租购并举，住房的幸福感从何而来？ | 社会科学报
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在城镇化过程中，新进城市民与老市民在住房居住现状、改善住房的可能等方面仍存在着明显的不平衡，新市民解决住房问题的渠道不足，住房的可负担性较差等问题显化。未来如何进一步增加新市民住房的可得性，是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的重要内容之一。
原文：《新时代住房平衡发展的关键》
作者：上海师范大学房地产经济研究中心教授 崔光灿
新市民住房问题不断显化
我国城镇化快速发展的过程中，每年新增城镇人口2千万人左右。新增城镇人口以新毕业大学生和进城务工人员为主体，多数原来不是当地城镇户籍，所以可称为新市民。
相对而言，具有城镇户籍的老市民，多数家庭已通过住房制度改革、动拆迁、住房保障或购买商品住房等，较早解决了基本住房问题。但新市民，由于进城时间短，工作与收入不稳定等原因，多数还没有解决基本住房问题。近年，新市民的住房问题更加突出，一是房价不断大幅上涨，无论是购房还是租房的成本都在增加，新市民的住房可支付能力在下降。另一方面居住的稳定性较差，大部分城市租赁住房市场不发达、不规范，对承租人权益的保护不够。所以，在我国城镇化过程中，无论是购房渠道还是租房渠道，都还没有成为新市民解决长期居住问题的途径，而无法长期稳定居住的新市民很难真正实现市民化。
新市民缺乏稳定住房、稳定公共服务是实现“人的城镇化”的一个重要障碍。我国过去的住房保障或支持政策主要针对城镇户籍家庭，针对非户籍市民的政策非常少，并且主要是阶段性支持。且在新市民中，只有部分大学毕业生可以顺利取得城镇户籍成为真正的市民，而更多的人无法取得户籍，但又准备长期在城镇中工作和生活，这一群体在大城市尤为突出。以2016年底主要大城市的非户籍常住人口占比为例，其中北京为37.2%，上海为40.5%，深圳为67.7%。
因此，一方面，我国大量城镇新市民无力依靠市场解决长期居住问题，另一方面也缺乏相应的支持政策，使多数新市民在解决住房问题上，缺乏获得性，成为制约新型城镇化发展的关键问题之一。
深化住房制度改革的着力点
我国住房制度改革起点于解决住房绝对短缺问题。为加快住房建设，改革由政府与单位统一建设分配的福利住房制度，建立与市场经济相应的建设供应机制，1994年国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，把建立分层次的住房供应体系，建立市场和保障相结合的住房新体制作为住房制度改革的重要目标。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》指出“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。2000年后，全国各地基本停止了实物分房，市场化购房成为了市民解决住房问题的基本渠道。但由于房价不断上涨，居民购房支付能力不足问题越来越明显。为此，2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责”。从各地的实施情况看，分别结合自身的特点采用多种住房保障形式，一方面完善原有的廉租住房、经济适用住房制度，另一方面不断探索新的公共租赁住房、限价房、共有产权住房等政策，各级各地政府住房保障责任意识不断强化，住房保障制度不断完善，住房保障范围不断扩大。但这些政策主要是针对原有户籍家庭，只有少数城市将公共租赁住房向非户籍常住人口放开，所以新市民住房政策始终没有得到足够的重视。
近年，各地开始加大了以人才为主的新市民住房支持政策，如北京实施了包括新市民的共有产权住房，南京实施了面向人才的共有产权住房，深圳实施了人才住房等。加大新市民住房支持中，人才是各城市争夺的重点，但对普通新市民的住房支持政策仍比较缺乏。党的十九大在报告中提出“让全体人民住有所居”，再次确定了我国住房发展的目标。要实现这一目标，我国城镇住房问题的关键已由原城镇市民转为新市民，如何解决好新市民的住房问题是实现住房制度改革的关键内容。所以，城镇住房的主要矛盾已从过去的数量不足问题，转化为结构问题，其中包括对新市民缺乏住房支持政策关键问题。下一步，如何建立面向新市民的住房供应体系，成为深化住房制度改革的着力点。
重点是可获得与可支付
新市民由于收入、年龄、职业等存在明显的差异，不可能简单地通过一种方式支持其解决住房问题，需要分类、分层实施不同政策。城市政府需要根据人口、产业规划，明确对不同新市民住房关注的重点。
对于普通进城务工人员，首先要解决居住安全问题，同时考虑其可支付问题。其中居住安全问题主要包括居住的消防安全、卫生安全，以及合法居住。因为这部分人口收入相对较低，更容易为节约支出而选择有安全隐患的低成本居所。所以城市管理中，要规范与支持并重。并积极创造条件，多渠道增加低成本、规范的住房。如对于依托于单位的建筑工人、制造工人，应鼓励政府或企业通过建设职工宿舍的形式，解决安全、规范阶段性住房问题。对于大量的第三产业的服务人员，由于他们居住分散、总体支付能力有限，应发展城市租赁住房，特别是普通租赁住房解决这部分人的住房问题。关键是对这部分群体要留有一定的城市生存空间，而不是通过动迁等一味地“挤压”其生存空间，要规范和引导，使他们的基本住房权益得到保障。
对于新就业的大学毕业生，主要解决阶段性稳定性及可支付性。新就业的大学毕业生，一般积蓄少，在住房市场上经验不足，需要一个安全、稳定的居住空间。考虑他们会长期在城镇“扎根”，并作为城镇发展的动力，首先在前期需要对他们租赁支持，通过公共租赁住房或租赁补贴，减少前期的住房支出，使他们有稳定的居住的环境，能在城市稳定生活。
对于工作一段时期后的部分新市民，如果他们收入增长较快，且未来收入预期稳定，可解决购房的可支付性问题，支持部分家庭拥有产权住房。使他们通过购房解决长期安居问题，并起到“有恒产者有恒心”的作用。
针对新市民的住房政策，关键在于所有打算在城市合法、稳定居住和就业的人口，在住房可获得性、可支付性上要有稳定的预期，使他们可以长期稳定地在城镇居住，实现人的城镇化。
“租购并举”多渠道支持新市民的住房
首先，继续加大各类面向新市民为主的租赁支持政策。一是鼓励有实力的企事业单位自建职工租赁住房，并完善相关政策，统一纳入公共租赁住房政策范畴，享受相关政策优惠。二是鼓励单位对新市民为主的职工发放阶段性的租赁补贴，并与各类机构经营的租赁住房对接，可由单位“包租”公共租赁住房或社会租赁住房。三是发展机构经营为主的租赁市场。可创新支持手段，如德国政府提供20年的长期无息贷款以及土地优惠政策，美国政府也通过低价土地、低息贷款、容积率奖励等鼓励企业建设租赁住房，主要是提供稳定的租赁住房房源。
其次，对在城市工作一定阶段后的新市民青年家庭，要形成“租售衔接”的住房供应体系，给予适当的购房支持，包括鼓励单位给予货币化补贴。对于有条件的城市，逐步将这部分家庭纳入限价商品住房、共有产权住房等供应。这样，青年家庭在前几年可以通过公共租赁住房、享受租赁补贴等解决住房困难，此后可通过购买商品住房或共有产权住房。由“租”到“购”的支持相衔接，形成完整的“租售并举”的青年人才住房支持体系。
从国际住房发展趋势看，在基本解决了城镇中低收入家庭住房困难后，都开始考虑以年青家庭为主的住房政策，并重点支持青年家庭首次购房。即使在住房市场化程度比较高的国家，也会有产权住房支持，如美国纽约从2003年到2014年间，提供的16.5万套保障住房中有4.4万套为配售型保障住房。英国计划在未来5年内，建设13.5万套共有产权住房，以实现“任何努力工作并尽力储蓄的人都应该有机会购买一套属于自己的住房”的理念。新加坡在组屋的基础上，还有专门针对收入超过保障线的夹心层政策“执行共管公寓”，主要针对年轻的大学毕业生和专业人士。我国香港从上世纪90年代，相继推出了“夹心阶层住屋计划”和“夹心阶层住屋贷款计划”、“置安心计划”，以支持青年家庭购买住房。
着力解决各类新市民，特别是青年家庭的住房问题，可以促使住房发展更好地体现坚持以人民为中心的发展思想。通过增加住房的可获得性、可支付性、可预期性，更多更公平地惠及全体人民，不断增强人民在住房领域的获得感、幸福感、安全感，是新时代住房发展的重要目标之一。[本文系国家自然科学基金“住房保障家庭福利依赖及经济自助行为研究”（71473166）阶段性成果]
文章原载于社会科学报第1604期第2版，转载请注明出处，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。
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