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1  荷兰社会住房发展概况

荷兰社会住房建设以大量投资与不设限制的准入性为基本特征。在政府的政策与资金支持下，荷兰社会住房机构建造并管理了约占总住房存量32%，总租房存量75%的住房单位。超过三分之一的家庭居住在社会住房中，在阿姆斯特丹和鹿特丹等大城市中，这一比例甚至超过二分之一。自1901年住房法案颁布以来，荷兰社会住房经历了三个发展阶段，包括非营利性的社会住房机构的建立时期，二战后政府与社会住房机构共同主导的社会住房快速建设阶段，以及20世纪八九十年代以来经济独立的社会住房机构主导阶段（图1）。

图1  荷兰社会住房、私人出租房和自住房的总量和增长速度（1947—2010）

2  荷兰社会住房政策体系构成

图2  社会住房体系示意图

2.1  对租房整体市场进行租金管制

租金管制条例在二战后被引入荷兰，在2011年，95%的荷兰租房市场受到租金管制。租金管制由两部分构成，一是租金价格评估，由第三方机构根据房屋的质量与周边服务设施的水平进行估价，对租金上限进行控制；二是控制租金上涨比例，上涨幅度由中央政府根据通胀程度制定。

2.2  发达的社会住房机构

城市内平均每个社会住房机构拥有9600个住房单位，在城市以外平均每个社会住房机构也拥有超过3600个住房单位。2007年社会住房机构的总资产达到3800亿欧元，接近荷兰当年GDP的65%。

2.3  对低收入者进行住房补贴

由于社会住房的服务范围扩大，差异化的住房补贴成为提供援助的主要手段（图3）。在2006年，超过97万个家庭获得住房补贴，占租房群体的32%，平均每户补贴144欧元。

图3  2006年住房补贴比例示意

3  发展挑战与应对措施

面对资金来源、居住隔离与人口老化等发达国家住房体系常见的问题，荷兰政府的主要政策理念为支持混合居住，即一部分社会住房允许在市场中卖给个人或私人机构，一部分新建的社会住房用来吸引新的租户。社会住房机构着力于改造二战后建设的社会住房社区，拆掉一些老房子，建设新的出租屋和商品住房，同时出售一部分原先用于出租的社会住房。社会住房改造的具体措施包括：（1）改善室内设施；（2）改善居住环境，如公共空间、绿化等；（3）混合不同年龄和收入层次的租户。改造方案由社会住房机构、地方政府及租户等利益相关方一起设计。

图4  乌得勒支社会住房社区改造更新

图5  阿姆斯特丹社会住房社区的改造更新（上：改造前；下：改造后）

4  对我国公共租赁房建设的启示

荷兰的经验表明，公租房机构的成立有利于长远的建设与管理，并且不同的时期可以通过不同的政策调整，使其与社会发展阶段相适应。同时，我们也要从荷兰社会住房建设中吸取教训，即大规模社会住房社区的建设会引起社会隔离等问题。因此，我国公租房建设应结合具体的国情和发展阶段特征，一方面鼓励多种公租房机构的建立，特别是成立民间公租房机构有利于引进民间资本；另一方面，公租房建设应接近低收入外来人口的工作地点，不宜在郊区大规模建设，可结合城市内部或城乡交界处的城中村或棚户区的渐进式升级改造。从长远来看，除了逐步建设和供应相当数量的公租房，还应建立完善的出租房租金管制和差异化的住房补贴制度。

作者：林艳柳，博士，荷兰乌得勒支大学空间规划系助理教授；刘铮，比利时鲁汶大学和华南理工大学，联合培养博士生；邓昭华，博士，华南理工大学建筑学院城市规划系副教授；王世福，博士，华南理工大学建筑学院城市规划系，教授、系主任

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