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济南调控加码!有效打击投资,虽误伤换房刚需但诚意满满!

2017-04-20 乔木 米宅米宅

△此音频大小为1.08MB


自2017年3月分以来,整个房地产市场调控政策层出不穷,50余个城市开启或升级调控,一线城市也是各种调控花样不断,老大哥示范,众小弟紧跟步伐,总之是让市场意识到政府调控弹药库里的料很充足,调控决心非同既往。


继4月18日西安打酱油般的调控升级之后,4月19日济南房地产市场出狠招——限买、限卖、限拍地王,意在让整个市场进入速冻状态。


扩展阅读:

对4.18日西安调控升级后房价趋势的10个研判!(附50城一览表)



1

济南调控升级


通知全文

济南市人民政府办公厅

关于进一步完善调控措施

促进我市房地产市场平稳健康发展的通知


各县区人民政府,市政府各部门:

  针对当前我市房地产市场形势,为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市政府研究,确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下:

  一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。

  二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

  三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

  暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

  非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

  四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

  五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

  将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。

  本通知自2017年4月20日起施行。


  济南市人民政府办公厅

  2017年4月19日



2

调控重点


从济南调控升级的政策来看,基本还是沿用了其他城市已经实施的调控策略,在此次调整之前,济南的限购政策是:本市户籍居民限购两套,二套房首付比例4成;非本市户籍限购一套,需提供连续两年社保证明或个税证明,且补缴无效;长清、章丘不限购。


4月20日起,调控加码方向重点如下:


1、积极响应中央关于土地供应的指示。




据米宅监控数据,济南库存量不大,目前消化周期10个月,整体市场供不应求,且目前房价较之于去年上涨了将近40%,按照中央文件要求,未来是要增加供地的!


对于缓解房价过快上涨,限购限贷只是止疼药,加大土地供应才是解药,这也是诸如济南此类城市都需要执行的土地供应策略。


2.限拍地!通过设置预售门槛来控制土地拍卖的价格,限制地王。地王是房价疯狂上涨的助推器,限地王也是调控有效的手段之一。地价升高时,就增加开发商的投入成本和时间周期,以此来加大开发商风险,从而降低拍地预期。


3.提高购房资金门槛!本市户籍认房认贷款记录,二套首付提高至60%,这对本土刚改需求的客户无疑是误伤。非本市户籍首付首套比例60%,对外来投资客是一次相对有效的阻击。


4.限卖!限购区购买的新房和二手房取得不动产证满2年后方可上市交易。也就是说,一个楼盘从开盘到拿到不动产证,一般需要2年半甚至更多。加上2年禁止交易期,基本上就是5年内可能都不能交易。这样的政策是对炒房的严厉打击。


5.扩大限购区域!长清区、章丘区纳入限购范围!拿章丘区来说,去年均价五六千一平,如今已经涨到每平方八九千,房价跳涨,涨幅明显高于济南其他区域,纳入限购在所难免。



3

前因后果、市场影响和研判


1、之前,济南已经被列入全国15个热点城市之一,每月数据统计中,这15个城市都会被单独列出,而在近期,济南是5个房价没有环比下降的城市之一,济南的政治压力可想而知。


2、2016年下半年,世茂在工业北路地块、中垠在徐家地块、绿地在文庄地块等,楼面价都超过了10000元,已经逼近当时的周边售价,保本售价都要在16000以上,而这些楼盘将要在下半年面世,开发商肯定要标高价,这势必要影响济南房价数据,这个压力可想而知,必须尽早打消开发商预期。


3、今年3月16日,济南的老对头青岛已经出台政策,拿到房产证2年内不能转让,这个竞争对手的政策对济南也是一个压力,咱总不能不表态而落后吧?


4、而济南此次的调控加码,可谓是真正的大招、杀招,对于济南本地人来说,有房或有过贷款记录都需要60%首付,而外地人只能购买一套同时也是60%首付!利率再上浮10%,这样的组合拳对于市场来说会直接减小50%的需求!可谓是市场速冻式调控!诚意满满!因为,这类客户要不改善要不投资,通常不是刚需!但对于换房的刚需来说是误伤。


5、而对于开发商一端,也是进行了打击预期式的政策调控,想竞高地价,就要付出更多的代价,地价越高拿预售证就越晚,想赚钱就难,以此来打消大家购地的预期和热情,也算是供应侧改革!


6、济南房价下一步会怎么走?当然是100%的横盘阶段了!投资客真的可以散了,横盘阶段还去投资的都可以看作是接盘侠,刚需的话看下一条。


7、要关注济南政府近期要出台的供地计划,不过,基本上可以肯定的是,给市场半年左右的消化和冷淡适应期,在2017年10月到2018年购房应该是一个理想的时间段,多选多看会有更多选择,因为目前济南市场库存并不算多,市场还是坚挺的,一切还要看2017年的土地供应,以及2018年的土地计划,以此可以预判出未来2-3年的市场走势。


8、总结一下这个诚意满满的济南加码调控:本地二套首付60%(有过贷款记录就算)、外地只能一套首付60%、拿到不动产证满2年方可转让、房企拿地出价越高拿预售时间越晚。可供其它城市参考学习。


9、留给未来济南来加码调控的还有几招:需要提供济南24个月社保或个税、离婚一年内不能购房,招数也确实不多了。



附:51城调控开启或升级一览表

(点击可查阅清晰大图)



END


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