从分房、买房到炒房：房价“狂飙”史

郝汉

过去二十年，中国人对于房子的认知经历了巨大的变化。我小时候在一个国营的厂矿单位里长大，房子是父母单位分配的，对我而言，那只是工厂职工生活居住的地方。到了大概零几年的时候，单位在市区拥有了一块地皮，职工需要出一定的钱买房，房子也就变成了可以交易的商品和资产。而在2009年爆火的电视剧《蜗居》中，不断飙升的房价更是带来了阶层的固化：早早买房的人顺利“上车”，并且有着稳定的资产和社会地位；没有房子的人，可能掏空家产都买不起了。陶然老师能否先简单讲讲，这种认知变化背后的经济和政策背景是什么？

陶然

我是一个 70 后，你提到的我也十分感同身受。我父母在一个科研单位工作，刚开始我和家人们住在筒子楼。到了80 年代，国家给单位分配了土地，单位出资盖房子，房子盖好后进行福利性的分配，但职工需要交付一部分的租金。在“福利分房”制度下，纳入国家体制的人全部按照职务级别分配住房。当时我们家就分到了一楼，房外有一个小院子，院子里还可以种果树，这是我童年的记忆。

中国商品房的元年不太好界定。尽管在1987年，深圳有过低中土地拍卖，建了一些商品房。到了1992年，邓小平发表“南方讲话”，推动了市场化的浪潮，很多房地产公司在各个城市也建造了商品房。中国商品房市场真正大规模的发展起来，是在1998年以后。

1997年，亚洲金融危机爆发，原本效益不佳、面临破产重组改制的国有企业和乡镇企业前景更加堪忧，原来的福利分房更是给企业带来很大的经济压力。在此背景下，政府推出“98房改方案”，将提供住房的责任交还给市场，人们需要到市场上购买商品房。

此时，中国经济仍然处于低迷状态，人们的收入不高，实际上买房的人并不多。直到2002年，中国商品房市场才得到激活。这一时期，中国发生了两个变化。

第一个变化是国土资源部要求商业住宅用地在每个城市必须进行“招拍挂”，即城市建立一个土地储备中心，每年限量供应住宅用地。“招拍挂”以地方政府垄断供应的方式，最大化地方政府的财政收入，这实际上意味着地方政府垄断住宅用地供应。

我可以举个例子。在2002年之前，上海已经实行了“招拍挂”，北京还没有实行这一制度，每个区都能供应部分住宅用地，所以房价一直不高。2002 年以后，北京开始实行“招拍挂”，房价很快便追平了上海。

另一个变化是中国加入了WTO。全世界 100 多个 WTO 成员国的市场对中国打开了大门，中国制造业产品逐渐行销到全球市场，带来了大量的外汇。老百姓的收入也开始较快提高，为人们购房的需求增长创造了良好的经济基础。同时，地方政府垄断住宅用地，供给减少，房价上涨就是自然而然的过程。

然而，我们谁也没想到，过去二十年中国经济发展这么快，更没有想到商品房价格的增涨速度如此。我在书里强调，住房市场化是一个正确的改革方向，但是由于我们国家特定的土地管理制度，加上对冲外汇储备超发的30万亿人民币基础货币，从商业银行以广义货币的形式加杠杆释放出来， 住房从“居住”这一耐用消费品的属性，在相当一段时期内，就更多具有了“投资”乃至“投机”的属性。中国城市的房地产市场过去20年逐步吹起一个巨大泡沫，这个泡沫已经被吹得太大，不仅对年轻人住房消费造成了巨大的压力，也对中国经济的可持续发展造成了巨大的风险。

纪录片《少年，小赵》

郝汉

您能不能再解释一下，房地产市场的泡沫化与对外出口增长之间的关系？

陶然

中国加入 WTO 以后，出口增长加快，关键原因是政府一直压着人民币不升值，或在该升值时缓慢地升值。正常情况下，随着中国劳动生产率提高，外贸顺差逐步加大，人民币也应该逐渐升值。但为了增加出口创汇，拉动经济增长，中国政府推动人民币汇率的市场化的步伐较慢。加上我们的劳动力成本、工业用地成本较低，环境成本也很低，中国的制造业产品在国际市场上非常具有竞争力。从02 年到 08 年短短六七年时间，中国就形成了中低端消费品的世界工厂。

在这一情况下，人民币如果不及时升值，就会导致外贸顺差越来越大，投机者预期人民币在未来一定会升值，从而就会把很多热钱也带进中国，外汇储备也进一步增加。中国的外汇储备从本世纪初的几千亿美金，很快上升到了上万亿。到 2014 年，外汇储备更是达到接近4万亿美元的历史高点。在现有汇率制度安排下，央行为对冲外汇储备超发了接近30万亿元的人民币基础货币。

所以像李嘉诚这样的投资者看到外汇储备不断增加后，预测人民币将来会升值，便到中国进行投资房地产。他们希望在赚取房产收益的同时，还可以获得人民币升值的收益。而拿了美元的企业或老百姓，也基本都选择把美元卖给央行，央行对冲这些外汇，直接印发了30 万亿的人民币基础货币，这些钱进入商业银行就变成了中国经济中超常的流动性，这些流动性在过去的十到二十年内，逐渐流入了股市和楼市。

为什么流入楼市的资金会多于股市呢？这是由于中国的股市机制不健全，对于中小投资者的保护严重不足的，放几个大盘股可能即刻就能将流动性吸收掉，所以投资者把资金投到股市以后经常赚不了钱。

而楼市有一个很重要的特点——地方政府垄断土地，住宅用地的供应是限量的，炒楼就有了体制性的基础。过去一二十年，中国绝大部分城市的住房一直在上涨，这就形成了投资股市可能会亏损，投资楼市会一直赚钱的预期。

特别是在2008 年国际金融危机发生之后，为了缓解出口增速大幅下降对经济增长造成的负面影响，中国在2009年进行了第一轮大规模的财政和信贷政策刺激。过14年里，中国一共进行了四轮的主动货币超发和大规模的金融刺激，分别是 2009 年到 2010 年、2013年、2015 年至 2017、 2020 - 2021 年。这四轮的大规模信贷投放，不仅把 09 年之前通过提高存款准备金率和利率锁住的部分人民币放出来了，还把 09 年之后为了对冲出口顺差所超发的人民币全面地放出来了。这样就导致了房地产价格在全国各线城市大幅度轮番上涨，地价也随之上升。各级地方政府又以房价和地价的大规模上涨为依托，进行了超常规的基础设施建设。

2002 年，我在北京工作，当时北四环附近的房价大概4000-5000元，到了 2008 年，就涨到了两万多。所以那段时间北京的老百姓怨声载道，不断要求政府控制房价。但到了2009年之后，反而公众舆论中抱怨房价上涨的声音逐渐减少了——对于没能尽早上车的人来说，买房已不再可能，那么也就没有了抱怨的资格。而且就算是凑钱上了车的人，也要背负高昂的房贷，成为“房奴”。

房地产：中国经济的晴雨表

郝汉

过去十几年，某个地块出现“地王”是经济报道中常见的新闻。而在最近几年，也有不少大型的房地产企业凋萎乃至崩盘。房地产行业怎么成了中国经济的晴雨表？它在我们的经济发展中扮演了怎样的角色？

陶然

中国的房地产行业在过去二十年能够获得如此快速的发展，根本原因是经济的快速增长和出口所带来的整体国民收入的提高，如果没有出口进行的外汇积累以及对应的超发的人民币，房地产不可能炒到今天这一步。地方政府在以“招拍挂”的方式出让土地时，企业要向政府支付很高的地价。商品房的房价里有相当一部分是地价。假定一个地方的商品房一平米卖6万块钱，那么其中 3.5万到4万是用于向政府支付的地价，剩下部分是房地产企业的建安成本、税费以及利润，所以实际上大部分钱是被地方政府以出让金和税费的方式拿走了。

房地产价格涨得快，地方政府也能够获得很高的土地财政收入，以此来用于建设大规模的城市基础设施，包括工业开发区、新城区。随着房地产价格的不断上涨，中央政府开始进行一轮又一轮的调控。房价涨得太高的时候，中央政府会通过行政性的调控手段来压一下。但本质上，各级政府都不希望房地产价格下跌，因为这对于地方政府的财政会有重大的负面影响。所以经常出现的情况是，房价上涨，中央政府采取调控措施压低，地方政府财政收入出现问题，中央政府又不得不进行下一轮的财政和信贷政策刺激，导致房价进一步上涨。很多房地产企业大概预测到政府的调控周期，在中央政府进行调控时低价收购地，一旦放松调控的时候他再去卖房，以此获得了很高的利润。

2020 年到 2021 年上半年的宏观的刺激政策，导致各个地方的房价又进一步上涨，中央政府采取了比以往更为严厉、远远超出房地产商预期的宏观调控政策，极大地打击了房地产商和购房者的信心。

疫情之后，尽管中央政府不断地向房地产市场“加油”，房子依旧卖不出去。尤其是碧桂园、恒大等房地产集团，在三四线人口流出地城市购置了大量土地，由于这些城市住房供应严重过剩，回收现金就会出现巨大的困难，就很容易出现暴雷问题。

电视剧《狂飙》

郝汉

最近，很多楼市也出台了相应的措施，包括“认房不认贷”，放松买房的户口限制等。但这些政策每次出台时，在大众的社交平台上就会出现很多声音，认为这是治标不治本的，为什么会造成这样的局面？您认为合理的解决方案有哪些？

陶然

根本原因是我们的政府没有下定决心去早点打破地方政府对住宅用地供应的垄断。过去十多年里，中国的城市土地改革没有太大的进展。一旦经济增速下滑，政府就会将刺激房地产市场、增加基础设施建设作为稳增长的手段，这样也容易导致过度刺激房地产市场，出现泡沫。一旦泡沫变大，政府又用行政性手段来来抑制泡沫，循环往复，最后必然导致各线城市房价普遍上涨，国民经济就被房地产和基础设施建设绑架了。

房价一旦涨的很快，政府则通过限购限贷等政策暂时抑制住房投资需求，但同时也会对开发商的销售和融资进行约束，抑制需求的同时，又更有力地压制了开发商购买土地、增加商品房供应的能力。当政府行政性调控导致经济下滑时，政府又会再一次放松政策，推动下一轮刺激。此时，被压抑的住房需求正好与被强力压制下的住房供给相对应，自然而然地，城市房价引来又一轮暴涨，政府采取下一轮调控政策，从而形成了恶性循环。

就房地产市场而言，早就应该通过土地改革来防止泡沫，但事已至此，我们就最好不要去主动刺破它，因为这必然会带来巨大的风险。1990 年代，日本主动刺破了房地产泡沫，这对日本经济长期发展以及资产负债表的修复，产生了巨大的负面影响。

目前来看，尽快将原先不合理的、破坏市场机制运行的限购、限价、限贷政策取消，让市场重新开始运作，重振房地产市场的信心，这是十分有必要的。但我认为这还不够，当前市场的信心损失非常严重，除了取消限购、限价、限贷，我认为还应该再推动两个短期便能实施的制度性改革措施。

第一个措施是政府要明确地向社会承诺，未来 15 年到 20 年，不会针对住宅地产征收房地产税。如果征收房地产税，很多拥有多套房产的人会在市场抛售房子，这时税还没收上来，房地产市场已经崩了，地方政府土地创收会大幅度减少。

第二个措施是完善产权制度。目前住宅的产权年限为 70 年，我建议将70 年产权改为永久产权，这样能够稳定房地产市场的信心。

这两个政策都具有一定的制度改革特点，不是简单的行政调控或松绑，而是政府对于社会作出一个稳定房地产市场的有效承诺，先把市场稳定下来，恢复一点信心。但是光这两个政策仍然不够。待人口流入地主要城市的房地产市场稳定之后， 未来我们真正需要的仍然是打破地方政府对于住宅用地的垄断，在一线和二线城市，通过城中村老旧小区的拆除重建式的改造，让城市中存量的低效用地的业主，也能供应更多的住宅用地，在主要的人口流入城市内增加商品房和租赁住房的供应。

我在《人地之间》里也提到，泡沫太大时，直接打破地方政府对于住宅用地的垄断也非常危险。因此，我设计了一个机制，比如一公里的住宅用地里必须有一部分来自于城市的存量低效用地的业主，包括城中村、老旧小区以及一些低效工业用地等，允许业主们通过分享部分住宅用地出让金的方式，进入到城市的住宅用地市场。这样一个城市内就会有多个住宅用地的供应者，住宅用地的供应也会相应增加。未来 5 到 10 年或 10 到 20 年内，人口流入城市的住房供应就会得到有效的增加。

郝汉

我之前读到了一篇很有意思的文章，它分析了中国的一些城市，例如昆明对很多大规模的城中村以及其他城市中央低效用土地进行了改建，包括整合再出让、新建等，但这些城市的房价反而没有上涨，从而限制了地方政府的融资能力和经济发展。作者还将成都与昆明做对比，这两座城市都位于西南地区，但昆明无法达到成都的金融能力和经济发展水平。这背后可能源于两者对于城市的低效用地改建上做出了不同的决策。

陶然

昆明的例子比较特别，它对上百个城中村同时进行了大规模的拆迁建设。但由于昆明的经济发展基础较弱，如此大规模的建设必然会使得地方政府债务过高。同时，房地产商拿到土地进行改造后，楼盘的供应速度太快，也会导致房价出现崩塌。所以，对老旧小区和城中村的改造，要循序渐进。如果政府强力进行拆迁，不仅会引发社会矛盾，还会导致住房供应速度过快，房价出现崩塌。

所以我在书里提到了一个机制，叫“两个竞争加一个腾挪”。这一机制的第一步就是在整个城市或市辖区内制定未来5-10年的中期更新计划。比如，某区现有 50 条城中村要推动更新，那么政府就可以规划每年平均更新5-7条村，10年内基本完成更新工作。这就是一个渐进的过程，每年增加一部分商品房和租赁住房的供应，但是要确保本地房价的平稳可控，既要防止更新过快带来的房价过快上涨，又要避免更新过快带来的房价下跌。