里斯本房产市场开始变盘
之前在票圈说过，七月份之前因为疫情的原因还可以淘到不错的房产，到了八月份就已经非常难了。最近的一个代客淘房的案例特别典型，20万以内在好点的位置非常难选，有谈好却不卖的，有被本地买家抢走的，最后好不容易才完成目标。这里面有几方面因素：
1/ 大家对疫情基本已经麻木了，现在的局面就是该干嘛干嘛。
2/ 全球性的货币大放水。
3/ 八月是传统度假季，放盘不足，二手房供不应求。
但我说的涨价或好卖，并非针对全里斯本而言。比较有意思的是，我用房产叠加对应的位点在软件上扒了下，发现了一个有意思的事。
我用的参数是：20万欧以内，住宅，T1以上。上图就是房产在全里斯本的分布结果。
有看出什么结论吗？
1､ 自住或适合长租的相对好点的位置，几乎没有房源。
这一区域北至Lumiar，西至动物园/Laranjeiras，东至Alameda/Areeiro，南至彭巴广场。中间当然是大学城和斗牛场。
这一区域好卖、好租，放盘少，买家多也符合逻辑，因为本地人喜欢住，留学生需求大，即使做短租也不差。
2､ 房源难卖的重灾区出现在传统老城区，自由大道东南侧的山上，也就是Alfama, Graça, Mouraria一带。
逻辑也很简单，长租本地人不爱住，短租受疫情影响没收益，叠加本地区短租执照暂停的因素。因而放盘巨多，接盘不足，这一地区整体房价承压。
此外，像Compolide, Ajuda，地铁红线以东（世博外）这些相对不好的地区也难卖一些，这些地区没有变化，一贯如此，我之前已经多次说了。我们在投资筛选位置，除非价格特别好，否则直接pass。
我想起我一位投资人朋友，去年之前，他在里斯本老城区有40多套房产，个个精品。当时民宿投资如火如荼，老城区房产价格是由民宿收益反推的，所以估值较高。我当时提醒那位朋友，注意民宿政策性风险和极端情况，可适当落袋为安。他后来陆续出货了20多套老城区的，换到了Alameda/Alvalade这些大学城周边的区域。这波调仓本来看似很完美了，前几天我看到他，他还是后悔应对慢了。
所以说，投资就要看风口，之前叫人家“小甜甜”，转眼就是“牛夫人”。
老城区唯一的例外是Rato/Estrela/Lapa一带，也就是葡萄牙议会周边。这个区域虽然是老城区，但属于老城区中的富人区，本地人也爱住。另外民宿执照不影响，游客也喜欢。还有一个最大的因素是地铁线路调整的预期，大概率明年也就是2021年就要开工了。
最后，放两套目前市场上我认为非常好的房源。
1) 动物园地铁口旁，7楼带电梯，风景无敌，好出租。
2）Penha de França T2，位置一般，但好歹是主城区的两居室，也好出租。
多少钱？两套35万欧带走！35万，买不了吃亏，买不了上当，还可以办身份，但是动作要快，像这样的不会在市场上停留太久。要是依然有疑虑，那我只好推荐你去买基金了。
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