两承租人交还承租房两小换一大，后房改购买所有权都有份吗？

两承租人交还承租房两小换一大，后房改购买所有权都有份吗？

——吴某等与李某3等所有权确认纠纷案(二审)法律解析

【关键词】

所有权确认纠纷 承租权 产权 承租公房 房改售房 房屋买卖契约 折算工龄共同所有 贴建改造 房屋产权证 共同购买 产权份额

【要点提示】

承租权与产权是不同的法律概念，对房屋承租权的贡献与房屋产权的归属并无直接因果关系，占有使用房屋亦不能对房屋权属的认定单独产生直接影响。

【当事人信息】

原告: 吴某（上诉人）

原告：李某1（上诉人）

被告：许某（被上诉人）

被告：李某2（被上诉人）

被告：李某3（被上诉人）

【案情简介】

李某4与前妻生育李某5、李某1、李某2三子女。1981年2月李某1与吴某结婚。1983年李某4前妻去世。1984年3月李某4与许某再婚，婚后未生育子女。2005年7月李某5去世，生前生育一子李某3。2015年6月李某4死亡。

李某4、吴某均系北京某大学职工。李某4与前妻曾居住北京某大学于1958年分配的19号承租公房，总使用面积41．1平方米。吴某、李某1曾居住在北京某大学于1983年分配的4号承租公房，建筑面积24．53平方米。李某4、吴某于1994年分别将上述承租公房交还北京某大学，换取了新承租公房即7号房屋，建筑面积58平方米。7号房屋的承租人为李某4。

北京某大学后实施房改售房，将7号房屋出售给李某4，2000年3月19日，李某4（乙方）与北京某大学（甲方）签订房屋买卖契约，约定甲方同意按1997年北京市优惠售房价1450元/建筑平方米，将7号房屋，总建筑面积58平方米出售给乙方。房价款为18543元。乙方按成本价购买的住房，拥有全部产权。7号房屋的房价折算了李某4的34年工龄、许某44年工龄。2001年北京某大学对7号房屋所在28号楼实施贴建改造，使7号房屋建筑面积扩大了22．74平方米，变为80．74平方米。

2005年4月17日，李某4（卖方，甲方）与北京某大学（买方，乙方）签订已售公有住宅回购契约，约定甲方将总建筑面积58平方米的7号房屋的产权转让给乙方；回购款为17338．9元。同日，李某4（乙方，买方）与北京某大学（卖方，甲方）签订公有住宅买卖契约，约定乙方向甲方申请购买7号房屋，总建筑面积80．74平方米。李某4于2005年取得7号房屋产权证。

1995年7月14日的李某4住房保证金329．25元收据上载明交款人为吴某，2001年4月17日李某4合作建房、购房预付款28171元收据上载明交款人为吴某。2005年9月1日，北京某大学向李某4出具个人合作建房款8688元、维修基金2398元、购房款26559．2元三份收据。

吴某主张其对7号房屋两次出资28171元和329．25元；吴某、李某1向法院诉请：确认7号房屋由吴某、李某1共同所有70%份额。

【法院判决】

【一审】：

驳回吴某、李某1的诉讼请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

两承租人将各自承租房交还，共同换取一套更大的承租房。房改中一方将承租房买下，取得承租房产权，另一方能否请求确认自己对房屋的所有权？

法院认定，李某4依据与北京某大学签订的房屋买卖契约，在以夫妻工龄折抵部分房价款的基础上，出资购买并依法取得了7号房屋的权属登记证书。

对于吴某、李某1主张7号房屋70%的产权，李某4、吴某将各自承租公房交还北京某大学后换取了面积更大的7号房屋，但7号房屋当时的产权单位为北京某大学，只是在换房后作为承租公房由李某4承租，因此这种换房情形只是房屋承租权的变更，对于7号房屋的产权并无影响，不能由此推导出吴某、李某1占有7号房屋的产权份额。

承租权与产权是不同的法律概念，对房屋承租权的贡献与房屋产权的归属并无直接因果关系，占有使用房屋亦不能对房屋权属的认定单独产生直接影响。北京某大学与李某4签订7号房屋买卖合同，购房收据均是向李某4出具，吴某、李某1未能提供李某4认可（许某、李某3亦不予认可）7号房屋系与吴某、李某1共同购买的证据，据此，吴某、李某1的主张证据不足，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。