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1、米宅考察长三角，第一站选择了无锡。

在环沪城市群中，无锡是一个很重要的存在。它既是大区域中的环沪城市圈核心城市，又是小圈围中的苏锡常都市圈的核心城市。

2、长三角三大核心城市，上海、南京、杭州，无锡是沪宁线正中心的城市，距离上海110公里，距离南京150公里。

苏锡常都市圈，内部在加速融合，不仅修建了环太湖高速，更规划了太湖湖底隧道。苏锡常高速公路经过无锡环太湖高速段后，无缝与苏州段的环太湖高速连接，将苏州西南部的吴中区和新区，无锡的太湖新城和马山太湖国际旅游度假区紧密联系起来，形成完美的环形区域。

↑↑↑图中圈线部分为太湖湖底隧道

3、无锡是长三角的经济重镇，在江苏省内，一直是仅次于苏州的第二大城市。

无锡是一个当之无愧的工业重镇，堪称中国几大世界工厂之一。无锡最近几年却开始迷失，从2010年至2015年，无锡的GDP排位，从全国第九，滑落到第十四， GDP增长率分别为13.1%，11.6%，10.1%，9.3%，8.2%，7.1%。每年增速平均下滑一个百分点以上，并且已被南京超越。但2016年，无锡的增长率终止了下滑，上升为8.12%，突破了9000亿，无锡正在恢复元气。

我们之所以选择无锡作为我们长三角考察的第一个城市，正是看到了它作为的长三角经济重心城市、GDP超过一大波省会的地级市，整个江苏省经济排名第三的城市，楼市均价却只有10500元。

这是多大的漏啊！这个漏我们必须要给粉丝捡到。于是坐上了通往无锡的高铁，我们兴冲冲的就赶往了无锡。但是，当我们经过了两天的实际调研之后，我们发现，我们错了，因为我们来晚了。

然后我们又来到了无锡市政府所在的重点打造区域，太湖新城，看了融创了一个项目，置业顾问上来就告诉我们，必须全款。我们直接懵了，难道无锡这市场这么抢手？随后我们得知，附近万科的一个项目也必须要全款。

融创的项目是端午节开的盘，当时首付就要70%，如今剩余房源不多，必须全款。

但太湖新城也并不是每一个项目都要全款，比如富力的一豪宅项目，首付需要50%。但重点在于，整个太湖新城本是无锡在售楼盘的最多的区域，但大部分项目却不开盘，在等，有的是惜售，有的在等预售证。

原因就是无锡限签。全市每天只能签约30套，并且这30套还包含了安置房+商品住宅+商业地产，合计起来共有30套。这导致无锡现在已经积淀了数以万计的待签合同。近期购房的任何合同，签约时间都要在一年之后。

不能签约，银行不能放款，但是作为资金链高周转的开发商，这是无法忍受的，据说万科的银行回款是要控制在一周，所以在形式逼迫之下，全款是最佳的选择。就算是不做全款的楼盘，也会按照付款额度多少的顺序进行。没有不喜欢多拿钱的客户。

这一切都是在经历2016年的疯狂之后，留下的后遗症。

2015年7月，无锡紧跟上海之后，率先在全国打响了楼市的疯狂涨价岁月。当时无锡和苏州的房价差别并不大，但是不久之后，苏州就直追杭州，并将无锡远远地甩在了身后，苏州因此为自己赢得了“四小龙”的称谓。

已经被房价洗脑的苏州人，看到无锡的房价迟迟不动，还是维持在地位不动，就迅速入场扫盘。从2016年年初开始，苏州人来到无锡太湖新区，像扫树叶一样去买楼，而当时太湖新城正陷入在库存太多，价格最低的只有七八千。结果在苏州人的带动下，太湖新城的库存很快清完。

于是在半年时间内，在苏州人的带动下，太湖新城价格急剧涌动。后来，接连拍出的地王，算是彻底的将价格给架了起来，再想往下走，已经不可能了。

无锡在受到来自北方的批评后，迅速启动了限购政策，超过10000的价格限签。

在太湖新城，我们问了下绿城项目的一个二手房，27000/平，而在2016年年初，这个项目的新房价格，却只要10000元，这才是实实在在的价格。在投资客的疯狂带动下，整个太湖新城的价格已经普遍到了18000元-19000元起。

路劲地产在比太湖新城更高端的蠡湖新城拿了一块地，楼面价9000，后来行情不好，14000元/平就卖了，亏钱在卖，在集团内部都是受到批评的项目。但是，路劲很幸运，行情来了，挽救了这个项目。如今，这个项目的均价已经在25000元/平。

蠡湖新城。蠡湖新城是无锡市在沿太湖做的最早的一个新区。整个片区环境非常的好，集中了整个无锡80%以上的自然、人文景观，绿化面积大、干净、漂亮。片区非常纯粹，就是高端住宅区，但是土地又非常稀缺，目前整个区域只有四块住宅用地，其中一块是绿城蠡湖香樟园，已经售完。

绿城蠡湖香樟园▼ 

目前片区内只有一个项目，就是路劲9000元楼面价拿下的地块，二期做了中式的路劲蠡湖院子，价格在23000-28000元。最近蠡湖版块的一个消息是，绿地50亿打造的绿地中心，将建设超高层写字楼、环湖五星级酒店、环湖商业中心。

综合来讲，这个区域因为天然环境和后期政府规划，加上土地稀缺，是非常纯粹的一个高端生活区，自住属性大于投资属性，但资产保值也是完全没有问题的。

绿地中心规划▼ 

太湖新城版块。这个板块是目前无锡炒的最火的版块，2011年市政府搬迁至此，开始加速开发。经过2016年的疯狂，如今整个区域房源都不是很多，有房源的又因为拿不到预售证和惜售，迟迟不能推出。目前，整个版块的热度依然很高。这个区域的外来品牌很多，绿城、融创、万科、朗诗、万达、中海、雅居乐、苏宁、红星都有进驻。

无锡万达城销售中心▼

有意思的是，在传统无锡人的眼中，这里是乡下的乡下，没有人愿意在这里买房子。政府为了促进区域发展，不但将市政府搬迁至此，还引进了无锡市最好的学校无锡师范附属学校。

如今这里是地王最多的一个区域，去年中锐在市政府旁边拿了一个地王，楼面价在18000元，今年五月，市政府边上又拍了一块地，在政府严控价格的情况下，楼面价又拍到了18000。对比起来目前区域普遍19000的售价来说，很显然，未来这里依然是疯狂的。

在太湖边上，万达拿了9000多亩地，建了无锡万达城，包括万达茂、游乐场和住宅，但是住在价格已经在17500了，略贵。

在工业区北边有一个富力城，精装修，价格在15000左右，被数条高架包围。在富力城正南边有一个融创的项目森邻森邻，地块非常小，几栋楼，除了一个旧的小商业综合体，几乎没有配套，价格在14000。同富力城一样，也是被数条高架包围。

更厉害的是富力桃园，在从融创森邻森邻去这个项目的时候，因为空气很凉爽，我就打开车窗透透气，结果在项目所在的锡兴路上，一股接着一股的浓郁药味扑面扑鼻而入。我感到胃里翻江倒海的难受，想吐、头晕。药厂就在桃园项目的边上。最后，这个项目没有看，我们就开车走了。

纽迪希亚制药公司▼

剔除锡东新区，整个锡山区版块算是无锡的一个洼地，但是造成这种状况的原因是因为这里是老工业区，也非城市的发展方向，所以价格只有12000-13000元。

锡山旧城区最有价值的一个版块是荟聚商圈，包含了硕大的购物中心、宜家家居。这里算是整个锡山区域的价值洼地，成熟的商圈、地铁线，周边大开发商云集，云集了蓝光、华润、恒大。

蓝光拿地时间早，也最便宜，开发了中式产品蓝光雍锦园，均价在15000元。华润后期拍地的楼面价在8000，尚未开盘。而恒大最新拿的一块地，楼面价高达11000多元，尚未开盘。

蓝光雍锦园▼

综合来讲，对于无锡楼市来说，从价格上的排序是蠡湖新城（均价25000）>太湖新城（均价19000，客户多为外地人）>梁溪区(价格高低都有，多本地人)、锡东新城（距离主城区太远、等待时间太长、不推荐）>新吴区（14000元，工业区）>锡东区（12500元，老工业区）>惠山区（最北边，偏远）。

1、整个无锡市场，都已经处在高位，目前来看，投资价值并不高。千万不要拿无锡的房价去对标苏州，这是完全不对等的，苏州有1100万人，流动人口有600多万，而无锡总共才650万人。整体来看，无锡是人口流动很弱的城市，增长慢。

2、无论是环沪，还是环宁，无锡正好被架空，在上海之间隔着苏州常熟，与南京之间隔着常州，并非沪宁核心城市辐射的第一线区域。论政治不如南京，论经济不如苏州，更不如上海。

3、无锡的房价在一个正常增长值中，忽然被外力强力拉动，先是苏州上海的投资客，再是接连而来的地王，在双重的作用下，无锡房价涨势过猛。但是这些房价与无锡本身的内功是不相匹配的。所以，目前来看，整个无锡的大部分区域都已无投资价值。

4、不同于大部分城市，长三角实行的是就地城镇化，因为这里的经济太过于发达，产业分布均匀，集聚效应并不明显。人群要么往上海、苏州、南京集聚，要么就地城镇化，这反而是分散了人口的集聚。所以对长三角内的二线三线城市来讲，人口聚集效应并不明显。

长三角灯光图，在就地城镇化的政策之下，亮灯率只会越来越平均，最后连成一整片▼

5、无锡的安置房是可以入市正常交易的，无锡安置房体量非常庞大，并且位置超好，品质也不错，价格9000-10000元，这对商品房有一定的影响的。本地人会更喜欢买这些成熟区的安置房，而不会跑去太湖新城买一套商品房。2016年5月，蠡湖新城的蠡湖一号，是高端住宅社区，但是附近的安置房蠡湖人家均价约在8576元/平方米，而蠡湖一号的均价却达到15000元/平方米，这无疑降低了蠡湖一号对目标客户的吸引力。

6、无锡当前详细调控政策为——非本市户口限购1套；本市无购房记录，全国无贷款记录首付30%；本市无购房记录，全国有1套贷款记录首付40%；有1套以上贷款记录，首付100%。但是大多数情况下，首付40%并不容易实现。

7、如果资金充裕，可以选择蠡湖新区买，无锡目前界面最好的区域，后期规划也很棒。不太建议太湖新城，投资客炒的太厉害。如果想投资，得分区域。整个无锡涨过以后，目前感觉空间已经很小了，捡漏吧。比如说，锡山区荟聚商圈，选择品牌开发商15000以下的价格，对资产保值来说，是没有问题的。

米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待苏州、嘉兴、绍兴、宁波等城市的进一步分析。