其他投资，也不想来楼市接盘了。

但如果房住不炒放开，确实可以激起一波财富效应，吸引来接盘侠，但这是治标不治本，甚至是饮鸩止渴，积累了更大的风险。

所以咱们上面才说这是一个巨大的挑战和困局，现在监管也是先放松二三四线城市，精准施救，看市场的反应，再不断调整尺度。

所以再想投资房产的，务必有一个清醒认知——

你愿不愿意当这个接盘侠，为国接盘？

刚需和改善的，关注点在自用，没什么接不接盘的说法，趁着利好政策，可以考虑打点一下。

至于城投债，咱们之前讲过对于个人投资者来说：

涉及城投债投资比较多的是信托和银行理财，信托最好就都不要碰；银行理财的话，一定要看底层资产投到了哪里，如果看不到，简单粗暴的方式就是选R2以下的产品。

至于债基，担心城投的话可以买老牌基金公司的、基金经理任职时间长、历史业绩稳定的产品，看看前十大持仓，还有基金经理在基金报告里有没有说关于城投的信息。

或者干脆只买利率债债基，避开信用债基，特别是那些高收益债。

（利率债信用债怎么辨别，有需要的可以点击下面“相关文章”的第一篇查看。）

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