在这个下篇中，我将重点分析一下一个问题：

当对一个城市判断清楚的时候，为什么选这个区域而不是那个区域？

由于这是一个实实在在的城市分析之后的版块推荐文章，所以肯定会涉及到具体好坏的推荐和评述，所以，有几类人不建议再往下看：

1、 如果你没有看过我的大连上篇的，不建议直接看下篇，不妨把上篇抽几分钟看看。

2、 如果你看完上篇，仍然认为大连房价仍会平稳的，由于你我的基本观点不一致，所以下篇你也没必要继续关注

3、 如果你认为凡是涉及到具体点评的，此类文章一定是一篇软文或是一篇黑文的，也不必往下看，因为先入为主的思维会阻碍你我思想的沟通。

米宅的团购原则和逻辑

因为有太多的粉丝问大连是否组织团购问题，有必要再啰嗦说一下考察和团购的关系。米宅从去年8月份开始进行全国性的考察，城市已经达到了数十个，但是我们逻辑从未改变。

➤首先判断城市的总体投资可能性，这是逻辑的第一步。

➤再次一定要到实地去看，用自己的双眼观察城市的居住舒适性和经济发展的活力，用自己的双眼观察项目的品质，用自己的双眼观察销售部的来客签约销售状况（如果对任何一个方面吃不准，就会要求总部再派来一个团队进行复验）。这是逻辑的第二步。

➤只有上面三种情况都合适，我们才会选择适合团购的项目，去谈团购的条件。但是现实的情况是，好项目不好谈条件，差项目我们也不会去谈，所以虽然我们半年来虽然考察过的城市有十几个，但是组织的团购却只有重庆和西安。这是团购逻辑的第三步。

所以三步走下来，很多情况是，我们对大势预判的还是比较准的，但是一些情况是城市不行，比如去年山东的威海，风景很美，但是人口基数不行，房子升值前景不明朗。但是更多的情况是城市条件还可以，但是找不到好的项目。不是由于项目不多，而是我们对项目也很挑：

1、 最好是全国性大开发商。

2、 必须是品质好的开发商，所以很多以快周转著称的开发商的项目我们一般不考虑，虽然他可能是全国十强或二十强。另外项目需要有较强的房价增长预期或者较高居住品质。

3、 必须给米宅粉丝团购一定的特殊优惠，这个最难谈。

所以选来选去，一个城市往往项目上百，能够进入我们视野也就是十几个（需要亲自考察），但是最后进入谈判阶段可能也就1个到2个，顺利谈下来可能有也可能没有。这就是我们为什么经常发考察文章，但是没有组织团购的原因。

对于团购这件事，米宅的基础原则是“宁可错过，不可错”，“控制风险比预见增长更重要”，就是这个“倒霉”原则，我们这半年白搭进去不少时间和三四十万的差旅费，但是我们依旧不后悔，原来我们这么办，今后我们仍旧会这么办。

这是我们组织团购的原则，也是我下面大连具体区域分析的出发点。

总判断

对于整体大连的房产形势判断，我曾经下过几个基础判断，今天我要在这几个断语之后，再补充几条：

1、 大连房产上涨周期，慢牛长周期是个大概率 。 需要关注沈阳，两地是个正相关关系，两者面对的投资者是高度重合的。

2、 如果上涨超过30%到50%，下半年政府会出文件，但是会是一个“温柔版”的调控，一个应对“上面”而不是下面的调控。

3、 大连即将进入全国开发商时代，对于大连房地产品质的提高这是一个好事，但是对于大连首套刚需购买者绝对不是个好事。

4、东港和经开应该慎重。对于远郊盘需要谨慎，不要高估大连的市政因素的兑现程度。对于金州机场和普兰新区需要慎重，这两个新区概念虽然很新，但是距离市区太远。对于商业需要慎重，住宅去化都很费力的城市，更别说商业项目了。

如果你仍旧认为大连房价在2017年仍很平静，是一滩死水的时候，你可以看看下面的几张图片，事实将告诉你，别从历史的老经验出发，走出去到售房部去看看，键盘上走不出巴菲特。

↑↑↑这是甘井子区某个项目非周六周日和非开盘日的售房部照片。

谈判区里密密麻麻坐满了人，以至于花了好长时间才找到一个座位来谈事情。客户里操着东北口音的客户仍占多数，但是仔细一听，大连本地的却不多，更多的是来自鞍山的、朝阳甚至长春的客户居多。外地投资客已经大兵压境，本地人尚未跟风，是大连房地产4月5月房产的基本面。一旦某地本地人都扑进去了，这一轮的行情基本上也都差不多了。

↑↑↑这是几个售房部开始使用的“土拍”展板。

很老套，无非是用刚刚拍地的楼面地价证明现在房价还会涨，不会跌。方法虽然很土，很low，但是却很有效，因为一个个实实在在的数字摆在购房者面前，购房者用脚去想问题，也知道“面包一定会比面粉贵”的道理。同时，一旦一个城市各种项目普遍开始用这种方法逼定成交，这个城市房价距离较快增长一定不远了。

版块选择

大连行政区不超过10个，但是如果论房地产版块，却能分成很多，网上分的较为科学的是这张图↓↓↓

整个市场被分成了50多个版块，由于版块过多，我们不可能去完，所以我们只能先选出有价值的版块去。很多版块没有啥项目（中山、西岗老城），很多项目距离核心城区太远且没有轨道交通支持的我们就先忽略。因此在和本地同行交流之后，我们决定先调研下面9个最有价值的版块↓↓↓

我们对于版块判断的基本原则就是：

1、比较看好未来三年的发展，是热点；

2、没有较为明显的不利因素；

3、公共交通 便捷，特别是地铁；

4、不看重远郊，尽可能符合“米宅可租、可住、可售三原则”的版块；

另外对于每个版块，每个在售项目也不能都看，我们挑选的标准在于：

1、大开发商，全国性开发商 ，品质型开发商优先；

2、大项目优先，最好是首开或二开；

3、无明显不利因素；

版块分析

1、第一类是“不看好的”版块

东港版块

东港版块位于大连市的东北角，大连湾的西侧，因位于百年老港大连港之东而命名。该版块在整个大连属于最为“高大上”，产业定位高，房价高，政府关注度极高。但是对于这样一个版块我却极为不看好。

首先版块库存极大，如果是论建成面积，该版块可以消化4年以上，如果论已经完成的土地供应面积，该版块需要消化10年以上，就凭这一点任何想在该版块有投资想法的人都应该慎重。

其次是版块产业定位是金融，是整个“东北亚的金融中心”，但是整个东北经济都在下滑，金融不振，中心地位自然受到冲击更大。

另外该版块还有填海造地对居住的影响问题。种种问题都说明，该版块现在已经错过了发展的最佳时期，已经陷入了高房价，高租金，极低出租率的死循环之中。

经开区南部海岸版块

↑↑↑上图是版块位置，处于大连湾的东北角，靠海临山似乎还不错。但是如果你把地图比例放大，就会发现，在那个看似最好的半岛之上，却布满了大大小小的石油罐子。

石油罐子一个挨着一个，听本地人说，基本上每半年就会发生一场或大或小的燃油泄漏或爆炸的事故。或许你认为这不是什么大问题，但是我劝你回忆一下2015年天津滨海发生的那场爆炸，就凭这一点，这个“超级加油站”旁边的版块我就极度不看好。

2、第二类是审慎选择版块

旅顺口版块和西山版块

对于大连远郊的旅顺口版块和西山版块，情况比较类似，都可以列入审慎选择行列。首选两个版块都属于环境好配套弱的情况，空气好绿化好是优势，但是公共配套不足是劣势。

且旅顺口是著名军事要塞和旅游胜地，因此军事机关、军港密布，房地产必须为其让路。另外该版块小开发商开发的小项目极多，且无整体规划，属于被玩烂的一块好地，虽然远期有轨道交通，但是不是地铁属于一种少见的有轨电车，具体效果不好说。

西山版块情况稍好，紧贴主城区，但是版块内丘陵密布，基本上无成片开发用地，且为了保护中心地带的大连大水缸——西山水库，未来不可能大规模的炸山平地，所以开发难度比较大。

这两个版块人少树多，租金上不去，房价也一般，如果作为自住，特别是不用上班的老人自住还是推荐的，但是如果作为投资买房，要求的是未来高的回报，这绝不是大连市的最佳选择。

3、版块靠谱，房源少，价格贵版块

沙高星三版块

大连老城中山区和西岗区老城基本上已经没啥新地新项目，但是往西看看的三个版块沙河口、泛星海还有高新区虽然少，但还是有项目可以选择的。

三个项目城市界面都不错，都符合米宅“可租、可售、可住”购房原则，只要是价格靠谱15000以下，都可以入手。

另外每个版块特色也不太一样，对于沙河口，属于老城区，未来一定是大连市区平面的几何中心区域，发展趋势稳定，升值潜力稳定。

对于高新区，这个区域是整个东北的IT行业领袖区域，人均工资高出大连市30%以上，并且大连唯一一个万达广场就是坐落于此，因为购买力较高，所以房价也不便宜。

有故事的“星海版块”城市景观最为漂亮，虽然由于不可说的政治问题，现在版块已经风光不再，但是实实在在的完善配套、实实在在的滨海公园、实实在在的地段优势保证了版块居住价值，投资价值不会落到地上。对这三个版块最大的问题，就是房子也比较少，并且价格贵，从风险的角度看属于稳健型产品，不要期望未来有最高比例的收益。

沙河口区市景▼

星海版块鸟瞰▼

星海版块商铺▼

高新区实景▼

值得投资的价值洼地版块

整个大连7天转下来，我认为值得投资的版块只有一个半。一个指的是以大连北站、体育新城和华南商圈为核心的甘井子北区，简称甘北版块。另半个是以周水子机场和甘区政府为核心甘西版块。

甘西版块

甘西版块是整个区政府所在地，教育配套已经完善，但是医疗和商业配套不足。版块最大的利好就是万科作为整个版块的一级土地整理机构，实力和经验都很强，足以把这个版块给拉起来，并且万科土地储备在该版块很大，后期有上涨空间。

但是该版块最大的问题在于周水子机场，机场处于整个版块的中心位置，整个版块都多少受到噪音的影响。机场远期计划是要搬走，这是确定事件。但是，替代的金州机场为完全的填海造地机场，工程已经进展10年，至今仍在慢腾腾的进行，主体航站楼仍未开建，不知道何时能够完工，不知道何时能够替代周水子进场，不知道该版块何时能够避免噪音污染。正因为如此，该版块主要项目价格和核心城区差价基本上在5000元上下，具有一定的洼地效应。但是由于机场的问题，只能算半个推荐版块。

周水子机场周边民居▼

甘北版块

顺着地铁一号线一直向北，就来到了甘北版块。整个版块，是一个人口密集但是底蕴不足的区域，人口超多，流动人口超多，配套已经成熟，道路已经完善比甘西版块要成熟5年左右。但是不管是城市界面还是一个新区的感觉，生气勃勃但是有些稚嫩。现在整个版块大开发商有金地、华润、远洋等公司，其版块差价和市区也在5000元上下，是我在整个大连最为推荐的一个版块。

甘北实景▼

综合考虑，我们认为，对于整个大连市场投资潜力：甘北＞甘西＞高新区·泛星海·沙河口 ＞ 西山＞旅顺＞东港＞经开，推荐的版块一个是甘北，推荐的半个版块是甘西。

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