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姥姥将房产过户,姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效,外甥女主张名为买卖、实为赠与,法官如何处理?

易居房产团队 张涛律师
2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(18-062-1总第273)

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姥姥将房产过户,姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效,外甥女主张名为买卖实为赠与,法官如何处理?

---林2等与林某等所有权确认、遗嘱继承纠纷案(二审)法律解析


【关键词】

房产过户 所有权确认 遗嘱继承 恶意串通 名为买卖、实为赠与 无效房屋买卖合同 代书遗嘱 分家单 房屋登记在他人名下 


【要点提示】

本案所涉公证遗嘱仅成立,尚未生效。房屋系夫妻的共同财产,二人各有二分之一份额。买卖双方一方为外甥女,另一方为外婆,对涉案房屋为夫妻共同财产的事实应当明知。《存量房屋买卖合同》的签订未经外公同意;合同中未约定购房款的支付时间;房屋过户后,又不及时主张购房款;外甥女虽主张以名为买卖,实为赠与为由取得该房屋产权,但未提供相关证据。因此,法院认定属于恶意串通,该《存量房屋买卖合同》无效。


【当事人信息】

原告:林某(被上诉人)

被告:林2、林6、林3、金某(上诉人),林1、林4、林5


【案情简介】

林某与高某系夫妻,林1、林2、林3、林4、林5系林某与高某之子,林6系林某与高某之女。金某系林6之女。

2007年间,林某与高某的原住房所在地区拆迁,高某购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套(该地址系《房屋拆迁安置协议》约定的房屋地址)。4月19日,林某与高某设立编号为某1493号、某1494号的公证遗嘱,表示:林某与高某共同购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套,该房屋系夫妻共同财产,在二人去世后,自愿将上述房屋中属于自己的房产份额留给女儿林6个人继承。2014年,高某取得了该房屋的产权证。该产权证确定的房屋地址为西城区1层105号,即案涉房屋。9月29日,高某作为出卖人,金某作为买受人,二人签订了《存量房屋买卖合同》,高某将上述房屋以120万元的价格,出卖给金某。该合同中未约定购房款如何支付以及支付期间。2014年10月14日,金某取得了该房屋的产权证。

2015年,林某以上述房屋属于其与高某夫妻共同财产,高某与金某之间的买卖行为属于恶意串通,侵害了其合法权益为由,将二人诉至法院,要求确认高某、金某就前述房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效【注:该案判决结果解析详见正文】。

2015年9月25日,林某在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》,内容为:“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证,公证书编号为:某1493号。现经我慎重考虑,自愿撤销上述公证。”。同日,高某亦在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》,内容为:“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证,公证书编号为:某1494号。现经我慎重考虑,自愿撤销上述公证。”2015年10月8日,北京市某公证处就上述两份声明出具了相应的公证书。

2015年9月23日,由案外人高1、高2作为遗嘱见证人,由高1作为代书人,为高某书写代书遗嘱一份,内容为:“房子要回来,如果我死了,属于我的一半全归我老伴林某所有。托我大儿子林1办理此事。”该遗嘱下方有高某本人签字并书写日期,两位见证人也各自签名。后不久,高某去世。

林某起诉请求:确认北京市西城区1层105号房屋归林某所有。(注:至林某起诉之日止,案涉房屋产权仍登记在金某名下。)


【法院判决】

【一审】:【后文揭秘】。

【二审】:驳回上诉,维持原判。


【案件解析】

一、姥姥将房产过户,姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效,外甥女主张名为买卖实为赠与,法官如何处理?

林某与高某设立的公证遗嘱仅成立,尚未生效。案涉房屋在林某与高某夫妻关系存续期间取得,系二人的共同财产,二人各有二分之一份额。金某作为林某的外孙女,高某作为林某之妻,对涉案房屋为夫妻共同财产的事实应当明知。高某、金某签订的《存量房屋买卖合同》未经林某同意;在买卖合同中双方未约定购房款的支付时间;房屋过户后,高某不及时主张购房款;金某虽主张以名为买卖,实为赠与为由取得该房屋产权,但未提供林某与高某将该房屋赠与其的相关证据。因此,法院认定高某、金某签订《存量房屋买卖合同》的行为属于恶意串通,该合同损害了林某的利益,遂于2015年11月10日判决该《存量房屋买卖合同》无效。林某起诉前,该判决已生效。

                 

二、该根据诉求还是诉争法律关系性质来确定案由?本案是所有权确认纠纷?遗嘱继承纠纷,还是二者兼而有之?

【详见下文解析…】


三、分家单和在先遗嘱对涉诉房屋已处置?代书遗嘱无明确所指、是否是涉诉房屋?法官如何认定?

【详见下文解析…】


四、房屋登记在他人名下,当事人可以通过遗产继承所有权确认纠纷案件直接确权吗?

【详见下文解析…】


【涉案法条】

《中华人民共和国继承法》

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。

可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。

……

第十七条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。

代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

……

《中华人民共和国合同法》

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。




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