未来办公① | “时髦城市”的Idea经济

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未来的办公空间应该是什么样子？是无数的电子屏幕、全息成像？还是绿色植物环绕、温暖舒适的“非正式社交”发生地？是更加集中，更加倾向于一个数字中央集权的城市？还是更加分散，散落在那些拥有时髦文化、精致环境的传统城市？以上这些问题，正是后疫情阶段产业、政府、设计师都在思考的“未来”问题，然而所有的未来实际上都是基于当下的认知才能建构起来。

《城市中国》研究中心（UCRC）在“未来社区”后，联合（深圳）首届国际工作环境设计应用展，共同对未来办公的形态进行研究观察，并通过展览、论坛对未来办公空间进行解构、畅想（展览详情见文末）。本文为“未来办公”系列研究观察之一。

依据美国2015年人口统计数据，新世纪以来出生的一代已经约占美国总人口数量的三分之一，正在逐步走入工作岗位，建立家庭。预计到2030 年，“千年一代”将占据美国劳动力市场的四分之三。世界办公正在被年轻一代占据。作为信息技术和互联网时代新“崛起”一代，他们喜欢时髦新潮的事物，喜欢多样性和多选择性，追求步行混合的生活方式，认为“长距离通勤就是在浪费生命”，偏好在步行友好和功能完善的邻里生活，善于运用网络信息技术，已经成为创意阶层的主力军。早在2012~2013年美国建筑师协会对居民需求进行了调查，超过一半的受访者希望居住在短距离上班、可步行、娱乐和搭乘公共交通方便的地点。这样的办公需求希望的市场供给是城市住宅、办公、商业混合开发，毗邻空间功能互补，还要有潮流化的空间和内容，在15分钟生活圈内，布置具有相互支撑作用的办公、商业、居住等功能。这样至少包含住宅、办公和零售三项功能设施以及其他便利服务设施和公共设施的复合型社区，在市场机制的作用下，最终发展成为都市的创新经济区。       

从“硅谷模式”到非CBD的社区办公

其实1976年，美国城市土地研究所(ULI)就第一次提出了混合使用开发的概念：遵从一个整体的规划方案，采取高密度和高强度的土地开发方式，具有良好的空间品质与连续性的步行环境，拥有三种或以上各自独立市场客源和互补性功能的综合体，这些功能包括零售、办公、住宅、娱乐及酒店等，包含公共设施、文化设施和休闲设施等。例如，旧金山的米申湾（Mission Bay）占地面积约1平方公里，主要居住用地与主要办公用地相距约300米，即步行不到5分钟的距离，居民生活和联系非常方便。美国市场的绩效基本证明了复合型社区内的办公销售切实带动了整体项目的开发运营。再如，华盛顿特区、旧金山、波士顿和波特兰等城市，2006～2015 年CBD 的办公空间增长缓慢，但复合型社区内A类办公空间的销售却快速增长。甚至在华盛顿特区的诺玛，CBD办公建筑销售面积也几乎只有复合型社区的25%。

旧金山的米申湾曾经是荒凉的工业区，现在是一个新构建的城市社区，并已成为城市增长最快的社区之一。这个社区是整个城市的科学家和科技从业者的集中地，吸引了很多年轻人。著名的新兴企业优步的总部就在这个社区。（图片来源/radiology.ucsf.edu）

Mission Bay基于275x412英尺的尺度，实现步行性和便利的行人通行，但又足够大，可以有效地发展经济。(图片来源/ ohnsonfain.com)

住宅、办公和零售等功能混合，米申湾社区内的办公销售切实带动了整体项目的开发运营。(图片来源/ ohnsonfain.com)

Mission Bay为旧金山市增添了一个新的充满活力的社区。(图片来源/ ohnsonfain.com)

在美国，复合型社区的办公空间具有明显的租金竞争力和投资价值。华盛顿特区的诺玛、旧金山的米申湾两个复合型社区的办公空间租金与CBD几乎持平，而波士顿海港区和波特兰珍珠区的社区办公楼租金却将近是CBD的两倍。就办公楼的空置率而言，2016 年4 个社区的办公建筑的平均空置率为9％，而CBD 的办公建筑平均空置率为10％。

波特兰的街区尺度被定义为60米 X 60米。六十米的距离意味着常人不到一分钟便可走完一个街区，而车在街区里开的速度又不会太快，给行人的步行和穿越提供了舒适的环境。

波特兰珍珠社区前身是一个衰败的工业区，经过规划改造，如今发展成为了一个复合功能的综合社区。

珍珠区有多家画廊、24小时的书店、艺术家工作室、时装店、古董店、时尚家具店、居住区和高人气的公园。

珍珠区社区的红线宽度较小，行人易于穿越。沿街建筑立面也非常丰富。

珍珠区特色小店令人目不暇接，走过玲琅满目的精品小店，美味的餐厅，咖啡馆，广场公园，再到下一个街区。让人一直兴趣十足，期待着下一个街口的惊喜。

复合型社区的企业更有人才吸引力，在互联网与数字化的驱动之下，远程办公和移动办公成为可能，越来越多的企业离开传统CBD的单一办公区，迁往更具“烟火气”的邻里社区，越来越多的高科技公司及初创企业选择在社区办公，而非CBD。在这种追寻生活品质的潮流之下，越来越多的创新企业聚集在非传统CBD的、生活便利的、潮流热点汇聚的社区，这些地点迅速成为城市的“创新集聚区”，改变了传统的城市办公区集中于CBD 的旧格局，也颠覆了1950年代以来依托郊区化的“硅谷模式”。

“潮世界”的“潮元素”

现在的城市发展策略在具体的细化上都会向有利于城市创意发展倾斜，指定一些对创意产业和创意人群的支持性政策，规划创意园区给予空间集聚的可能。然而创意产业的真正源泉是“Idea”，发展良好的创意产业集聚区，往往是兼有生活、办公、零售、交通便利的“烟火之地”，比如上海田子坊。从事创意产业的创意人群追求的是思想的交流和电光火石的Idea迸发，能够产业这样的效应往往是一些具有潮感的主题空间，在休闲消费的同时，也获得了一种全新体验。

最近，英国MoveHub机构进行了一项研究——“世界上最时髦的城市是哪一个？” 选取全球15万人口以上的城市，以每10万城市居民拥有素食餐馆、咖啡店、纹身店、古董精品店和唱片店的数量为指标，综合加权获得时髦指数（满分为10分），涉及 20个国家的446个城市，共有2834家唱片店，7772家素食店，14588家纹身店，15549家古董精品店，以及93203家咖啡店，覆盖2亿多人口。

“时髦指数”最高的前25位城市（数据来源/MoveHub）

  （数据来源/MoveHub 制图/丁馨怡）

研究结果显示，前两名的数据非常接近，布莱顿（Brighton and Hove）得到8.1632分，波特兰（Portland）得到8.1631分。这很可能是自“马尼拉之战”、“布莱顿之战”和“联合王国之战”以来最伟大、最富诗意的对决。毫无疑问，布莱顿是世界上最时髦的城市。距离伦敦仅60分钟火车车程的布莱顿，是一座散发着独特创造性活力且独具国际化的英国海滨城市，并且是英国唯一一个拥有绿党议员的地方，一直以时髦闻名遐迩。与此同时，盐湖城（Salt Lake City）以7.8527分位居第三，西雅图（Seattle）和里斯本（Lisbon）分别以7.0290分和6.9437分排在前五名。事实上，前20名城市表明大多数潮人的据点都在海边。

布莱顿，这座城市拥有布莱顿码头、皇室楼阁、鹅卵石海滩等丰富的自然和人文观光资源，是英国晴天数量最多的海滨城市，集结了许多复古二手商店、咖啡酒吧和纹身馆等数百家。布莱顿不仅是不列颠岛上为数不多富有异域风情的城市,更以悠闲而创意感十足的城市环境著称。（图片来自网络）

历史的痕迹

黑胶唱片近年来又卷土重来，欧洲似乎是这一复兴的心脏。布莱顿以每10万人拥有9.142家唱片店的记录成为了该领域的最大赢家，其次是波尔多（Bordeaux） (5.747)、哈勒姆（Haarlem）(5.631)、波尔图（Porto）(5.608)和明尼阿波利斯（Minneapolis）(5.077)。

欧洲城市每10万人拥有唱片店分布图（Image Source / MoveHub）

与此同时，欧洲也有不少古董精品店。里斯本和波尔图分别以每10万人拥有78.022家古董店和68.501家旧货店的成绩让葡萄牙在该项领域中占据前二。奥斯陆（Oslo） (47.401)和赫尔辛基（Helsinki）(42.976)是北欧国家的代表，而佛罗里达（Florida）凭借其历史悠久的三个城市——圣彼得堡（St. Petersburg）、迈阿密（Miami）和坦帕（Tampa），取得了不错的成绩。历史悠久的城市更经典是有道理的。

尽管美国在总体排名中占据主导地位，但欧洲城市的排名则更为靠前。布莱顿、里斯本、赫尔辛基和波尔多（Bordeaux）轻松跻身前20名，马尔默（Malmö）、苏黎世（Zurich）、坦佩雷（Tampere）、曼彻斯特（Manchester）和爱丁堡（Edinburgh）也都榜上有名。

布莱顿巷区，由几条繁忙的商业小巷组成。这里曾是布莱顿斯通村(Brighthelmstone)——一个寂静渔村的所在地，如今已经转变为历史和商业街区，街边遍布各式各样的珠宝店和古董店，很多充满创意的独立设计师店铺也在此开设。(图片来自网络)

布莱顿的巷区精品店，无论是古董珠宝店，还是当代的定制设计，总能找到自己喜爱的店铺。（图片来自网络）

巴黎拥有世界最大的古董家具市场，汇集了成百上千的古董家具店铺。

法国人对潮人也有自己的称呼：资产阶级的波西米亚人或者波波族。尽管巴黎（Paris）(5.4519，第49位)输给了波尔多(6.3405，第17位)，成为法国的波波族首都，但巴黎是人口超过100万的城市中表现最好的。

纯素之地

不出所料，美国西北部城市表现出色。波特兰是北美时髦之王。紧随其后的是西雅图 ( 7.0290，第4位)、斯波坎（Spokane）(6.6950，第10位)、尤金（Eugene） (6.5861，第12位)和旧金山（San Francisco）(6.4382，第15位)，这五个城市的素食者密度都特别高。

盐湖城(排名7.8527，第3)在美国去年的调查中就稳居榜首，犹他首府（盐湖城）在指标的各个方面表现的都很优秀，可能是继波特兰之后第二个能有“完整潮人体验”的地方了。

一般认为，加拿大并不是特别时髦。事实证明，加拿大的时尚之都是维多利亚（Victoria） (4.6409,88)，在拥有素食店和唱片店的指标方面颇具竞争力，但纹身店的拥有量相对较少。

咖啡之王

澳大利亚整体表现不佳，但绝对是咖啡控。黄金海岸（Gold Coast）、基隆（Geelong）和墨尔本（Melbourne）的咖啡店密度分别以每10万人140.262家、128.383家和119.569家位居第一、第二和第四。布莱顿(125.381)和波特兰(118.307)分别居第三、第五。

澳大利亚的咖啡举世闻名。2008年，星巴克因为无法与当地的咖啡制造商竞争，不得不关闭超过70%的澳大利亚门店。虽然澳大利亚在唱片店和古董精品店这两项指标中表现逊色，但如果有需求还是能很多地方买的到。在澳大利亚有新鲜的咖啡、素食小面包、金色的沙滩，还有那些暗地里鄙视艺术家纹身的土著纹身。

每10万人拥有咖啡店数量的城市分布图（Image Source / MoveHub）

墨尔本一直是澳大利亚的“文化首都”，咖啡文化以及精品店闻名遐迩。穿过墨尔本中心小巷的一家家精致致的咖啡馆和酒吧。（图片来自网络）

澳大利亚黄金海岸每10万居民中就有超过140个咖啡店，这种极简的店面设计营造出一种紧张和压迫感，来去匆匆。（图片来自网络）

纹身工作室

纹身店最多的22个城市都在美国。拉斯维加斯（Las Vegas）以每10万人29.388间纹身工作室的数量高居榜首。纹身在美国是一项价值数十亿美元的产业，26岁至40岁的美国人中有40%都有纹身。

总体上，大城市的“时髦指数”较低，该项研究再次显示。前40名中没有人口超过百万的城市，伦敦、纽约和柏林这样的大城市是因其时髦街区而闻名，但在城市的整体时髦度中表现的却并不出色。如上所述，在超百万人口城市的排名中巴黎位居前列，紧随其后的是洛杉矶 (5.4331,51位)，之后是达拉斯（Dallas） (4.9517，第72位)、圣地亚哥（San Diego）(4.8628，第76位)和巴塞罗那（Barcelona）(4.7998，第80位)。运用这样的方法论来研究评价城市的潮感，或许还不够，但至少让我们对大多数西方“潮”世界有了一个基本认识。

结语

在产业升级转型的城市发展趋势下，未来的办公将是创意集聚的空间。从事“idea”产业的人群，“不仅在此工作，也在此居住，”这是一个非常重要的特点。他们偏好于休闲体验化和差异化，认为所有的事情都值得被认真对待，注重工作、生活、休闲三种空间的毗邻及融合，对生活和工作的地点选择更加注重的是整体的环境氛围，追求第三空间的时髦潮感和对自身idea的激发性。所以这个集群必须是功能多样互补、彼此相关凑在一起，形成一种互促性生态，需要的办公环境是集聚、连接、潮流之地，兼具全球性、地方性和社区属性。

“自由”、“共享”、“移动”可能是未来办公的关键词。工作风格的创新和现代技术已经帮助培养了一种可以在办公室之外同样高效工作的员工队伍。“疫情”更加推动了这种工作方式在人们心里的认可度。据调查，65%的办公室白领在畅想未来办公环境时表示，如果工作状态能更自由灵动，办公空间更智能化，将上班变成一种“爱好”。在把握新一代创新人才对办公环境的需求变化趋势的同时，将潮流元素真正转移到实际的经营行动中。

以年轻、时尚、潮流、品味为核心价值，将区域历史文化沉淀与现代办公深度结合，深挖历史文化，发挥文化价值并最终转化为办公楼宇的租金体现。住宅、办公、零售跨界复合，使居住、办公、商业、公共空间、公共设施之间的互动结合成有机的整体。智能服务逐步渗透进办公空间，是必然的趋势；绿色与智能，将是未来办公空间的设计走向。空间的设计重点是面向所有使用者开放的公共空间，自由最大化，但同时也有保护每个人私密的部分，给予个人安全感，给每个想小憩思考的人提供一个放缓的空间。未来办公可能应该侧重于采纳灵活办公空间策略，也应该充分发挥“第三场所”的积极作用，来满足新一代员工及移动办公的需求，满足新一代创新阶层对工作效率与生活品质的追求。

本文研究团队：《城市中国》研究中心

策划/崔国+苏蓓

编辑/丁馨怡

翻译/杜鹃

参考资料来源/JLL、Move Hub

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