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媒体看奉贤丨老城区褪去历史尘埃,“南桥源”:老奉贤心中风景重现

上海奉贤 2024-01-13

The following article is from 三层阁 Author 沈思怡


近年,伴随奉贤区“南桥源”城市更新项目持续推进,沈家花园、南桥书院、鼎丰酱园等数代奉贤人记忆里熟悉的“南桥九景”正逐个褪去历史尘埃,带着新功能以新面貌呈现在世人面前。


老城区面貌焕新,离不开精准有序的城市更新。如何将更完善的公共服务嵌入有限的存量空间?1月10日的《解放日报》头版关注“南桥源”城市更新项目↓




今年1月底,南桥书院的地下停车场即将面向社会开放,360个车位将在一定程度上纾解周边老旧小区停车压力。今年10月,奉贤的老地标建筑鼎丰酱园与古华庭改造项目也将在全面焕新后,重新对公众开放。


近年,伴随奉贤区“南桥源”城市更新项目持续推进,沈家花园、南桥书院、鼎丰酱园等数代奉贤人记忆里熟悉的“南桥九景”正逐个褪去历史尘埃,带着新功能以新面貌呈现在世人面前。


老城区面貌焕新,离不开精准有序的城市更新。如何将更完善的公共服务嵌入有限的存量空间?除了破墙、通路,城市更新还要破解什么难题?城市更新如何寻求“高大上”与“接地气”之间的平衡,又该如何可持续发展?在项目启动6周年之际,记者探访“南桥源”城市更新项目。





融合:空间复合利用






作为“南桥源”项目之一、南桥书院的所在地,是有着百年历史的南桥中学。改造前,南桥中学建筑陈旧、设备功能欠缺,无法满足在校师生日益提高的教学需求;学校周边的老城区,也面临缺少运动空间、道路逼仄、停车困难等问题。


“在老城区做城市更新,底层逻辑是百姓缺什么我们补什么。对南桥老城区来说,关键就是缺公共空间、商业配套、体育设施、停车设施。”项目推进方奉发集团副总经理周卫中说。


因此,在设计上,南桥书院项目旨在“学区+社区”相互融合,在重构存量土地资源的同时对空间复合利用。



南桥书院项目包含综合楼和运动场改造。综合楼在建筑上采用“搭积木”错落叠加的手法,将原址中分布散落于不同地点的图书馆、阶梯教室、剧场、食堂、实验室、美术教室和音乐教室等功能空间拼贴堆叠成一座3层近9000平方米的“空间魔方”。通过对空间集约化利用,为校园北侧运河滨水景观带贯通释放更多公共空间,能够在保证学校功能性和周边交通动线高效组织的前提下,将临河景观空间归还给公众。


改造带来的最大变化,是运动场及停车空间的拓展。周卫中介绍,通过错层设计,项目将与足球场并排的室外篮球场抬高2.6米,让其下部半地下空间成为面向社会的停车场,其中包括284个地下停车位和76个专供家长临时接送学生使用的地上停车位,还搭载了智慧停车系统,便于使用管理。“通过对有限的空间复合利用,能在确保学校功能的基础上,最大限度释放区域公共服务功能作用,提升百姓生活质量。”


事实上,集约化的思路同样贯穿在整个“南桥源”项目的改造过程中。在周卫中看来,老城空间密集的建设现状注定无法大拆大建,如何通过改造,在老城现有尺度下,解决老百姓现实需求和老旧城市空间功能之间的矛盾,才是城市更新最主要的目标之一。



以停车为例,整个“南桥源”项目涉及的0.7平方公里地块内,算上企业、单位、居民区,共需要6000多个停车位。改造更新前,至少有2000辆车需自行在地块范围外寻找解决方案。“为此,我们在多个项目改造中,都尽可能地拓展设计了地下停车空间。如在古华山庄地下辟设600个停车位;鼎丰酱园地下增加300个车位;沈家花园东侧商业地块预估增加400个车位。”周卫中说。





活化:老城区更新再生




在老城扩张及现代化进程中,刻进许多当地人记忆的四古溪行(古华商城、古华山庄、古华园、古华渡)、沈家花园、南桥书院、卜罗德祠、运河水乡等“南桥九景”,有些只剩下遗迹,有些则被新建的道路或高楼包裹进了隐秘的角落,失去早先承载的城市功能。



2017年,“南桥源”城市更新项目启动。曾经的“县委大院”,位于南桥镇解放路502号的沈家花园成为开篇之作。沈家花园始建于上世纪20年代,至今已有百年历史,是奉贤唯一保存完整的近代海派花园别墅建筑。经过3年多改造,2020年1月,焕新后的沈家花园向市民开放。


如今漫步在沈家花园里,游客仍能体察到中西元素结合的建筑风格。花园主楼修旧如旧,花园广场上,既保留古树名花,也优化园内道路,打造舒适宜人的游园环境。改造后的沈家花园还被赋予读书、游艺、展览展示等公共文化功能,免费对公众开放,在形式与精神上都做到了“还院于民”。


数据显示,至2023年末,“南桥源”城市更新项目已累计增加公共活动空间8万平方米,保留改造建筑4万平方米,完成城市更新土地面积20万平方米。老奉贤人印象中的“南桥九景”,已有四景正焕新蓄势归来。


在周卫中看来,老城真正的价值还在于城市文化的完整性,相比新城建设,老城更新在文化传承方面承担更多。“南桥源”项目还计划打通区域内6街24弄的街区,并依照老地图给一些小弄堂冠名,留住南桥的历史文脉,留住奉贤人的“乡愁”。





突破:重构责权事权




城市更新,“破”的不仅是围墙、道路,还有因历史遗留问题而产生模糊混乱的责权事权,以及推进过程中各协调部门之间的体制机制壁垒。比如,城市更新所在的地块往往会因历史悠久、多次易主而累积下错综复杂的土地权属。


周卫中坦言,沈家花园地块的土地权属混乱复杂,牵涉到十七八个独立产权部门;南桥书院所在的校址本没有产证,长久以来,区教育部门与其他单位针对该地块的土地权属僵持不下;有些待改地块甚至还涉及抵押、债权债务等问题。这不仅会成为改造项目推进的“第一道坎”,也会给后续开发利用留下隐患。“为解决此类问题,我们协调了涉及产权的企业与区规资、房管、建交委等部门,通过多年大量工作厘清土地产权,现在沈家花园十七八张产证已变成一张,南桥书院近期也顺利办出了产证,古华庭和鼎丰酱园也彻底完成了资产权属的变更。只有产权明晰,后期投入使用时才不受局限。”


另一方面,在城市更新这个大框架下,很多原本在体制机制上“难以跨越”的问题也创新探索出解决方案。周卫中说,前期协调时,各部门曾为能否在南桥书院的操场下方建设公共停车库而争论不休。好在城市更新是个汇聚多方资源,各部门联动的整体性项目。通过多次协调,不仅停车库方案最终得以落地,这一项目还正在申报市级示范性智慧公共停车场(库)。





盘活:业态“更接地气”




近期,周卫中常带着团队四处招商,为今年下半年即将营业的鼎丰酱园与古华庭引进契合的商业资源。


在他看来,相比“造什么”“如何推进”等前期工程性难题,“造好后,空间如何盘活利用”,更考验着城市更新的成效如何长久可持续。




改造后的鼎丰酱园传承非遗及发酵技术主题,保留了黄酒仓库、腐乳车间及新腐乳车间等空间特征,目前已引入陆鼎集团整体运营,未来将打造成集非遗老字号餐饮、文化展览、体验工坊于一体的文化商业街区。古华庭项目则将延续其上世纪80年代南桥镇最繁华的商业综合体的定位,配置轻奢型商业业态,打造公园式商业漫步街区。


商业与运营是郊区城市更新项目的弱势短板。周卫中坦言,郊区的交通可达性、商业配套、客流量及消费能力注定其无法复制中心城区项目的发展路径。


周卫中认为,老城区的更新改造,关键要想办法让时代记忆呈现鲜活面孔,某种程度上,也要“更接地气”。他说,相比引进咖啡馆、西餐厅,更新后的鼎丰酱园或许会倾向引入茶馆、评弹说书等业态。“周边居民的老龄化程度高,喝茶听戏是他们那辈人的共同记忆,也是如今城市生活中稀缺的服务。”



提供“稀缺的服务”,先满足“附近的需求”,进而再丰富业态辐射更广泛人群,有望成为沪郊老城区空间盘活利用成效可持续的路径。


来源:解放日报编辑:凌姗珊

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