房地产税会马上开征吗？
房地产税会马上开征吗？
3月8日周五，对A股和香港H股市场来说，都是“黑色星期五”，A股和H股集体暴跌，市场震动。前者由两家券商的看空报告引发，而港股尾盘时刻，融创中国大跌10.89％。龙湖集团、龙光地产、佳兆业均跌超5％，碧桂园跌5％，万科企业跌4.385％，内房股出现进一步下挫，则更多是市场对全国人大关于房地产税立法安排的解读和反应。昨晚和今天各方对房地产税立法及何时会开征有了更多的解读和判断。甚至有解读认为今年房地产税法立法就可以完成，很快就可以开征，这会是真的吗？
1.房地产税是什么？
房地产税（不动产税）是人类社会最为古老的税收之一，不动产税一直是各国税收制度的重要组成部分，不同国家和地区虽有不同称谓，比如有的称“不动产税”、“房地产税”，有的称“财产税”、“地方税”、“差饷”等，但一般都是按照不动产价值或租金价值的一定比例对不动产的所有者或使用者课税。
房地产领域的税收，一般包括对转让不动产的交易征税、对占有和使用不动产征税、对转让不动产的收益征税三类。通过对不动产取得、保有、转让各环节的行为及其收益课税，可以有效地发挥不动产税收筹集收入、公平分配和调控经济三大功能。其中，对保有环节课征的房地产税一般都是其中最重要的税种。
我国目前与房地产相关的主要有10个，其中，耕地占用地税属于土地取得环节的税收；契税、营业税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税属于房地产转让环节的税收；城镇土地使用税、房产税、城市房地产税，属于保有环节的税收（城镇土地使用税88年1月施行，以城镇土地为征税对象，按土地面积、位置定额计征，免征范围广，个人居住房地产一般不征；房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，征收范围限于城镇经营性房屋；城市房地产税同样以房屋为征税对象，征收范围限于外国侨民、外国企业和外商投资企业在中华人民共和国境内拥有的房屋。房产税、城市房地产税的计税依据和税率有两种，属于非出租的房产,以标准房价计征，年税率为1.2%；属于出租的房产，以租金收入计征，年税率为12%）。
当前，我国房地产领域税收存在明显不足：一是在保有环节税负很轻，居民住宅基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量住宅等房地产缺乏经济制约，不利于节约利用土地资源；二是在土地流转环节整体税率过高，设置了契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税以及城建税和教育费附加等多项税费，占到价款的20%-30%，客观上限制了房地产的交易流转和市场优化配置，人为加大了房地产市场供求矛盾。
2.开征房地产税的主要考虑
针对上述房地产税收中存在的问题，国家有关部门在20年前就开始了相关研究，1998年，原国土资源部就会同财政部和国家税务局进行了相关研究，并向国务院提交了报告。当时主要是从保护耕地促进土地集约节约利用角度提出了完善不动产税制的思路：对保有、流转税收制度进行整体构建，系统改革：在保有环节，将原土地使用税、房产税、城市房地产税等整合为从价计征的不动产税或房地产税，提高税率，扩大计征面；在流转环节，整合税种、调低整体税率，降低流转课税。希望通过改革完善房地产税收体系，提高保有环节税负，降低取得和流转环节税负，促进不动产更多通过市场交易流转，优化资源配置和提高利用效率，缓解房地产市场供求矛盾，同时更多地发挥保有环节房地产税筹集地方政府财政收入的功能，减少土地出让收入依赖。
此后，财政部、国家税务局等部门一直在研究推进开征房地产税。2011年后，国家相继部署在上海、重庆开始试点征收房地产税，但征收范围仅限于新增高档住宅，被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”，并非真正意义上的“房地产税”。
3.开征房地产税的工作推进
房地税不是想开征就能开征，需要一些列的前提和准备工作。首先，按照“税收法定”原则，需要先出台《房地产税法》；其次，需要完善不动产统一登记，为房地产税开征提供产权信息；第三，需要完成应税房地产估价，为开征房地产税提供应税基准；此外，房地产税是地方税，地方还需要出台实施细则和技术人员准备等。
目前，房地产统一登记已经实现（其实房地产税是地方税，本身并不要求全国联网），房地产税法立法也在一直推进中：
自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来，房地产税在我国已经酝酿了10个年头，三次写入政府工作报告，分别是2014年的“做好房地产税立法相关工作”、2018年的“稳妥推进房地产税立法”、而今年的政府工作报告及全国人大常委会工作报告均对房地产税做出更进一步的部署。
2015年起，房地产税正式列入全国人大立法计划。房地产税法的出台预期一度高涨，但从2015年到2018年，房地产税立法连续四年止步于全国人大常委会预备审议立法项目日程。
2018年3月，财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露，全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。
2018年4月，房地产税法草案已经形成并在内部征求意见。
2018年6月，自然资源部宣布，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，为不动产税开征提供了产权信息依据。
2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件，其中，房地产税法被列入“条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议”的第一类项目中。
据媒体报道，全国人大常委会相关负责人当时表示：“对于列入立法规划一类的立法项目，原则上应当完成，因情况发生新变化，确实难以按计划提请审议的，或者需要作出调整的，有关方面要向全国人大常委会作出书面说明”。
4.今年有什么不同？
今年两会关于房地产税的提法确实和过去有所不同：
一是3月5日总理2019年《政府工作报告》指出，要深化财税金融体制改革，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。与2018年《政府工作报告》的表述相比，今年的房地产税立法从“稳妥推进”变为“稳步推进”。显然，去年是“稳妥”，今年是“稳步”，这说明房地产税落地的速度预期节奏发生了明显变化。
二是3月8日下午3时，十三届全国人大二次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，听取全国人大常委会委员长栗战书关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告，听取全国人大常委会副委员长王晨关于外商投资法草案的说明。栗战书在会议上表示，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
三是3月9日上午，十三届全国人大二次会议新闻中心在梅地亚中心新闻发布厅举行记者会，邀请全国人大农业与农村委员会主任委员陈锡文、全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图、全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣、全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标、全国人大环境与资源保护委员会委员程立峰就“人大立法工作”相关问题回答中外记者提问。在这次记者会上，更多关于房地产税法的信息被披露。全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣表示，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。
全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图说，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
“确保如期完成”的“期”没有公布，但房产税已经明确有了日程。至此，推进的步伐已经迈出。喧闹许久的房产税，真正打响了发令枪。
5.房地产税真的会马上开征吗？
尽管今年总理政府工作报告和人大对房地产税的说法有了明显不同，是不是意味着房地产税马上就会开征呢？笔者觉得，尽管种种迹象表明房地产税发令枪已经打响，进展加快，但并不是象某些解读说的似乎今年立法就会通过，很快就会开征，短期内开征并不现实。
一是开征房地产税必须先立法通过，房地产税事关全面并且直接关系社会经济社会平稳发展，房地产税法的立法过程需要经过“三读”，而且，房地产税法草案应该会向社会公开征求意见。房地产税从立法完成到实施，仍需要一段时间。最可能的情况是，今年草案提交人大“一读”和征求全民意见，本届人大完成“二读”和“三读”，即本届人大（2022年）完成立法程序。
二是《房地产税法》出台后，各地还要据此制定实施细则，完成技术和人员准备，比较大的可能是最早2023年实施征收。
三是千万不要低估房地产税的影响。3月8日房地产税加速的消息传出后，朋友圈已经一片哀嚎，香港股市8日尾盘内房股的暴跌也充分说明了这一点。因此，尽管房地产税开征是必然的，但何时开征，除了考虑房地产税法立法进程和技术人员准备外，还要看国民经济下行压力和中美贸易战的影响，中央会综合考虑择机推出。
四是应当科学合理确定房地产税的征收范围和征收方式。一般按不动产价或租金价值的一定比例计征，取决于不动产登记体系和评估体系，如何征收？第一套还是第二套抑或第三套开征？只对第二套以上征收，则涉及到如何认定第一套、第二套等复杂的问题，比如各套的位置、面积、价格以及不同城市的房屋认定等问题，目前的登记体系和计量难以解决如此复杂的计征办法。
考虑到不动产税属于地方税，其他区域有无房地产并不影响本区域征收房地产税。因此，可以转换简化计征思路：不区分第几套，对所有的房地产都征收不动产税，按不动产评估价格的一定比例征收，由不动产所在地税务机关按年度征收；同时，考虑到低收入群体负担问题，可对所有居民由其户口所在地政府按年发放一定的税收补贴或抵用券。好处是简单易行：不必要求住房信息必须全国联网，也不必区分套型面积几套之类，无房或房子小的人享受补贴盈余，一般住房户补贴抵扣应缴不动产税，大房、多房户超过补贴部分自己负担。
五是开征房地产税是必然的，只是时间早晚问题，开征房地产税势必增加房地产保有成本，特别是有多套住房、大住房的人群，将面临较高税负，同时，一旦确定开征房地产税对人们的经济和心理影响，对房价和交易必将产生较大影响，因此，多房户、大房户应当考虑适时适度减仓。
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