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现在的租赁情况比想象中严峻

真叫卢俊团队 真叫卢俊 2023-11-18

前阵子我们为各位统计了上海租赁市场变化

我们在后台读着各位的反馈,没想到大家对租赁这么关注

但当时这篇多少有点遗憾,我们人肉统计了全市各区头部板块的中介开单量,试图通过中介和市场零距离去最大限度夯一个样板市场

但毕竟不是全市范围精准统计

所以当我偶然看到这份全市范围租赁数据,我就知道这个选题值得再说一次

而且大概率你也不会在我们这里以外的其他平台看到这类数据

一份来自链家全市范围、租赁全维度的数据分享给你


01

成交量相比8月砍掉32%

在我们人肉统计里租赁订单少了不少

9月环比8月各区门店开单量减少30%是家常便饭

10月更是如此,当时统计的月租过万订单的变化,14个区有统计的32个板块里,56%板块的开单量同比减少25%,10%板块同比减少40%

在链家统计的租赁数据里9月、10月确实开始走低

10月链家开单量相比9月少掉8%-10%,相比8月更是砍掉32%

而10月0.7万套的订单放在过去3年里有着怎样对比呢

少于过往三年的每一年,这个10月租赁确实有点冷

九月古北链家跟我说他们门店8月还能开个9单,但9月只有5套,虹口凉城链家说8月2/3时间都在带看,但9月大部分时间都待门店

如果说环比必降,那同比数据的降低更值得关注

十月我的市调表单里还记录着,碧云链家说自己月租过万单子只有往年同期7成,徐泾链家往年这类订单单月能有5-6单,但今年只有一半

徐汇滨江这类订单同比去年少掉30%左右,而南京西路、徐泾、漕河泾基本都比去年同期减少40%左右

如果之前人肉统计还存在统计偏差的侥幸,那么眼前这份数据的走势跟对比

应该是静客观的呈现了


02
全市范围租金整体下探6%什么概念
很难得的我们也拿到了链家近3年租金变化
在之前的租金市调里,除崇明金山以外的14个区的32个核心板块里,有接近50%板块基本都有3%-7%的跌幅
而链家这份全市的租金波动数据也确实在不断下滑,六七月还在坚持的房租进入九十月就掉头向下了

这份表格我们没有重做,就是因为租金的波动范围就是很小,通常5%就已经是可记录的数据节点,接近10%就是市场上比较大的波动

你看着还平滑,但其实对于租金这种高密度变化数值,这种明显向下走向就已经说明问题
链家统计了具体数值,全市普通租赁订单10月租金单价环比下降3.5%,同比已经下降了6%,这数字意味什么
我们之前说过5%就已经是值得记录的点,更何况这里还是全市数据,6%的平均数据意味着多的是超过6%的价案例
仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右,降幅接近10%
瑞虹新城每期价位不等,1万8-2万/月的月租,降幅都在2000元/月左右,11%的降幅
长宁天山板块中介说,去年挂牌价和成交价差不多,以往挂牌月租金能往下谈1000,今年挂牌价一下可以谈3000左右
前几天我的中介迟到了,他说他刚开了单租赁,同一套静安的房子2021年12800元月租租出去的,今年空了半年,那天8000元才租出去
而且这个表格走势你发现没

这个月全市租金已经回到2021年

我记得市调的时候有一两位小哥就跟我说过现在的租金回到三年,当时我还觉得多少有点夸张,现在想来中介小哥不我欺

03

租赁库存几乎来到峰值

房源多,这是我们对市场的模糊印象

关于租赁库存的数据这次我们也看到了,是真的多,而且和二手的关系也弄清楚了

现在链家租赁前后端房源存量已经超过5万套而这个数字平均水平在4万

更重要的是你可以看到这个数字目前在2021年以来3年里的“段位”

按这个趋势,接下来库存量成为近三年之最并不难

不过各位有没有好奇过,为什么库存会高成这样、为什么越来越多的房子租不出去

一句市场差就可以回答所有,但这样的回答多少有点泛,数据层面看,目前如此之高的库存量至少有3方面原因

首先二手房源回流这点被印证了

我将租赁每月新增房源数据,和二手房源每月新增房源数据放在一起,典型的此消彼长

也就是说如果把上海市房源比作一个沙漏,二手房源减少,租赁房源就会增多

其次是房源库里的核销房的数据也在走低

核销房就是租掉了的、别家中介租掉了的,以及不租了的房子

这里面就包括各位都知道的不断走低的租赁订单

所以现在房源库就相当于一个池子

二手房源量流入加大,同时成交量、核销房这两个出口不太顺畅

你说这池子里的水能不多么


04

所以接下来的数字都来到近三年最高

所以这个十月的租赁数据里还有蛮多没有见过的

客房比来到历史新低

这个数字是客户量/房源量,各位可以理解为此时此刻你的房子有多难租

一位两年前才开始做租赁的小哥跟我说,他还没见过这么低的客房比数据

那可不,1.9的客房比已经是近三年最低

这也就意味着市上的房子去化越来越慢,同小区房源的竞争越来越激烈,价格也是越来越低

议价空间来到近三年最高点

这个数据也是非常宝贵,这是我近两年第一次找回这个数据

现在全市16个区的链家租赁范围都有接近6%的议价空间,可以想象这其中具体到单个成交的数据可以有多夸张

各位房东盆友可以拿这个数据比对下自己房源,看下自己的房源下降幅度跟全市平均水平相比是怎样的

瑞虹新城每期价位不等,每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有,但价格降幅都在2000元/月左右
长宁天山板块中介说,去年挂牌价和成交价差不多,以往挂牌月租金能往下谈1000,今年挂牌价一下可以谈3000左右

成交周期也快突破近三年最高

碧云板块的云间绿大地的三房去年挂5-6万/月,成交在4-5万/月,今年还不知道,因为还没租出去过

房东最后说看租客,只要能看中价格好谈,从今年开始租房价格就不太稳定,很多房子租不掉

其实分析到这我已经不吃惊了,毕竟行情之下没有数据是可以独善其身的


05

但这里面有个数据,有点把我看懵了

这次数据最神奇的一点是,还真有个数据是独善其身的

就是新增客户

按理说如果订单量少了,那不很明显是市场客户少了么

但其实不是,客户都在

首先上海地铁里的人一点没少

这是每月新增客户数据,虽然有下探,但总体平稳,想租房的人也没少

更没想到的是,带看数据没有太大变化,他们也都还看着房呢...

也就是说,有客户,也有带看,但就是不成交

二手住宅里的观望,现在观望到租赁了,也是出了奇

有中介小伙伴跟我分享一个案例,就是客户都出来看房了,都是出来找更便宜房子的,只有更便宜房子出来了,他才出手

这大概是上海租赁市场的一次整体消费降级

不知道是不是这个关联,在链家10月全市各区的成交占比里,中心城区成交都在下滑,崇明、金山的反而上涨了

老实说市场上的观望情绪我们没少说,行情走低,观望也是当然的,只是让人没想到的是这种观望蔓延到了租赁


06

我们极少短时间内重复一个话题

不管是租赁市调还是今天这份数据,都让我们看到了很多数据以前没见过

不管是数据本身的没见过,还是对于市场而言的没发生过

这些市场的旁支末节都值得为各位记录下来

为年前上海租赁市场观察做一次收官

希望这份数据能让你心里更清楚眼下的租赁市场

以上为正文,来自巧克丽丽

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