意向不到！象湖新城房价追平九龙湖新城房价了？

又到了每月板块房价公开的时候，而在上面这份南昌三月份各区域房价排行榜中，你会发现象湖新城房价为12473元/㎡，九龙湖新城的房价为12664元/㎡，象湖新城差点追平九龙湖新城了。事实上真的是这样吗？

观察两个板块近期一年的房价涨幅，象湖新城从2017年5月至2018年4月，这一年房价涨幅24.24%，九龙湖新城从2017年9月至2018年4月这半年房价基本上维持在一个水平线上，甚至还出现了微跌。象湖新城的涨和九龙湖新城的微跌也是意料之中的。

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象湖新城在2017年以前，房价一直都在7000-8000左右徘徊，直到2017年年中，南昌县首次提出赣江时代，一大波规划得高大上的项目猛烈的砸了过来，于是乎象湖新城分成了两块，一个是滨江片区，一个是老象湖新城，而滨江片区也被冠予城市价值洼地，打着朝阳南九龙湖东的区位优势，大家都开始观望这个即将要腾飞的新城，而不限购的因素让其内力更深厚，但是这些外来因素只是影响房价的微因素。

推动象湖新城涨幅最大的因素就是“洪大赣江城”，可以说一个楼盘带动了一个版块，从2016年上半年的6000-7000的均价，到2017年上半年11000-13000的均价，新洪大一期住宅成为南昌这一年来，唯一一个实现一年翻倍的新楼盘，而这个涨幅也直接带动了整个板块的房价迈向1字头的5位数。

有人说南昌房价5年涨一次，象湖新城下次再追涨会是什么时候？而影响房价最大的因素无非就是地铁和学区，但是这两样，象湖新城都不占优势。

没有地铁的新城是没有活力的，象湖新城未来追涨缺少最大的条件就是地铁，而最大的优势便是拥有足够多的土地，但是徒然，有地你也成不了地铁房，空有一张白纸，却画不出最具价值的风景，象湖新城，你的未来在哪里？

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从近半年的房价涨幅趋势来看，九龙湖新城从2017年9月至2018年4月这半年居然一点涨幅都没有，而曾经风光无限的九龙湖去哪了？依稀还记得，九龙湖新城是在2015年年底开始疯涨的，第一个风向标便是华润凯旋门，2个月房价涨幅超3000元/㎡，周边楼盘也见风使舵，纷纷上调定价，甚至部分楼盘在2016年成交了16000元/㎡的单价，而两个超级大盘，万达和绿地趁着这波春风，收割了多少韭菜。

从九龙湖新城这四个已经交房的典型楼盘来看，涨幅在近半年都不大，甚至出现了微跌，这也可以称为楼市的疲劳期，而导致这种情况最大的原因是什么？

透支过大，九龙湖新城从开发以来，从未来的地铁，到未来的学校，再到未来的人声鼎沸，九龙湖新城其实一直都在透支未来。

配套兑现时间跟不上房价的涨幅，从地铁到学区再到商业，九龙湖新城配套兑现时间节点明显没有跟上南昌整体涨幅节奏，甚至有些脱拍，规划的数所学校，仅兑现了2所，而这个人口的增长最大利器，未能及时兑现，不仅影响了人口流入，也影响了房价。

定向土地过多，地价涨不起来。从九龙湖新城近期的土拍来看，楼面价最高的为江旅8110元/㎡，这个楼面价放到整个南昌所有板块，排名甚至低于麻丘。而九龙湖新城确实在大项目上引进很多，如万达城、国博城以及滨江温泉城、未来的保利文化艺术城、红星梦江南小镇，城、镇两个字代表大，大代表土地多，而所带来的溢价也就越少。而这样的项目也基本为底价拿地，但是这样定向项目过多，也意味着开发商拿地成本小，拿地成本小也意味着未来涨幅将不受市场的影响，而这对于未来板块的房价二次提升也影响颇深。

九龙湖新城未来的升值空间在哪里？公务集资房的潜力还未释放。从一手房市场转向二手房市场，这个板块便开始了有了价值概念，而目前九龙湖新城的二手房市场主要还是在万达城，而万达城本身楼盘品质就不高，学区所带来的溢价也未能达到理想状态，使得二手房价格在这半年都维持在一个水平线上，其实九龙湖新城最大潜力的二手房便是那些地段比较优越的公务集资房，如绿地悦城、九龙湖花园等楼盘，这些自带学区的公务集资房所带来的信仰以及溢价一旦体现到市场上，真正的卖家市场便来了，也容易带动板块的整体上浮。总之，九龙湖新城的未来，不会远也不会近。

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一个象湖新城，一个九龙湖新城，两个新城隔江相望，区划不一样，起点不一样，两者都不限购，但是弱者房价却在追赶强者，这是弱者的后发制人还是强者的后劲不足？

本文由 @悠然见南昌 投稿

由洪城时刻新媒体平台编辑

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