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经济

金边房产市场经历大幅调整后，于今年第一季度出现稳定迹象

Khmer Times 中文网 2024-05-29

根据世邦魏理仕柬埔寨分公司（CBRE Cambodia）发布的《柬埔寨房地产业2024年第一季度报告》，金边的房地产市场开始表现出韧性和审慎乐观的势头。包括写字楼、零售、住宅和酒店在内的各个行业正经历着不同的挑战和趋势，这表明了房地产行业增长和发展的不同策略。

金边房地产市场变化呈现向好迹象


在《柬埔寨投资评论》（Cambodia Investment Review）发布该报告之前，金边的房地产市场经历了许多专家所认为的最糟糕的一年，这主要是由于新冠疫情导致的经济放缓、利率上升、供过于求以及市场上缺乏外国买家等因素。


一、写字楼类：供应与需求停滞之间的平衡


金边的办公房地产市场经历了显著的变化，其特点是供应量少量增加，入住率发生变化。根据世邦魏理仕柬埔寨分公司发布的《2024年第一季度报告》显示，金边办公房地产市场没有新项目推出，这表明市场扩张暂时停止。但是在建项目的持续完工，增加了总供应量。目前，不同档次写字楼的出租率均为62.2%，处于中等水平，这表明需求未能跟上供应增加的步伐，原因可能是经济不确定性或商业模式的改变。


报告预测，2024年和2025年预计新增办公面积将分别超过171,000平方米和268,000平方米。这一预期增长反映了开发商对市场潜力与利好形势的信心，尽管目前的需求并不旺盛。潜在的经济增长、外国投资和新冠疫情后本地企业扩张都将推动这种扩张。


在租金价格方面，从2020年第一季度到2024年第一季度，中央商务区的租金价格相对稳定，不同级别和地区的租金价格仅有小幅波动。例如，中央商务区的甲级办公楼价格略微下降了2.8%，以吸引更多客户青睐。相反，非CBD地区的B级办公楼价格则略有增加，因为租户更倾向于选择这些价格更低廉的B级办公楼，因此价格得以上浮。


金边的商业环境多种多样，其中很大一部分企业尤其是中小企业，经营面积小于200平方米。值得注意的是，其中54%的企业租用办公场所，这反映了商业地产市场的灵活性。当前市场的稳定性为企业提供了运营成本的可预测性，这对企业制定战略规划、提高竞争力和适应力至关重要，因为工作场所的动态在不断变化。


二、商铺型物业：面对出租率下降，零售业仍在扩张


正如世邦魏理仕柬埔寨分公司发布的《柬埔寨房地产业2024年第一季度报告》所强调，金边的零售业正在经历一个对比和转型时期。尽管零售业的入住率有所下降，已降至63.4%，但金边政府仍制定了强有力的扩张计划。在未来两年内，该市预计将增加大量零售空间，2024年将超过101,000平方米，2025年将增加116,000平方米。这一扩张计划包括购物中心、社区购物中心和零售裙楼，这表明，在消费者支出增加和经济复苏的潜在推动下，零售环境的振兴前景乐观。


与曼谷和胡志明市等较发达的东盟国家城市相比，金边的人均零售面积仍然较低。这种差距凸显了金边的增长潜力及其零售市场欠发达的性质。此外，金边零售业的租金价格很有竞争力，低于胡志明市的中心区和非中心区，这对于考虑进军柬埔寨的新零售商和国际品牌来说是一个很有吸引力的市场。


然而，对2020年第一季度至2024年第一季度零售业租金趋势的详细分析表明，该行业正处于复苏状态。尽管最近的数据显示，各零售业态的租金季度环比略有下降，但同比下降幅度更大。有趣的是，黄金地段的租金上涨了8%，与整体下降趋势背道而驰，这可能反映了消费者向高端购物体验的转变，以及零售商在高客流量区域的战略定位。


金边零售市场的动态特点是出租率下降与供应量增加并存，呈现出挑战与机遇并存的复杂局面。随着市场准备迎接潜在的上升期，零售商和开发商需要进行战略规划，深入了解不断变化的消费行为。


三、酒店业：游客人数缓慢增长中的复苏迹象


金边的酒店业正在逐步复苏，最近国际游客人数的上升和全球航空公司的业务扩大都表明了这一点。报告的数据说明了这一复苏情况，展示了该市从过去几年的旅游低迷中反弹的趋势。金边国际机场和暹粒吴哥国际机场的国际游客数量均有所增长，亚航和阿联酋航空等大型航空公司也恢复了相应服务，这表明人们对该地区的旅游潜力充满信心。吴哥窟门票销售量实现反弹，进一步巩固了这一增长势头，为柬埔寨的标志性文化遗产行业带来了积极的前景。


然而，在经济复苏的同时，城市酒店业的增长速度却在放缓。三星级至五星级酒店住宿供应量的年增长率不大，这表明在入住率缓慢复苏的情况下，酒店业采取了谨慎的态度。在经历了最初一哄而上的局面之后，市场似乎正在自我调整，以适应此前蓬勃发展的旅游业。预计2024年将增加600多间客房，诺富特等著名品牌也将首次亮相，这都表明，随着游客逐步回流，酒店业将实现战略性的、有节制的增长。


所有类别酒店的每日房价均保持稳定，其中三星级酒店的回升速度最快，这表明市场正在努力寻求平衡。在高端酒店保持高端定价的同时，三星级酒店更具竞争力的定价可能会吸引越来越多注重成本的游客。日房价的多样化表明，金边的酒店市场正在进行战略性细分，以满足不同游客的预算和偏好。


这些指标共同描绘了一个正在经历重新调整期的酒店业。酒店供应的谨慎扩张，加上稳定的日房价和重新活跃的游客涌入，表明该行业正在好转，并有望实现可持续增长。这种供需之间的谨慎平衡对于金边将自己定位为一个有活力、对国际和国内游客都有吸引力的目的地而言至关重要。


四、住宅物业：稳步发展，产品呈现多样化局面


金边的住宅房地产市场正在稳步发展，体现了连续性和谨慎创新之间的平衡。世邦魏理仕柬埔寨分公司发布的《柬埔寨房地产业2024年第一季度报告》显示，在公寓领域，现有项目的竣工速度保持稳定，而新推出的项目则更加谨慎。从经济适用房到高端单位，项目种类繁多，表明供应量明显增加，预计到2025年还会继续增长。这一趋势表明，开发商正在根据市场需求和吸纳率，努力管理其开发渠道。


与此同时，包括独户住宅和联排别墅在内的土地房产供应量也在显著增加。这一领域呈现出更强劲的增长轨迹，进入市场的单位数量大幅增加。人们越来越倾向于更宽敞、更私密的居住环境，这反映了消费者行为的转变，很可能是受到疫情之后生活方式改变的影响。


公寓市场的定价情况总体稳定，仅有小幅上调。高端市场的价格同比略有上涨，而中端和经济型市场的价格则相对稳定，波动不大。在供应量增加的情况下，价格依然保持稳定，这表明市场正在寻求平衡，开发商正在调整价格以满足消费者的购买力和投资水平。


总体而言，金边的住宅房地产市场正显示出成熟的迹象，表现为审慎和未来导向。开发商在完成现有项目的同时，也在精心策划新项目的推出，而价格调整则着眼于保持市场平衡。供应与真正需求的结合凸显了该地区更广泛的经济稳定性，为潜在购房者提供了多种住房选择和价位，促进了市场的健康持续发展。


编译：刘颖责编：潘美琪


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