分家单签字、履行后又立遗嘱变更，谁能最终取得农村房屋所有权？

【关键词】

分家单夫妻共同财产 无权处分 遗嘱继承 赡养义务 所有权确认

【要点提示】

未留遗嘱、去世后遗产未处理，分家单经部分继承人签字确认，亦经村委员调解员签字确认并加盖村委会人民调解委员会公章，符合农村分家的一般习惯，之后其余子女均未提出异议，已实际执行多年，分家单应属有效。分家后取得宅院权属证明和钥匙，并在分家后实际居住，应视为已经取得房屋所有权。

【当事人信息】

原告：吴5【小儿子】（被上诉人）

被告：吴1【大儿子】、吴2、吴3、吴4【女儿】（上诉人）；吴6、吴7、吴8【女儿】（三人未上诉）

【案情简介】

吴5、吴1、吴2、吴3、吴4、吴6、吴7、吴8系兄弟姐妹关系，父亲吴某于1993年去世，母亲马某于2016年去世。祖父母、外祖父母均先于吴某、马某去世。

2007年7月2日，马某、吴5、吴1签署《关于某村马某房产分割证明》，约定：马某口述，现有房产正房9间、厢房3间，后边5间正房、3间厢房，门牌号为2号。前边正房4间，门牌号为1号。马某现将北边正房5间、厢房3间、门牌号为2号的房产权归大儿子吴1所有，前边正房4间、门牌号为1号的房产权归小儿子吴5所有。村委会调解员在上面签字，并加盖村人民调解委员会的公章。

吴6、吴7、吴8称知道分家这个情况，过了没几天，回家时母亲给说的，说还有见证人。吴2称过两天其也知道了分家的情况，回去看马某时得知的。吴3称2008年马某搬到这个院里，其知道分家的事情，具体怎么分的不知道。吴4称不知道分家的事情。

后马某又立一份《遗嘱》，内容为：我是吴6、吴7、吴8、吴2、吴3、吴4、吴1、吴5的母亲，我与丈夫吴某在某村1号院有北房4间，产权属于我和我老伴吴某所有。由于吴某去世，我的老儿子吴5对我不闻不问，有病不给看，我的日常生活和看病都是遗嘱继承人照顾，现我决定，等我百年之后，我名下的某村1号院北房四间等财产均归遗嘱继承人继承所有，特立遗嘱如下：一、位于某村1号院北房四间及院内附属设施、属于我和吴某的合法财产，待我百年之后，上述房屋凡属于我个人部分全部由吴6、吴7、吴8、吴2、吴3、吴4、吴1、吴5平均继承所有。二、遗嘱共计九份，立遗嘱人、遗嘱继承人各持一份。马某在遗嘱上按手印。

故此，吴5诉至法院，请求：确认位于某村1号院内的北房四间归其所有。

【案情补充】关于涉案房屋的建造情况，吴5称系其父母所建，吴1称系其出资百分之八十所建，吴6、吴7、吴8称涉案房屋系父母当家、父母主导建的，具体建造年份不记得了，但其也添钱了。吴2、吴3、吴4称涉案房屋系1986年秋天建的，其父亲已经退休，当时吴1挣钱且出资多。

【法院判决】

一审：确认坐落于某村1号院内的北房四间归吴5所有。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、分家单是否有效？继承人是否能依据分家单取得房屋所有权？遗嘱是否有效？

法院认为在吴某生前未留有遗嘱，去世后继承人对其遗产未进行处理的情况下，由马某主持进行分家，分家单经吴1、吴5签字确认，亦经村委员调解员签字确认并加盖村委会人民调解委员会公章，符合农村分家的一般习惯，其后其余子女均未提出异议，吴1、吴5实际执行多年，故分家单应属有效。在2007年分家后吴1在2号院内实际居住至今，并进行过翻盖，吴5取得1号院权属证明和钥匙，并在分家后居住在涉案房屋，视为其已经取得房屋所有权。马某不再享有涉案房屋的所有权。故其遗嘱中关于涉案房屋的处分，违背了法律规定，该部分应属无效。

二、分家析产的法律性质如何？分家单未经女儿同意是否有效呢？

 对于分家析产的法律性质，法律没有明文规定，理论探讨也不多见，多为由审判实践判定的个案。目前学界有两种观点，一种观点认为，分家是一种赠与行为，即父母将自己所有的财产赠与给子女。第二种观点认为，分家是对家庭共同财产的分割。我们认为这两种观点都有失偏颇，应当认为分家是赠与与家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。根据实际情况，分家是原来共同生活在一个家庭中的家庭成员之间，为分成两个或两个以上的独立的家庭，而将原有家庭财产分割后归各个家庭所有的一种法律行为。至于财产所有权如何变更，则根据财产所有权原有的状况，发生赠与或分割的问题。如果用于分家的财产属父母所有，则属父母对其所有的财产以赠与方式处分的问题;如属家庭成员共同所有，则属共同共有财产的分割问题;如家庭财产中既有父母所有的财产，又有家庭成员共同所有的财产，则赠与、分割均包括在内。

根据农村的习惯分家仅指兄弟之间以及兄弟与父母之间的分家,而不包括女儿在内，那么未征求女儿意见的分家单是否有效呢？我们认为这应当具体分析，如果女儿是家庭共有财产的权利人之一,女儿对于分家行为有法律上的利害关系,而且女儿也对父母负有法律上的义务,她们即使没有获得财产,仍然要承担法律所赋予的赡养义务。因此,她们可以申请撤销对她们不利的分家单。如果父母主持订立的分家单,并没有处分到女儿的财产,仅仅是将他们的财产在儿子之间分配,从理论上看,虽然没有考虑女儿的利益,女儿也不能因此减轻其对父母的法定义务,父母的这种行为有失公正,但是女儿不能申请撤销。

易居房产律师团   原创声明 

所有标注“原创”文章案例均选编自易居房产律师团队亲办或法院公开裁判的真实案件，并以现行有效的相关法律、法规及政策为依据(如相关依据有所调整，以调整后的为准)；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。