自然增值率重要，还是租金回报率重要，细看数据后会有惊人发现！丨创富实战
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最近，澳房俱乐部®一位高级会员让我看看另一个公众号的作者写的一篇关于自然增值率和租金回报率的文章，希望我指点一下，究竟如何选择，才可以获得最高收益。
那篇文章的作者把8%自然增值率+4%租金回报率的物业，跟4%自然增值率+8%租金回报率的物业，做了横向比较。
得出结论是：
25年后，前者的收益更高，理由是25年后前者的价值更高，后者的价值更低，并且从20年后开始每年租金收入的差距就拉小了。
以下是那篇文章的截图：
我的意见是什么？
首先，我们要先把评估标准搞清楚，才能做横向比较。
如果简单比较25年后的资产价值，而不考虑这25年内可能发生的各种事情，也不考虑这25年内投资者往里面投入的额外现金，以及把这25年内物业给投资者的被动收入加回去，那么这个横向比较是不完整的。
其次，什么指标才能用于不同投资物的横向比较呢？
我始终认为只有现金净值回报率这个指标最能说明问题。它不仅仅可以帮助你横向比较不同的房产投资机会，还能把房产投资机会跟其他领域里的投资机会做横向比较。
所谓现金净值回报率，就是：
( 自然增值 + 收入 – 支出 ) ÷ 现金净值投入 × 100%
也意思是说，你在这项投资物上的押注是多少，这个押注是你的真金白银筹码，它是你花在这项投资物上的首付、印花税、律师费、验房费等等。这不包含贷款，因为那是借来的钱，不是你真金白银投入的钱，不算所投入净值的一部分。
自然增值加上现金流（即收入减去支出），才是一项投资物给你带来的综合收益。
万一现金流是负的，意味着你在持有这项投资物的过程中要不断往里面贴钱，你要把所统计的时间段内投入的额外现金算进现金净值投入里面去。
如果以上评判标准的大前提大家都认可的话，那么我们再做一些假设，就可以看实际数据和结果了。
进一步的假设包括：
买入房价：60万澳元
购房贷款比例：80%
购房贷款利率：5%
还款类别：只还利息，假设能一直延长只还利息期
对冲账户：假设一直存在，对冲账户内的存款对冲利息开支，对冲账户内取出存款则失去原本节省的利息金额
房屋类型：独立房（因此没有物业管理费）
未来的地税税率：1.6%
地价占总房价：50%
房屋中介佣金和各项收费占毛租金收入比例：7%
房屋持有杂费开支（如市政厅费、保险费、会计费、维护费等）：每年$5,000
折旧：不纳入比较范围，因为卖房的时候都要加回去
税务：不纳入比较范围，因为不同人的税率不一样
租金回报率的下降：如果不对物业进行翻新，那么租金相对于物业价值的比率（租金回报率）大概率会在10年后下降，因此我手动调整4%租金回报率在10年后下降到3%，而另一物业8%租金回报率在10年后下降到6%
现金净值投入：$145,000（包括首付、印花税和其他购房费用）
基于上述假设，我们得出以下数据：
以上表格中，1号投资房年增值8%，毛租金回报率4%，但从第11年开始由于物业老化而导致租金回报率下降到3%。
2号投资房年增值4%，毛租金回报率8%，但从第11年开始由于物业老化而导致租金回报率下降到6%。
我分别在第4年和第10年做出一个阶段性的小结，算出累计收益——即房价增值加上现金流。
与此同时，我看看在哪一年，高现金流物业可以通过纯粹的现金流（被动收入）实现最初投入的那14.5万澳元现金净值全部回流，也意思是从那一刻起，后面的现金净值回报率是无限大的。
我的解读和结论
累计总收益——看第4年临界点
第4年是一个临界点，这一年，两套投资房的累计收益是差不多的，都在17.5万澳元左右；而从第5年开始，一直到第10年，再到第25年，大家可以看出高增值的1号投资房最终的累计总收益是远超过2号投资房的。
这意味着什么？
如果你投资1号房，必须有很长的持有年限才能拉开距离，获得最终的胜利。
一开始确实挺难熬的，你得在房产投资领域以外有其他工作或生意收入持续支撑房产投资的运营。
但如果你持有的是2号投资房，那么你在第4年之后就可以开始结算这笔投资，出售物业，变现获利。
前几年你每年可以获得一些现金流补贴生活，到了第4年出售物业的时候则一次性给自己一个机会可以做出一笔较大的个人消费，当然也可以循环投资，把房产投资体系继续做大。
回本周期——看第8年临界点
到了第8年，高现金流低自然增值的2号投资房，已经实现14.5万澳元原始现金净值投入的全部撤回，甚至在这基础上，倒过来获得了$15,618.57的额外现金回流。
还记得现金净值回报率的公式吗?
( 自然增值 + 收入 – 支出 ) ÷ 现金净值投入 × 100%
每一个时间段里，你都可以计算出相应的现金净值回报率。
但是，当你发现现金净值投入是零，即分母为零，那就意味着不管收益是多少，这个答案都是无限大，用∞这个符号表示：
( 自然增值 + 收入 – 支出 ) ÷ 0 × 100% = ∞
与此同时，低现金流高自然增值的1号投资房不仅没有撤回原始现金净值投入，而且还需要投资者继续追加现金投入，总现金净值投入累计达到了$187,217.99。
这意味着什么?
2号投资房的投资者可以循环使用已经撤回的原始资本，投入到新的投资标的中去。
到了第25年，1号投资房在现金净值回流的基础上，累计获得了$148,537.54的额外现金回流；2号投资房在现金净值回流的基础上，累计获得了$522,368.52的额外现金回流。
对号入座——看自己
你不能简单地说，究竟高增值还是高现金流好，得看你在不同时间点上的具体操作。你只有认清楚不同投资风格在不同时间点上的特征，才能提前预见到未来的投资生涯是怎样的。
如果你是一个普通的普通房产投资者，并且房产投资以外没有特别高的工作或生意收入，如果你希望房产投资给你带来生活补贴，给你带来现金流，让你每晚安稳入睡，那么你应该考虑高现金流的2号投资房。到了第4年，你可以考虑出售。但如果你没有出售，一直持有到了第8年，那么你累计的现金收入积累也足够你重复这样的投资了。
如果你是一个高收入的普通房产投资者，房产投资以外有很高的工作或者生意收入，如果你不介意相当一段时间你要贴钱养着投资房，那么你可以考虑高增值的1号投资房，熬足够长的一段时间，是可以熬出一个高收益的。时间是你的朋友。
当然了，我相信很多房产投资者不满足于市场自己给你的自然增值，也不满足于市场自己给你的自然租金回报。
与其心慌慌地选择不同区域，不如自己人为创造新增值和新现金流。
如果你真的有这样的想法，那么你一定不要错过我本年度最后一次开讲的房产投资高级①阶课程。这个课程将会在悉尼举办，但悉尼外地人员可以通过网络直播方式远程参与。
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