供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-027）

开发商隐瞒房屋真实规划信息，房屋买卖合同被判撤销

---宁某诉某开发商房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】   

撤销合同  欺诈  故意隐瞒  违背真实意思表示  撤销权  返还购房款  赔偿损失  善意购买人  披露义务

【要点提示】

在房屋买卖合同订立过程中，如果卖方明知房屋存在可能影响购买人购买意向因素的情形，却未向买受人披露该信息，导致买方在违背真实意思的情况下签订了合同，那么买方有权在知道或者应当知道该信息之日起一年内向人民法院或者仲裁机关申请撤销该房屋买卖合同并赔偿损失。

【案情简介】

原告、买方：宁某

被告、卖方：某开发商

2015年4月11日，宁某与某开发商签订《某市商品房买卖合同（预售）》，约定：一、宁某购买某市某区某大厦612号商品房一套，该商品房的用途为办公；二、付款方式为一次性付款：2015年4月11日前支付全部房价款，总金额133万元；三、某开发商在2015年12月31日前将该房屋交付给宁某使用。上述合同附件一为《房地产平面图》，该平面图中除涉案房屋门口对面一房屋未标注用途外，其他房屋均对用途作出了标示。

上述合同签订后，宁某于2015年4月11日向某开发商支付全部购房款共计133万元。2015年11月6日，某开发商向宁某发出《收楼通知书》，通知宁某于2015年11月12日至11月30日到指定地点办理收楼手续。宁某到该房屋现场发现房屋门口正对公共卫生间门口，遂未办理收楼手续。另宁某在购买该房屋过程中，向某广告公司支付优惠意向金15000元，向某律师事务所支付法律服务律师费1000元、委托办证公证费400元、商品房预告登记费550元，并向某开发商支付物业维修资金8000元。

2016年1月，宁某以某开发商隐瞒涉案房屋真实情况为由诉至法院，请求判令:1、撤销其与某开发商签订的《某市商品房买卖合同（预售）》；2、某开发商返还购房款133万元并赔偿占用期间的利息（自2015年4月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至实际返还之日止）；3、某开发商赔偿已支付的优惠意向金15000元，物业维修资金8000元，商品房买卖法律服务律师费1000元，房产证办理委托公证费400元，非住宅预告登记费550元；4、本案诉讼费由某开发商承担。

【法院判决】

法院经过一审、二审审理后，作出如下判决：一、撤销宁某与某开发商签订的《某市商品房买卖合同（预售）》；二、某开发商向宁某返还已支付的购房款133万元及赔偿占用购房款期间的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2015年4月11日起，计至实际返还款项之日止。）；三、某开发商向宁某赔偿因购买涉案房屋支付的优惠意向金15000元、物业维修资金8000元、法律服务律师费1000元、委托办证公证费400元、商品房预告登记费550元；四、案件受理费9000元，由某开发商负担。

【案件评析】

一、关于法院撤销房屋买卖合同的裁判依据：

本案的争议焦点是某开发商与宁某签订《某市商品房买卖合同（预售）》出售涉案房屋是否有故意隐瞒对面房屋为公共卫生间，致使宁某在违背真实意思的情况下订立合同的情形。

首先，从某开发商出示的规划设计报建图、竣工图、建筑工程竣工规划验收合格证等证据反映，涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”非售后调整、变更规划的情形，该用途规划确属已通过规划验收。

其次，双方签订的《某市商品房买卖合同（预售）》附件平面图作为合同的重要组成部分，是购房人了解房屋位置、确定购买意向的重要依据之一，某开发商作为涉案房屋的出卖人应当将同一楼层各房屋位置、用途作出明确表示，但在上述合同附件平面图中却未将涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”进行标示。

再次，从常理看，有公用卫生间的地方在卫生、环境等方面会造成人心理上的不舒适感，是决定买受人是否购买房屋位置的重要影响因素，故当公用卫生间设置在涉案房屋门口相对位置的情况下，某开发商作为知情的出卖人在向宁某出售涉案房屋时应当作出标示或作出说明和告知，而事实上，上述合同附件平面图中却唯独没有对该公用卫生间作出相应的标示，现有证据亦无法显示某开发商对宁某进行了专门的说明和告知。

综上分析，某开发商作为涉案房屋的出卖人，在明知涉案房屋门口对面为公共卫生间的情况下，未对该公共卫生间的事实进行标示，且未将该情况向宁某说明告知，符合故意隐瞒涉案房屋门口对面房屋为公共卫生间的情形。因某开发商的上述故意隐瞒行为，导致宁某违背真实意思表示与其签订《某市商品房买卖合同（预售）》购买了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故宁某要求撤销双方签订的《某市商品房买卖合同（预售）》合理合法，法院予以支持。

二、合同撤销与合同解除的区别：合同撤销主要涉及意思表示不真实的问题，是通过撤销行为而使生效的合同归与无效。

1、法律将是否主张撤销的权利留给撤销权人，由其决定是否撤销合同，即合同的撤消必须由撤销权人提出，由仲裁机构或人民法院确认。2、一般来说，合同撤消原因是法律直接规定的，《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”3、合同撤销的原因在合同成立时即已存在。

合同解除是指在合同有效成立之后，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利与义务关系终止的行为。1、合同的解除可以通过当事人协商或一方行使解除权而达到目的，不必经过仲裁机关或人民法院裁决。2、合同解除的原因可以由法律规定，也可由当事人约定或协商同意。双方当事人以协议方式解除合同或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。一方行使法定解除权而解除合同称为单方解除，如甲方严重违约导致合同目的不能实现，乙方通知甲方解除合同就是单方解除的一种情况。3、合同解除的原因都发生在合同成立以后。

三、合同撤销权的行使期限：

撤销权的行使，我国《合同法》第五十五条和七十五条规定为一年，自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。如当事人没有行使撤销权的，撤销权消灭。当然，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自己行为放弃撤销权的，也会产生即时消灭的效力。

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