日盈观点|公有住房动迁时，如何认定具有常住户口的人员在动迁房屋内实际居住且无其他住房？

案例简介

原告一、原告二、原告三系一家三口，被告一、被告二、被告三（未成年人）系一家三口，被告四、被告五系父女关系，被告六、被告七（未成年人）系母女关系，被告八、被告九系父女关系；其中原告一、被告一、被告四、被告六的母亲、被告八系兄弟姐妹，被拆迁的公有住房承租人系兄弟姐妹5人的父亲（拆迁时已去世）。

2014年，原、被告十二人户籍所在的公有住房动迁，因承租人已去世，故原告一、被告一代表原、被告十二人与动迁组签订房屋征收补偿协议，分得房屋三套（一套位于市区、两套位于郊区）及现金补偿款三十五万余元，因原、被告之间因动迁利益分配协商无果，故起诉法院要求依法分割动迁利益。

原告诉请

被告答辩

原告一家庭诉请：

依法分割动迁利益，要求分得市区的房屋及三十五万元动迁补偿款。事实理由为被告二、被告三户口迁入后未实际居住，被告六、被告七、被告八、被告九未被认定为安置对象，本案应认定的同住人为原告一家庭、被告一、被告四、被告五。

被告一家庭答辩：

被告一家庭实际居住在被动迁房屋，因与原告一家庭发生矛盾后在外居住，本案应认定的同住人为原告一家庭、被告一家庭、被告四、被告五。

被告四、被告五答辩：

两人曾经居住在被拆迁房屋，后因被告五长大，房屋较小，不便居住，故在外租房居住，两人应认定为同住人。

被告六、被告七答辩：

两人对拆迁房屋享有居住权，因原告一不同意，故未能实际居住。

被告八、被告九答辩：

两人并未享受过福利分房政策，应是被拆迁房屋同住人，本案应认定原告一家庭、被告一、被告三、被告四、被告五、被告八、被告九为同住人。

法院认定的事实

1、原告一家庭在被拆迁房屋内实际居住，且他处没有享受过福利分房；

2、被告一家庭因2011年与原告一家庭发生矛盾（有人民调解协议佐证），故将其曾居住的房间出租，并迁出被拆迁房屋，他处没有享受过福利分房，但曾于2010年购置了一套商品房；

3、被告四、被告五因居住不便，迁出被拆迁房屋在外租房居住，其曾居住的房间由被告四出租，他处没有享受过福利分房；

4、被告六、被告七并未在被拆迁房屋内实际居住，且被告六已于1984年随其父亲获得了单位分房，被告七系未成年人，其户籍于2000年报出生于被拆迁房屋；

5、被告八、被告九长期以来并未在被拆迁房屋内实际居住，且自认曾因被告八岳父承租公房动迁而获得过安置房屋。

律师解析

01

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定：共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。而《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）的规定：在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性质房屋的，也可以被视为同住人。

本案中，被告一家庭曾因与原告一家庭发生家庭矛盾而迁出被拆迁房屋在外居住，并将居住的房间出租；被告四、被告五因居住不便而迁出被拆迁房屋在外租房居住，应属于居住困难的情形；因此被告一家庭及被告四、被告五在房屋拆迁时虽未在被拆迁房屋内居住，但对于出租的房屋仍享有控制使用权，可等同于居住在内。故笔者认为，根据上述规定以及其对房屋享有实际的控制使用权，应当认定被告一家庭、被告四、被告五在被拆迁房屋内实际居住。

02

根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）的规定：本市无其他住房的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

另外，根据《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）的规定：在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括贷款购房的情形），应被认定为本市有其他住房。

两个规定看似矛盾，但是在实际适用中还是略有差别。

首先，在公有住房拆迁认定同住人时应当适用上海高院的规定，即他处房屋的性质仅限于因福利性质而获得的房屋，不包含商品房；而在审核是否居住困难时，应当适用上海市住房保障和房屋管理局的规定，即在审核时要考虑到商品房的情况。

其次，根据最新的《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）作出了明确的规定，即“他处有房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

所以在上述案例中，笔者认为，被告一家庭、被告六、被告七、被告八、被告九均属“他处有房”，只是被告一家庭的他处房屋系自行购买的商品房，不属于福利性质分房。若该户在房屋动迁时申请了居住困难，则被告一家庭自购的商品房应作为是否认定居住困难的考量因素；而被告六、被告七、被告八、被告九的他处房屋系单位分房、拆迁安置房，均系福利性质分房。

03

但是，根据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民[2020]4号）的倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。本案中，被告六（1975年出生）于1984年随父亲获得单位分房，当时系未成年人，故笔者认为，在本案被拆迁房屋拆迁时，其随父亲获得的单位分房不应认定其为他处有房，若其有证据证明在被拆迁房屋内实际居住的，则应当认定其为被拆迁房屋的同住人。

综上，基于法院认定的事实及笔者解析，本案中原告一家庭、被告一家庭、被告四、被告五应当认定为被拆迁房屋的同住人，享受相关动迁利益。因此，具有常住户口的人员未在动迁房屋内实际居住的，应结合其未居住的原因以及是否对动迁房屋具有实际控制权来综合考量；而他处无房仅指福利性质的分房，不包含自行购买的商品房。

何清 律师

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