刚刚，恒大与万科12月19日下午分别以底价55.52亿元和31.37亿元拍下深圳湾超级总部基地地块各一幅，预计恒大将在该地块上建立新的总部基地。另外，绿地控股华南区域管理总部成功摘得深汕合作区E2017-0001宗地，为世界500强房企的布局深圳再添重要一环。

当此新闻一出，很多人的焦点停在了：万科、恒大总部落户深圳湾超级总部基地，两大龙头房企总部对垒，要当邻居了。

而其背后的秘密，很是值得探究。毕竟，500强带来的不仅仅是眼球，更有行业的风向。

万科作为发展商的时代已经过去了

未来是城市配套服务商时代

首先，万科如何看深圳湾超级总部基地？

据媒体报道，10月18日下午，深圳市南山区政府与万科集团共同签署了战略合作框架协议，双方在南山区的社会、经济建设方面构建全面战略合作关系。据悉，万科集团将以深圳湾超级总部基地为支点，推动城中村综合整改运营、住房租赁等业务在南山区进一步蓬勃发展。这意味着，万科正在切入城市配套服务。

　“谁再说万科是发展商，我和谁急”，12月8日晚，在万科于厦门举办的南方区域媒体交流会上，董事会主席、首席执行官郁亮说。关于未来，郁亮称，万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。

郁亮说，“在城市配套服务商时代，所有开发商经验清零，大家重新站在了同一起跑线上。”在转型面前，万科已不再看重规模竞争，而是全力打造资产管理能力和城市运营能力。

万科和郁亮新近甚至提出一个概念“美好生活场景师”来表达转型方向。在郁亮看来，公寓、办公、商业、教育、养老等诸多城市配套服务，均是美好生活场景的一部分。万科正逐步实现对出生、教育、就业、度假、养老等人生全阶段的覆盖，变身为全生命周期产品提供者和多元资产管理者。

恒大实现由“房地产业”向“房地产+服务业”

而恒大集团总部自2017年8月1日正式从广州搬迁至深圳南山区，深圳自此又多了一家世界500强企业。10月23日下午，王强、曾湃、宋博岩、谢炳文、练聪南山区领导和深圳市统计局局长杨新洪一起率相关部门负责人前往恒大集团进行调研。恒大集团董事局主席许家印携恒大集团高管接待了王强一行并进行了座谈。

许家印说，“南山区是创业的沃土，是企业发展的福地。相信总部迁至南山后，恒大集团将会有好的发展。”

今年年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。

●在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；

●在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

目前，恒大完成了多元化发展的产业布局，实现了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，即由“房地产业”向“房地产+健康+旅游+金融”的转型，也就是由“房地产”向“房地产+服务老人+服务儿童+服务社会”的转型。

在座谈会期间，双方围绕恒大集团未来在南山区的发展和布局以及相关问题进行了会谈。

王强在座谈会上表示，南山区欢迎恒大集团将总部落户南山。王强    “对于恒大集团的相关诉求，各有关部门要抓好落实、做好协调、对接和服务。希望恒大集团落户南山后，能够有更辉煌的未来。”

紧接着，据恒大地产在深圳的官微报道称：11月12日下午，南山区委书记王强、区长曾湃、区委常委、常务副区长王立德、区委常委黄雪平、区委常委、区委（政府）办公室主任邓飞波及南山区城市更新、规划建设、南山街道办主要领导，集体实地调研恒大南山向南城市更新项目。各位领导高度评价恒大实力和签约力度，当场拍板解决问题，全力支持、攻坚克难、加快推进。

深圳湾超级总部基地

全球经济产业链中最高端的国际总部集聚区

最后来说说南山区和深圳湾超级总部基地。

12月7日上午，南山区委书记王强做客深圳广播电台《民心桥》时指出：“南山作为全市新的城市中心，正在处于大开发大建设的关键时期。“南山区从经济发展的路径上说，有两个抓手，一个是科技创新，一个是总部经济。科技创新是南山的金字招牌，我们有比较好的基础，下一步有更大的布局。比如说在高新区南片区的创新广场、创业广场，成为科技创新的一个非常重要的载体。”

王强表示，高新区北区从原来低矮的工厂华丽转身为新型研发机构的聚集地、科技总部的聚集地、创新资源的聚集地，使它成为中国硅谷核心区的一个新的发动机。留仙洞作为新一代战略产业总部基地，如今正在如火如荼地建设之中。在北部大学城，南山区提出了打造环西丽湖科教新城，这样就形成了南山区的南北科技创新轴。同时，南山区还提出了东西向的蔚蓝海岸总部经济带。沿深圳湾的超级总部、后海商务总部基地、蛇口片区和前海片区，打造项链状的深圳湾CBD。这就是我们总部经济的落脚点。

另外，在 2017年11月13日,深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）官网发布：《深圳市规划国土委 深圳市发展改革委 关于印发深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划的通知》曝光了，深圳近期18个重点发展地区中，深圳湾超级总部基地仅次广东自贸区深圳片区（前海-蛇口）。由此，也可以看到深圳湾超级总部基地的定位是：主要发展总部经济、金融服务、商务服务、科技创新、文化创新等功能，努力打造全球经济产业链中最高端的国际总部集聚区。

万科、恒大之前，2017年深圳湾超级总部基地已经出让5宗土地，分别由分别由恒力（深圳）投资集团有限公司和深圳碳云控股、深圳碳云数字生命科技有限公司、中兴通讯股份有限公司、中国电子信息产业集团公司、神州数码控股有限公司竞得。

结论：未来深圳核心都市区将聚焦三个行业

南山是深圳上市公司密集区，目前已达143家，被誉为“中国硅谷”，未来仍将是粤港澳大湾区的核心引擎。而根据国际湾区的核心都市发展规律来看，未来将适合三个行业ICT（信息、通信技术）、高科技研发、金融等，而大部分将都归于服务业。

所以，万科和恒大，都在朝服务上转型。其中，万科在留仙洞打造了万科云城项目，定位是留仙洞战略型新兴产业总部基地，服务于ICT产业。未来恒大的项目很值得期待。

关于房地产的转型，并不会轻松，巨头更是如此。正如郁亮说，“在城市配套服务商时代，所有开发商经验清零，大家重新站在了同一起跑线上。”恒大应该也是如此。

综合言之，万科+恒大87亿拿下深圳湾超级总部，仅仅是一个支点。未来他们将撬动的不仅仅是房地业，而是整个城市、整个粤港澳大湾的转型、升级。

总部经济的核心理念是决策中心，是大脑，也是服务中心。两个世界500强同时落地，为深圳、南山的总部经济又前进一大步。

延伸阅读

刚刚！万科+恒大87亿拿下深圳湾超总，绿地要建深汕第一高楼

12月19日中心发布T208-0053等三宗地出让结果

万科+恒大87亿进驻深圳湾超总 绿地拿下深汕第一高楼

据深圳市土地房产交易中心最新消息：

值得注意的是，值得注意的是，万科所取和项目建筑高度DU02-02地块暂定为≤300米，DU02-04地块暂定为≤100米，建筑限高需满足航空限高要求。

早在2015年底，就有媒体报道过，因为随着万科“国际战略”及“服务配套提供商”战略的逐步落地，目前的集团总部已满足不了公司的进一步发展，万科集团新总部将在深圳湾超级总部基地选址建设。

而位于盐田的万科中心将建设成为万科教育总部，同时万科教育发展基金会和教育业务总部也将设在万科中心。

时隔两年，万科也真拿下了深圳湾超级总部基地的一地块，也就是今天出让的T208-0053宗地。也就是说万科这次拿下这地块，很有可能是要把万科集团总部从盐田搬至深圳湾超级总部基地。

恒大所取得地快项目建筑高度暂定为≤500米，建筑限高需满足航空限高要求。恒大将建500米总部大楼。

目前恒大集团目前在深圳已拥有房地产开发项目超20个，尤其是在旧改项目方面，其中大部分集中在福田、罗湖、南山、龙岗等区域。

据广州红盾信息网，恒大信息显示：地产集团有限公司已于2016年9月12日迁出广州。

绿地所取得的深汕地块规划建设的高度是≥210米，这是继东部大厦147米后又一高楼，将成为目前汕尾第一高楼！

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