就像小镇前面说的，房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金这三个制度合在一起，最完美的对标对象就是家用小汽车，也不用担心难以理解。2023年末全国民用汽车保有量高达33618万辆，2023年底全国职工基本医疗保险参保人数也只是37095万人。能够按照法律规定上限足额缴纳社保的人数，一定少于汽车保有量，显然，用汽车类比，要好得多。再比如国外。日本叫修缮积立金，美国、欧洲、新加坡等商品房历史比较久的国家，也都有类似的制度，但一般叫某某保险、某某基金、某某储备金等等，就是没有叫“房屋养老金”的，在政策解读的时候，可以把这项制度与人的养老类比，说这项制度就像是房子的养老金，但是不太适合作为一个正规的名称。如果可能的话，还是建议在试点完成后，全国推广之前，把这个名字给改掉，朴素点，就叫“住宅大修储备金”就行了，一眼就知道是干嘛的，用途是专门用于大修，而不是日常维修，更不是小区打扫卫生扔垃圾的物业服务。也不要搞什么公共账户、个人账户这么复杂的区分，直接分开。把目前“房屋养老金”的公共账户命名为“住宅大修储备金”，既然是国家筹资，那当然可以理直气壮的进行统筹，别说全市、全省统筹，就算全国统筹也没问题。而目前“房屋养老金”的个人账户，干脆还是保留现在的住宅专项维修资金。仍然按照2007年的规定执行，继续专款专用，说的直白点，就算新体系建立了，也很难挡住一些路子比较野的人侵吞挪用，方法太多了，小镇都能随手想到。比如说，一个小区能够积极参与业主委员会工作的本就很少，物业等可以跟一些有贪钱想法的业主合谋，在维修的时候，把一些本不应该用住宅专项维修资金支付的项目划进去，然后虚标高价，亦或者跟施工队串通好更甚至自己家亲戚搞一个，掏空太容易了，反正大多数业主也不操心，等再需要花钱的时候，都不知道过去多少年了。以上，就是特别常见的做法。把这两个账户直接切割开，就不至于有现在很多人担心挪用个人缴纳的住宅专项维修资金，也不会质疑国家掏钱的部分去统筹使用，而且还有一个很关键的点，在实际落实的时候一定会碰到：现在说个人不需要再缴纳，但是个人已经缴纳的一定远远不够，到时候肯定要求自筹，怎么解释？难不成到时候去说，不需要缴纳的是个人账户，而不是说不需要再自筹?现在辟谣说不需要民众再交钱，个人账户就是已经交了的住宅专项维修资金，这确实是实话，但是更关键的问题在于，别说老房子根本没有交这个钱，就算全国都交了，也不考虑后来的通货膨胀和物价、劳动力价格上涨，也远远不够。需知，按照西方国家的经验，比如日本一般规定12至15年会进行一次大规模整修，芬兰是强制30年大修，其他国家也大致有类似规定。之所以西方国家有很多百年的老楼仍然可以正常使用，就是因为投入了海量的费用进行维护保养，一般来说，即使在不考虑通货膨胀的情况下，50-70年的使用期，住宅的维护成本大概是当初建筑安装成本的50-80%左右。如果把通货膨胀等因素考虑在内，基本上使用寿命期内的维护成本，大概是当初建筑安装成本的150%以上。而住宅专项维修资金缴纳数额才仅仅是当地住宅建安工程每平米造价的5%-8%，这怎么可能够。5%-8% VS 150%，太悬殊了。所以小镇之前就回复说，压根就不用担心政府挪用这点可怜的资金，甚至政府如果想省钱，干脆不管才最省钱，推行“房屋养老金”等三项制度，反而大大加剧了政府财政紧张。如果是美国、欧洲、日本等西方国家，政府基本是不管的，维修费用都是由业主承担。比如日本的住房，不是买了以后就结束了，持有成本非常高。就算是自己购买土地搞得一户建也得交房地产税，房地产税还包括固定资产税和都市计划税；日常维护还有共益费和修缮积立金，前者类似中国的物业费，用于小区环境维护，而后者就是大修资金。共益费和修缮积立金在日本一般统称为“管理费”，虽然并不是根据房价定的，但房价也是费用标准的重要参考，一般每年缴纳的大概占总房价的千分之五左右。这才是日本房子出租收益率动辄在6%-10%的原因，扣去持有成本，其实跟国内2-3%的收益率差不多。以上简单分析，很显然，目前缴纳的个人部分连零头都不够，难道全指望国家注资的公共部分，这怎么可能啊。当然，中国毕竟是社会主义国家，政府对人民有无限责任，不可能像西方国家那样把责任直接压到民众身上。但是政府是真的没钱，而且不同地区、不同小区、不同业主对于房屋的要求不一样，政府最多只能兜底，也就是确保房子不会出现重大安全事故。最典型的就是2022年4月29日的长沙楼房坍塌事故，违建的8层楼瞬间变成废墟，造成54死9伤，这件事就是加速“房屋养老金”等三项制度推出的直接原因。但是如果想要有更高的要求，以谁获利谁承担的原则，显然还是要业主自己承担。这也是有实际案例的，比如老旧小区改造。杭州2023年11月启动了浙江新村的老旧小区有机更新项目，这是首个自主更新试点，通过原地拆除重建完成更新。巧合的是，这个项目于昨天结顶。