如今，房价日渐趋高

让许多市民直呼买不起房

所以更多人会考虑购买二手房

然而买房的陷阱实在防不胜防

稍不留神就会带来很多风险

让我们来看看下面案例中市民胡先生的遭遇

▽

案例回顾

原告胡某与被告某房地产开发有限公司于2013年8月9日达成购房意向：原告购买被告楼房一套，并于当天交给被告定金5万元，当时被告的经办人承诺半个月后交齐购房款即给钥匙并给办理房权证。

2013年8月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了购房合同，合同约定购房款为18万元，双方还约定先前交付的定金5万抵作购房款，原告又支付给被告购房款13万元。后被告作为出卖人未按合同约定将原告所购楼房交付给原告。

另查明，被告出卖给原告的楼房，被告已于2006年10月17日卖给了杨某，杨某通过产权登记取得了涉案楼房的所有权证。2008年9月8日，杨某又将涉案楼房卖给了李某，并办理了产权转移登记。

纠纷发生时，被告已将购房款18万元（包含定金及实际支付购房款）返还给原告。但因损失赔偿事宜，原告诉至法院，请求依法判令被告解除原告和被告签订的购房合同，双倍返还原告所交购房定金5万元、承担赔偿责任共计18万元，并由被告负担诉讼费用。

是不是有些混乱呢？小咚帮你总结！

该房地产公司早在2006年已将楼房售给杨某

两年后杨某转卖给李某，并办理了合规手续

直到2013年该房地产公司又将楼房卖给胡某

造成“一房二卖”的现象

该房地产公司的行为已触犯法律！

法院裁决

 ▼原告能否请求解除该合同？

法院认为，原告与被告于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。

被告本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务。但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告签订的购房合同已不能履行，原告请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。

 ▼被告是否应赔偿并返还定金？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与原告签订商品房买卖合同显系不诚信行为，原告可以在请求返还已付购房款及利息、赔偿损失之后，请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故在被告返还原告已支付购房款后，原告请求被告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。

 ▼原告实际支付购房款应为多少？

但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持的规定，原、被告约定的定金数额为50000元过高，以调整为36000元（180000×20%）为宜，其余14000元应视为购房款，故原告实际支付的购房款应为144000元（130000元+14000元）。

 // 法院最终判决 // 

一、被告某房地产开发有限公司赔偿原告胡某损失144000元，返还原告胡某定金36000元，共计18万元。限本判决生效后5日内履行完毕。

二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。 

小咚带你看看相关的法律依据

《合同法》

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的； 

（二）在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

购买二手房真的是一不小心就会踏入陷阱

那么购买二手房要重点注意哪些房子呢？

快跟着小咚一起拿小本本记下来吧

1、贷款抵押的房子

现在很多房子都是通过向银行贷款购买的，在贷款未还完之前，所有的房子都是被抵押给银行的。这样的房子如果不付完贷款，就无法进行交易，更不能进行过户和办证。所以买房前要确保原业主还清贷款，撤销抵押登记拿回产权之后，再进行交易。

2、一房二卖的房子

一房二卖这种现象是二手房交易里的一个病态问题。它利用购房者消息不通或者钻法律空子，将房屋同时卖给两个买主，购房者在不知情的情况下，付了钱却无法办理房产的过户和办理不动产权证书。

所以，为了应对这一问题，购房者一定要先查询不动产登记情况，确保不动产的权利人为卖房者，后依据《物权法》第二十条的规定，可以向登记机构申请预告登记，保障将来实现物权。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

3、原房东户口未迁出的房子

二手房交易过程中，户口是一个很大的问题，如果原房东在房屋交易后，没有迁出自己的户口，那么新房东则无法落户。如果不注意，将会对后期子女入学，落户产生很大的影响。

解决方法：合同中约定户口迁移事项，并在原房东迁出户口后，再支付剩余房款。还有一定要到当地公安局户籍管理处查询是否已经完成户口迁移。

4、多人共有产权的房屋

二手房交易查看不动产权证书是非常重要的环节，不仅能看到房屋产权的真实性，还有房龄，房屋产权共有人的数量。

购买多人拥有房屋产权的房屋，一定要得到所有产权共有人的同意才可以。否则，即使签了合同也是无效的，也可能发生有的产权人并不同意出售房屋，而购房者此前已交付部分金钱的情况，那这时候就产生纠纷。所以了解产权共有人是有必要的。

小咚在此提醒你

购买二手房时可要擦亮双眼

清楚房屋产权问题，善用法律维护权益。

购买二手房注意事项来源：中国经济网、

看看新闻Knews、房天下

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