房地产里总有一些特殊的现象和情况值得玩味，其中一定有一个现象叫：黄奇帆调控下的重庆
这本来不算新闻，但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局，特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走，成为很多人咀嚼的谈资
我特别查阅了很多资料，包括各种黄奇帆的各种演讲，帮各位总结一二，希望从这些内容，可以帮助大家看清重庆的房价，以及调控房价，到底有哪些种可能
尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点
地产开发的源头是：如何破18亿亩红线
最近在看一本奇书《常识》，里面有一个有趣的观点，看待一个行业就像看待一部机器一样，大齿轮永远会带动小齿轮运行的，要做的就是掌控这个大齿轮，其他的元素都是客户忽略的
那么对于房地产而言，如果只留下一个大齿轮的话，那么毫无疑问就是土地，其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛
那么谈土地来说，18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地，有一个倒计时就是：再过30年，中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了
那么能否降低这条红线呢，黄奇帆的结论是：不能。
毕竟对于这么庞大人群的国度，很多的不可控，所以这根红线一定要死守
但是死守这根红线，本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少，不论是结构里怎么调配，这样的总容量一直在变少
在这样的基调下，房价一定是上涨的，物以稀为贵是最为简单的经济学常识
很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例，增加住宅用地的供应量，这可以解决一时但是解决不了根本，而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套，不然城市管理会不可控
那如何破掉这18亿亩红线呢
有一个方式是可以破的，拆迁
通过拆迁获得的土地指标，是不占城市土地出让的指标的，因为本质上这样的用地是属于老地的重复开发
但是拆迁获得土地，不仅不会降低房价，反而会加剧助推房价的上涨
举一个很简单的例子，如果拆迁的成本是7000块，那么未来造出来的房子单价是1.5万，那么到了第二年，这块地边上的拆迁就必须要1.5万的成本，所以隔壁的房价再过两年就会变成2.5万。下一块地再拆成本就变成2.5万
以此类推，高速助长
所以如果一个城市的土地都是靠拆迁来的，房价就会特别容易高，一线城市未来一定会有这样的问题
那怎么破18亿亩红线，又不会陷入拆迁循环怪圈
这就是黄奇帆厉害的地方，我想很多人都听过，重庆有个非常特殊的“地票制度”
地票制度，本质上就是结合了一个趋势：农民工进城
这是城镇化是中国未来的一个大势所趋，而这个大势下一定会伴随着越来越多的农民变成城镇户口的过程。
而这过程产生的一个变化就很有意思，对于农村，个人集体土地都是比较大的，一般都会在200平米以上，但是进入到城市，因为城市密度更高，配套相对完善，单个个体需要的面积直线下降，50-100平米的空间就足够了
那么农村闲置的土地怎么处理呢
之前是没有处理，所以导致农村集体土地被闲置，而城市用地越来越不够
但是重庆的地票制度是这样的：农民的集体土地如果闲置了你可以卖，卖给重庆政府之后这些地怎么处理呢
复垦为农业用地，从而保证了农业用地不消耗的同时，反而增加了
而这个时候，开发商可以从土地交易中心买这些地票，你买多少地票，你就可以在城郊结合中心获得多少的土地
这样的一来二去，这样的地票转换本质上并没有占据城市的农业用地，所以本质上也没增加国家给到重庆的用地指标
这也是为什么重庆每年的开发量可以这么大，本质上他没有在土地指标上想办法，更多的是城镇化之后的土地置换
而这种方式还产生了一个额外的好处，农村户口通过集中土地的卖，个人还获得收益，从而加速了人口城镇化的进程
而开发商购买的地票，直接和农民挂钩，所以土地成本可控，土地成本可控本质上房价也就可控
所以地票制度基本上三方得利，开发商拿地成本可控，市场保证了足够的供应量，政府的房地产开发解决了土地指标的束缚，农民的个人收入也增加了
与此同时也解决了过去农村用地闲置的问题
这就是独特的重庆现象，很多东西都是根据这个地票制度衍生展开的，比如说为什么保障房可以这么多，比如说为什么城市建设投资可以那么高，背后都是这个逻辑在支撑
这是最重要的举措，而在这个举措下，黄奇帆还有一个很好的方式管理开发商
我们都知道，开发商是最直接传递房价信息的窗口，如何管理好开发商，也是一个非常重要的命题
而黄奇帆也很快的找准了开发商的命脉：现金流
房地产背后被金融绑架，也是因为开发商变相融资导致的，举一个很简单的例子：比如说一块地10亿拿的，他自己拿3亿，借7亿。这是比较正常的，但是后面可能会出现这种情况，如果三年后开发，地价涨到20亿，那么他那个时候开发，土地就可以作为20亿抵押，然后拿到15亿的现金
这样整个开发流程的融资，就到了1:9，这种时候房地产就被金融捆绑，楼市的泡沫和风险，多半都是从这个源头出发的
所以金融方面一定要死守底线，守住开发商的钱，本质上也就守住了房地产的风险，任何开发商拿地，必须自有资金
这个逻辑在当初浦东新区开发的时候就这样，也因为在浦东有这样的底线，才会有如今的陆家嘴
而且守住了这一条，你会发现不用半年，地王就会消失大半，开发商一年就赚这么多，他怎么可能不要命的出高价拿地王
所以解决了金融问题，开发商其他的想怎么玩都行，制度一定很安稳
而且这样背景下的房企，也不一定不赚钱。以李嘉诚为代表的港资就是这样的模式，全资拿地，那好地造好房子然后不卖，全部出租，然后十年后再收回，重新装修再卖
这样开发模式收益比你想象中的要高很多
所以现在的开发商都不是傻，只是因为大家都这么玩，所以都被金融绑架了，只要我们在土地口守住底线，行业就一定会越来越好
那么如果说租赁怎么办，其实也一样，资金比例控制在自由和借的在60:40就好，理由很简单，这种模式下租赁运营的收益刚好可以补上借的利息，在这种逻辑下开发商也愿意和你一起玩租赁，不然到最后一定都是想着办法去赚快钱
开发环节的一切问题，本质上都是金融问题
另外，对于土地出让的配比也要有节制
拒绝出现鬼城现象，本质上要在土地出让的时候保持节制，如果为了点钱密集的出让土地，人根本装不足，那么鬼城就出现了
这里有一个六分之一的规律。什么意思，一个正常的家庭，如果是租房子，最好收入的1/6以内付房租是比较好的，如果超过了那你的生活品质是比较大的
而对于买房来说，差不多一个家庭的1/6的工作收入用来买房是合理的，比如说你工作36年，那么一个家庭6年的收入用来买房是合理的
同样的，一个城市的房地产投资额，差不多是这个城市GDP的1/6的比例是比较健康的，超过了，就会出现风险
风险最大的是固定资产投资超过GDP60%的，这就是不可持续的城市发展
你查下统计，其实中国这样的城市还是挺多的，具体的就不说了
那一个城市要开发多少住宅，有一个很简单的数字，人均40平米的住宅就够了，多了之后就是鬼城
办公按照每两万GDP规划1平米的办公，一线城市因为密集度高，每4万GDP规划1平米办公
商业按照商业零售额来算，2万元规划1平方米，或者也可以按照人来说，1个人规划2平米
拿这个数字去套各个城市，超标的未来都有可能是鬼城的代表
所以土地出让的时候要保持节制，不然无序出让，再漂亮的城市面貌也没人承载
好，写了这么多我们大概可以总结下来看
其实我们可以看到，整个重庆的房价掌控，本质上最根本的是从源头上开始掌控，在土地、房企以及金融三个维度牢牢掌握住了底线，源头的有序，本质上也决定了城市房地产发展的有序
曾经有一些人觉得，黄奇帆的离开，所以重庆的房价会暴涨，其实我是不认同这个逻辑的，因为本质上当下的重庆房地产市场，已经在过去十年的开发过程中建立了成体系的体系，而这样的体系并不会因为谁的离开就开始瓦解
另外我认为地票制度未来或许可以在一线城市得到更大程度的发挥，甚至可以跨城市范围的操作，比如江苏浙江的集体用地代替上海的农业用地，这样一线城市可以很好的破土地供应量的问题
很大程度上，我也不认为一线城市还需要保持那么多的农业用地
如今的城市群发展也符合这样的趋势，随着一线城市和周边越大的紧密，这样的地票模式本质上也有了落地的可能
控制房价，从来都是长效机制下的产物，从源头入手，才是解决问题的最终钥匙
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