查看原文
其他

现在上海郊区的房子,还租的出去吗?

真叫卢俊团队 真叫卢俊 2024-04-09
我们之前写过一篇文章《上海小三房这么多,以后都怎么办》,话题度很高
那篇文章主要是从政策端出发,讲明2008年前后,在“7090政策”影响下,再加上土地供应大部分集中在外环外等原因
导致上海郊区诸多板块,同时期且大量诞生了90平米左右的房子,同质化严重
而当这些郊区存量房流入市场,不但难以出售,有些即使卖出去了也很难卖出高价
于是如今不少房东开始选择先把他们租出去
这也是我们之前没有关注过的角度
那么,上海外郊环的房子现在好不好租、能租到什么价位、什么样的产品相对好租
如果想要高效高质地租出自己的房子,有哪些维度的问题要解决,就是我们今天要探讨的方向
为了搞清楚大家关心的这几个问题

我们抽样统计了5个典型郊环板块的45个楼盘,通过具体的样本,尝试给大家还原一下郊环租房市场的真实模样:
之所以选上图的5大板块作为郊环代表,本质上是因为,这几个区域一直都是新房大量供应、外来人口较多、且租赁需求较旺盛的板块
他们代表大势,同时代表郊环租赁市场
那么,如今上海郊区真实的租赁市场到底是怎样?

咱们一起看看

01
五个郊区板块,各房型租金基本都在下降
我们统计了2024年小阳春期间,五大郊环板块一二三房户型的月租均价

按理说,本来是小阳春,我们选的板块也是相对比较强势的,租金应该稳一点才对
但没想到的是
同比2023年小阳春,今年小阳春期间,无论哪一个板块、无论哪一个房型,整体都在下滑
首先,这些郊区板块的租金就不太高
除了徐泾这样新崛起的郊区板块,小三房的租金能来到约7833元/月
据中介小哥所说,一来如今徐泾镇上的家庭多,对三房的需求较为旺盛同时徐泾近两年面世的次新房品质比附近旧房子高很多

所以弃旧换新、想住好房子的客户自然也多,市场因此就活跃起来
类似万科天空之城这样比较有品质的次新房,如今99平的全配三房租金大概能租到9000元/月
不过相比徐泾,其他板块的三房租金就不太理想了
安亭、临港大概也就能每个月租个4000、5000元的样子
甚至同一板块,有些小区3房的挂牌租金已经几乎等同于一房
而这还只是当下个别板块的租金情况
如果我们将五大板块的整体租金情况和去年3月对比,就会发现
热门的几个板块,泗泾、九亭以及徐泾,都是三房降幅最大,反而是安亭、周浦整体降幅比较小的,很平稳地保持在5%-7%
但所有板块里,降幅最大的还是临港,三房户型整体降幅达到14%
至于原因,我问了下中介小哥,一方面去年整个临港交付了十几个小区竞争激烈,加上如今临港整体租房人群主要都是走人才引进的打工人
而对于这类人群,大家的租房预算都不太高,也大多都是单身,简单租个一房也就足够了
因此相对于两房、三房这样较大户型的需求量其实并不多,反倒是一房这样的小单间价格更为坚挺
我想,这个租金价格,这个同比降幅,很难让郊环板块的房东不心慌
如果从租金方面看,一房二房三房都有所下降

02
那从出租周期来看,三房的“难”就比较明显
影响租金收入的,除了价格,还有出租周期
统计了五个板块三种房型的出租周期,我们发现
三房在各阶段户型里,是最难租的,无论哪个板块,三房要想租出去一般都得一个月起步
那么,怎么能尽量缩短出租周期呢?
首先肯定要清楚自己的房子议价空间有多少

在合适的议价空间里,租赁双方才能尽快且相对愉悦的达成租房合作

那么,房东挂牌租金降多少合理?

根据我们的调查结果,得出比较通用的数据是:

一、二房的议价空间一般都在100-200元/月

三房的议价空间一般在300-400元/月

在租房市场,一房最受欢迎,一般一周到两周左右就能租掉,二房出租周期介于一房和三房之间,大概两周左右,三房最难租
当然,不同板块不同户型还有更细致的划分,议价空间也是重要影响因素

以市场实际数据为基础,我们测算出郊环五大板块三种户型的议价空间如下
可以很明显地发现两点

1、三种房型中,二房户型的租金议价率是相对最平稳的,一般都在6%以下

2、临港、安亭的房子,是整体议价率最高的,平均达到7.3%和5.7%
当然,临港整体的议价率最高,肯定和其低租金有关

比如2300元/月的一房户型,即使仅仅可议价200元,议价率也能达到8.7%
而对比徐泾的高租金

即使议价300元,对于7800元/月的徐泾三房户型,议价率也仅仅只有3.8%

知道这个议价空间,就能帮助我们更好地调整出租周期

我们都知道,即使一套房子最后多租个200-300元/月,但若因为不让价而空置了一两个月,那浪费掉的时间成本也不低

所以议价时设定好底线,将出租周期控制得宜,也能达到增收租金的目的
不过数据归数据,租房市场其实是非常灵活且人性化的

中介小哥哥就态度鲜明地表态:“哪里会有不好租的房子呢?不好租的原因就两个,一是贵二是品质不好!
如果一套房子装修舒适、干净整洁、离地铁或者商业又近,再贵都有客户买单的!最快两天内都能敲定好,甚至搬好家!”

这真是大实话

租房时选择远郊板块的客群,对生活品质的追求肯定是高的

他们牺牲了到市区通勤的便捷,总要追求点什么

或许是商业发达,带来生活场景的便利
也可能是学区好,一家人住在一起陪伴孩子,享受天伦之乐
又或许是生态绿色,周末就近享受公园绿地的自然之美
另外还有可能因为是采光好的中高楼层,或者只是因为电梯房比楼梯房住着轻松
总之,这些在租房市场中看似不重要的软实力,往往直接影响租客租不租眼前这套房子
所以,对于上述优势有所欠缺的待租房子

大家可以从装修、房屋整洁度等方面弥补一下

毕竟现在的租客都比较务实,更在意自己实际使用空间的舒适性

03
具体来看一些案例,没想到还有租金逆势上涨的
因为我们统计了五个郊环板块45个楼盘,所以还顺手拉出了“2024年小阳春郊环各户型房租跌幅排名”

此次统计的租房市场跌幅排名里,排进前20名的小区见下表

我们可以看到:跌幅前三名都被临港包圆了,而且主要是二房和三房户型
临港作为上海政策规划倾斜力度最大的区域,曾经二手房最高价可以达到每平米7万+

再看看现下的租房市场,何以至此?

大概有两个核心原因:一个是供应量大,一个是人口不够且预算不高

其中跌幅最大的小区,就是绿地东岸涟城

其实,绿地东岸涟城作为滴水湖板块的第一个纯商品房小区,可以说是临港商品房的开荒鼻祖

同时又地处于临港新城的核心地带,本来是蛮有实力的

据常住临港的朋友透露,绿地东岸涟城所在的古棕路,曾经是滴水湖最有烟火气、最繁华的地方

但是奈何,后来港城新天地开业了......

而且,2009年建成的小区距今已经15年,普通小区的外立面都耗损了

更别说紧邻东海、饱受风雨和烈阳剥蚀的绿地东岸涟城
图源链家
而且建设较早,未考虑海风等因素,外立面老化严重

据说该小区在2023年有商议美丽家园的方案,但截至目前尚未执行

当然,抢眼的不仅有跌幅最大的,还有最抗跌的

没错,又是青浦徐泾板块,这个小区是虹桥灿耀星城二期
不仅没有跟随租房市场降价,甚至还逆势上涨了9.1%
为什么这个盘可以打出在整个上海都不多见的好成绩?
因为虹桥灿耀星城二期不仅处于徐泾这个新贵板块,还是去年六月交付的新盘,房东的心理预期也比较高,大都不愿意挂很低
加之年轻人愿意为了舒适生活买单
而年轻人的选择,就是大趋势,综合以上诸多利好因素,这个盘良好的基本面显而易见,自然租金和出租周期上都得到保障

04

写在最后

2008年的“7090”政策之后,外郊环房源同质化严重、互相踩踏的问题已经不可避免
持有待租房源的房东朋友,要接受现实,明确知道一点
当下市场的郊环板块,单就我们统计的这几个热门板块来说,无论是一房二房还是三房,租金基本都在下降
至于出租周期方面
一房的优势还是较为明显,大概在1-2周内就能租出去,反而是三房一般都要一个月起步
虽然有徐泾板块这样的优等生鼓舞士气,但也屈指可数
在需求稳定但供应增多的时候,租赁市场自然会由“买方”做主

这时候房东朋友最好放下姿态、躬身入局,认真了解租赁市场趋势,把控好议价空间、调整出合适的租赁周期

同时尽量保证自身房子的整洁干净、观感良好,才会有更多租房客群愿意买单
以上为正文,来自晏可追
数据来链家、自如、二房东,租金价格均为挂牌价,仅供参考
继续滑动看下一个
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存