观点：中国富人加剧加拿大房产泡沫---神话还是现实？
作者：史蒂芬•塔吉克
最近几十年，温哥华和多伦多的房价飙升至历史新高。这两个城市的居民都大呼房价越来越承受不起了。在温哥华和多伦多，人们普遍认为中国富人是房价飙升的主要原因。这个说法就是中国人来到了加拿大，为了一套房子不惜豪掷千金。
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这个说法站得住脚吗？
去年，温哥华市出台了措施，凡是外国人，外国公司，或者外国信托公司要在温哥华都会区购买房产，必须要再付支付房产价格15%的财产转让税。数据显示外国人在温哥华地产市场上投资了数十亿元，推高了当地房价，因此，很多人将“外国投资者”和“中国富人”划上了等号。
温哥华拥有很大数量的中国裔少数民族，因为温哥华大概30%的居民都和中国有着宗亲血缘关系，可以追溯至1858年。人们往往误以为富有的，长得像中国人的加拿大本土人士是外国人。富有的，有着华裔血统的人可能一辈子都生活在加拿大---有钱和华裔血统，并不互相排斥。大多数情况下，刚刚提到的人群其实是加拿大人，也可能是多代同堂的加拿大人。他们之中，仅仅只有极其个别没有加拿大国籍或者绿卡。
世界上大多数大城市都面临着房价高的问题。当然，中国人也是推高上海房价的原因---但是他们导致了德黑兰，基辅的房价问题吗？或者说1981年的温哥华的房价问题吗？
数据显示，温哥华和多伦多多年以前就面临着房价问题，那是因为国家经济的关系。加拿大的主要城市都经历了相同的价格走势，以前温哥华的房价有过更高的时期。
我们最近在多伦多和温哥华看到的情况起源于市场信心，而不是来源于大量中国人涌入，为了房子一掷千金的说法。这个说法翻来覆去的提到了很多次，导致人们认为房价肯定会一直上涨。
在多伦多和温哥华，但凡有点余钱的加拿大人都开始购买投资性房产，希望数年后可以从房价上涨中挣点钱。这很快成了流行趋势。加拿大财政部做的分析发现，2016年在大多伦多地区121,100人都拥有至少一套房产。这个数字过去几年一直在增长。
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大多伦多地区拥有至少两套房产的人群数量：2000-2016
图表里的数字指的是业主的数量，但是每位业主可能拥有超过两套房产。少部分业主可能还有更多套的房产。我就碰到过一个一名来自伊朗的投资移民，此人为自己的家庭成员每个人都额外买了一套房产。房产经纪人游说他，这是在加拿大挣钱的门道。
数据来源：财政部，加拿大安大略省财产评估公司（MPAC）
还是此人，在加拿大没有收入，资产有限，被房产经纪人游说付了少量首付，接着申请了大量按揭贷款。此举让我想到了美国次贷危机中的掠夺性贷款。上述图表中的数字还不包括那些投资活动涉及到了房产的基金会和公司。这些大投资者有本地的，也有国外的，有能力搅动房价，他们也趁机进入市场。
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房价泡沫会破灭吗？
对外国买家征收的15%的税算是降了一下温。他至少让天真的加拿大人产生了这样一个印象，中国富人会知难而退，市场会变得悲观。
人们还要再等等看才能知道效果。征税将会挤压一下泡沫，但是公司和基金会自然会找到对策。投资移民，当然不会受到影响。所以中国富人拿出超过挂牌价的一百万美元来买房子的说法永远不会消失。但是投资公司则可能削减它们在温哥华和多伦多的投资。
多伦多的泡沫不太可能会破灭，因为大量的新移民不断涌入，同时温哥华的房价高不是一天两天了（由于各种原因，还会更高）。只有市场信心受到抑制，房价才可能开始调整和稳定。
遏制房价过快上涨，方法很多，这些方法可以使没有需求的买家不太容易买到房子，让有需求的买家更容易的买到房子。温哥华花了很长时间才将它的房产市场稳定下来。这些措施晚了十几二十年，由此，经济各个领域的增长都受到了影响。
多伦多的政策倒是来得很快，但是对经济还是有损害。2017的媒体报道声称，由于就业机会创造过少，失业率达到了新高。让我们转过来看看蒙特利尔，蒙特利尔迎来了40年来最低的失业率，就业机会数量达到了新高。由于劳动力素质高以及成本低廉，这座城市在过去几年不断吸引着投资，使得蒙特利尔的产品和服务在全球市场上极具竞争力。
温哥华和多伦多之后，会是蒙特利尔吗？蒙特利尔的房价近来稳定增长，涨价态势似乎会延续下去。蒙特利尔的房产市场和加拿大其他地方的房产市场很不一样。蒙特利尔强制执行租金控制政策，储备了大量的租赁房产。城区里面也有大量的空房，它的年度房产税已经相对较高了。诸多因素使得蒙特利尔楼市的风险比加拿大城市楼市的风险要小得多。
蒙特利尔近年来成为了加拿大最宜居的城市，这一点虽然还有争议，但是它健康的经济可能还会加速人口的增长。因为维持一个可担负得起的房产市场对一个城市来说太重要了，遏制政策必须要到位，宜早不宜迟。
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