编者按：曾经有经济学家预测，2018年深圳GDP将跃升至3500亿美元，超越香港的3450亿美元。然而随着近期人民币汇率的走高，几乎已经可以确定深圳的GDP在2017年度就已经超过了香港。万科郁亮最近在公司的一次演讲中称：1980年深圳特区成立的时候，香港的经济总量相当于600个深圳。但是2017年的时候，深圳的GDP大概是2.2万亿元，超过新加坡和香港。靠的是一种什么精神？  

郁亮：大时代 好企业 

最近有一句非常流行的话：“未来已来，只是尚未流行。”今天我觉得非常有必要跟各位同事分享一下对未来的看法，所以选了这样一个题目。

“没有成功的企业，只有时代的企业。”这句话是海尔首席执行官张瑞敏提出来的，而我们在万科博物馆的一张图上可以看到两条曲线：一个是深圳经济增长曲线，一个是万科的增长曲线。这两条曲线的发展趋势基本是一致的，也就是说，没有深圳就没有万科，当然没有整个中国改革开放也不会有深圳。一个企业成功与否跟所处的时代密切相关。

说到“时代”，我们不妨先回顾一下历史。新中国成立以来很明显地分成两个大的时代：1949年建国到1978年的第一个39年是革命时代，整个中国在政治、经济、文化等方方面面都进行社会主义改造，中国人民“站起来”了；1978年改革开放启动到2017年十九大召开的第二个39年是改革开放时代，国家以经济建设为中心，通过对内改革和对外开放，让中国人民“富起来”了；2017年十九大召开，标志着中国进入一个新的大时代，这个时代可谓“强起来”了。

万科员工88%生在1978年以后，所以在座各位对改革开放初期的印象可能不是很深刻了，那个时候谁敢相信中国在39年之后人均GDP从146美元增长到8156美元呢？1980年深圳特区成立的时候，香港的经济总量相当于600个深圳。但是2017年的时候，深圳的GDP大概是2.2万亿元，超过新加坡和香港，这是一种什么奇迹？我1988年来到深圳，那个时候改革开放十年了，但我也没能想到今天深圳有如此地位和影响力。通过这张图我想告诉大家：一段时间后回过头看这个大时代，我们才能够看得更清楚一些。毫无疑问，万科在过去30多年的发展过程中是家成功的企业，我们做了些什么使得万科取得成功呢？我觉得有三个重点可以跟大家分享。

成为一个时代的企业，首先要做正确的事，还要做重要的事，当然还要全力以赴做事。

什么叫正确的事？就是时代认为正确的事。万科过去30多年发展过程中一直走一条大道，光明大道使我们有今天。我们对人的尊重和对市场的尊重，这两个是非常根本的原则，不可偏废。如果不尊重人的话，我们今天不可能凝聚如此优秀的团队来支持万科成长。如果不尊重市场原则的话，我们就缺乏市场竞争力，就不可能在行业中脱颖而出。

我们做的最重要的事就是为普通人盖好房子。大家知道，在行业发展之初有很多流行观点，一个著名的观点是行业要为有钱人服务，因为只有有钱人才买得起房子。但那些为有钱人服务的公司今天还在吗？如果在的话，还有影响力吗？所以为有钱人服务这件事情可能不是一个最重要的事，对行业来说，这个时代最重要的事是为普通人盖好房子。

光有以上两点还不够，要想成功我们还要追求卓越、全力以赴做事。什么叫全力以赴做事呢？比如说万科在国内最先建立职业经理人制度，这对我们意味着什么？意味着更专业地做事，意味着不再靠关系、靠资源，而靠自己一双手、靠我们的能力来赢得市场对我们的尊重，来赢得市场地位。全力以赴做事还体现在万科的商业模式上面，行业内几乎所有创新模式都来自万科，比如说物业管理、万客会、快速开发模式，这些创新奠定了今天的格局。快速开发模式意味着什么？意味着永远不能停下来，应该把资源充分发挥出来，占据市场优势和领先地位。我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。

十九大吹响了新时代来临的号角，在新的时代什么更关键？它有三个关键的特点：一是从以经济建设为中心转向以人民为中心；二是从高速增长转向高质量发展；三是从物质生活到美好生活。

从以经济建设为中心到以人民为中心，这一点怎么看？比如北方很多城市为了治理雾霾开展蓝天保卫战，不少城市公司认为会影响交付房子，说这个损失谁来背？但是他们有没有想到，人民群众的生命和健康损失谁来背？难道我们一些项目不开工换来蓝天就不值得吗？难道我们不是人民的一部分吗？我们学习十九大报告要注意到它的一些提法，比如“租购并举”，“租”在“购”的前面，为什么不是“租售并举”呢？“售”是发展商角度，“购”是老百姓角度。“购”与“售”反映了是否以人民为中心，此外，“租”在“购”的前面，说明“租”比“购”更重要。

从高速增长转向高质量发展也是如此。过去都有一个增长速度方面的目标，这次没有了，所以学习十九大报告也要看它没有写的东西是什么，GDP、增长速度与翻番目标都没有提，而是提走向全面现代化和高质量发展。如果一个城市仍然单纯追求发展经济指标，那可能是不适应未来需要的。

从物质生活到美好生活更容易理解。有吃、有穿、有车开、有房住，基本就过上物质生活了。毫无疑问，今天人们的需求不止这些东西了，还有对美好生活的要求。

“租购并举”、“高质量发展”、“美好生活”……这些对于万科的业务发展、公司管理有什么要求，有什么变化，有什么机会呢？

我们要关注三个领域：第一个领域是“房住不炒，租购并举”，房地产要回归居住属性，我们的工作就要认真按照要求去落实，找到我们的对策，在别人抱怨的时候，我们开始行动，这样才能占据未来的先机。我们将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会。

第二是美好生活、消费升级。万科在战略上还是有些先见之明的，比如我们2012年底开始提出城市配套服务商战略，与城市同步发展，与客户同步发展。与客户同步发展就回应人民群众日益增长的美好生活需要，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务。

第三是美丽中国、绿色环保。毫无疑问，在保护环境和绿色方面，政府会投入相当多的关注和力量。万科过去一直强调绿色，我们的工业化、绿色建筑、垃圾分类等，都是为绿色环保、美丽中国做的贡献。在新的大时代开始的时候，我们应该在绿色战略方面拿出新的解决方案。

未来，万科的发展理念将以人民的美好生活为中心，在城市配套服务商战略下我们要扮演好四个角色：

第一，美好生活场景师。我们凭借专业能力，为人民的美好生活搭场景、提供舞台、提供价值。

第二，实体经济生力军。当整个中国经济社会努力推动实体经济的时候，我们这么大体量，应该也必须为中国的实体经济助上一臂之力，成为每个城市实体经济的生力军。

第三，和谐生态建设者。我们要保护环境，为绿色环保做贡献，要加强绿色工业化战略推进。

第四，创新探索试验田。这指的是我们的管理机制和理论创新。在新的大时代有一个历史任务叫“中华民族伟大复兴”，“中华民族伟大复兴”一定意味着我们国家要走出一条独立发展的道路，而中国企业也不能只是按照西方管理理论往前走，一定要探索和走出一条自己的新发展道路。万科有责任做创新探索的试验田，比如我们的事业合伙人机制探索。我们希望未来世界商学院讲案例的时候，会有万科事业合伙人这一章，让它成为中国企业界乃至全球公司治理的样板之一。

习主席在新年贺词中有一句话大家牢牢记住：幸福都是奋斗出来的。我们提倡奋斗者文化，是符合主席号召的。事业合伙人核心理念的“共识、共创、共担、共享”跟十九大报告“打造共建共治共享的社会治理格局”也是一脉相承的。新的大时代已然来临，我们要继续成为一家好企业，必须牢牢记住做正确的事，继续走大道；做重要的事，满足人民日益增长的美好生活需要；全力以赴做事，同心同路合伙奋斗。如果我们能够做到这三件事，我相信万科在新的大时代一定能够继续成为一个优秀乃至伟大的企业。谢谢大家！

来源：万科周刊 (微信号vankeweekly)

超越广州和香港！深圳GDP成功登顶大湾区冠军宝座！

来源：深圳淘房志  taofangzhi-sz

2017年早些时候，Sanford C. Bernstein & Co.亚太策略总监Michael Parker在一项分析中预计，2018年深圳GDP将跃升至3500亿美元，超越香港的3450亿美元。

然而随着近期人民币汇率的走高，几乎已经可以确定深圳的GDP在2017年度就已经超过了香港！

另外，2017年12月5日广东统计局公告，根据最新的研发支出计入GDP核算方法，2016年深圳GDP总量达到20078.58亿元，而广州GDP总量为19805.42亿元，深圳成为继上海、北京之后，第三个突破2万亿元大关的城市。

也就是说，深圳GDP总量2016年已经超越广州，2017年将超越香港！

深圳GDP总量

2017年或已超香港

东方财富Choice数据显示，香港2017年前三季度GDP总量为18598.49亿港元，合计人民币15452.3845亿元。

数据来源：东方财富Choice

香港特区政府表示，将2017年全年GDP增长预期调整至3.7%，而2016年香港GDP总量为24255.53亿港元，若按增长预期计算，2017年香港GDP总量将在去年基础上增加897.45亿港元，即25152.98亿港元，约合人民币20910.28亿元。

香港每年四季度GDP比三季度多250-350亿港元不等

（数据来源：东方财富Choice）

再看深圳，据深圳统计局网站10月29日公布的1-3季度经济运行数据显示，前三季度全市GDP总量15408.62亿元（含深汕特别合作区），相比香港前三季度GDP总量，仅少43.76亿元。但从历年数据来看，深圳第四季度往往表现最强劲。

今年深圳GDP预期增长8.5%左右，据此计算，今年全市GDP总量将在2016年基础上增加约1706.68亿元，即为21785.26亿元。

也就是说，虽然第四季度GDP数据还没出来，但是按照预期增长速度和往年的数据表现，我们预计，2017年深圳GDP总量约21785.26亿元，而香港为20910.28亿元，比深圳少了足足874.98亿元。

不用等2018，深圳的GDP在2017年度或许就已经超过香港！

2030年深圳GDP

将是香港的近2倍

有数据显示，1997年香港GDP占到整个中国的18%以上，然而在近20年，香港经济却走入长期衰退的通道，经济总量连续被上海、北京、广州、深圳超越，如今香港的GDP已经不到整个中国的3%。

数据来源：世界银行

2011-2016年，香港GDP同比增速更是节节败退，分别为5%、1.4%、2.9%、2.3%、2.4%、1.9%。

根据彭博新闻社汇集的分析师估计数字，预计香港未来两年，每年的增长率将不到3%。与此同时，2010年以来深圳的年均GDP增长率接近10%。

“长远来看，深圳超越香港是不可逆的，香港没有回头路了。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

“香港作为自由港，相比深圳有很多市场机制的优势，但却没有给到比较好的经济表现，也没有成功完成产业结构转换。深圳则踏实很多，各种研发数据实际上代表了深圳的智慧和高科技。”

宋丁认为，目前阿里巴巴、腾讯、百度等多个名企总部大厦设在深圳，每年贡献的GDP完全不亚于香港跨国公司。

“如果不是因为前期人民币贬值，深圳可能在2016年就已经和香港缩小差距了，2017年相当于填补了之前的空白。”

龙光集团战略发展研究室总监肖明智博士也曾撰文大胆预测：预计到2030年，深圳的GDP总量将达到5.8万亿人民币，超过广州的5.2万亿人民币和香港的3.2万亿人民币。

虽然深圳超越香港是必然，但肖明智并不认为香港衰落，他称之为平稳期。

“从人均GDP和房价来看，香港依然是湾区的制高点，但是因为香港的人口和土地面积有限，而深圳的人口是香港的三倍，从这点看，香港永远没法和深圳比，甚至没法和广州比。”

当年创造出亚洲神话、与纽约、伦敦并称“纽伦港”的世界第三大金融中心——香港，究竟是怎么了？

是香港被低估还是深圳被高估？

中金公司曾在报告中指出，香港制造业空心化、过度依赖服务业是经济发展落后的直接原因。

我们认为：

1）

香港衰落的最根本原因是：绝大多数港人固步自封，在过去20多年时间里不愿意主动拥抱大陆迅猛崛起的巨大机遇；

2）

香港衰落在产业上的原因是：当传统制造业向珠三角转移后，未能成功实现向高端制造业、高科技行业以及互联网行业的转型。在这一点上，深圳、新加坡都比香港做得更好。

香港脱实向虚，去做了房地产和金融。可惜的是，这两个行业都不像制造业可以吸纳大量的就业人口，再加上行业极易泡沫化，造成社会贫富差距迅速拉大。香港公屋都卖到了16万一平，这样下去大部分人只能住笼屋了。

所以我们看到，最富有的香港人几乎全是房地产商，七百多万人折腾来折腾去都在为房地产商打工。

与此同时，高技术产业和人才已经成为深圳高质量增长的核心力量。

肖明智分析，深圳GDP构成和其他城市都不同，北京上海主要靠国企、外企、金融来拉动GDP增长，重庆靠投资拉动，香港也主要靠金融，只有深圳是靠创新来拉动GDP，这个创新力是有持久性的。

所以他看好深圳，二十年，甚至五十年，甚至更长的时间。

1）深圳未来的制造业，会是高附加值的。

到2020年，深圳产业结构中，无论哪种分类方式，都有近半数在现代服务业、战略新兴产业、高新技术产业中。

2）深圳人口多，质量高。

过去十五年，深圳的户籍人口（新深圳人）增长了两倍多。深圳让你来，更让你在这里生根发芽。

因为产业聚集，人口都往都市圈集聚。年轻人在大都市或者周边，拥有更多的发展机会。未来，深圳人口会从量变上升到质变。

移民绝，则都市衰！这在深圳和香港身上都很适用！

1980年香港GDP总量已经达到467亿人民币，而深圳仅3亿，甚至达不到香港的一个零头。短短30多年之后，2017年，深圳GDP总量就将超过香港。

高估值是对成长与创新的奖励，而低估值是对衰落与固步自封的惩罚。

虽然综合条件和香港比还有一些差距，但深圳还有进步的空间，而香港已没有回头路了！深圳与香港，未来需要的，可能是更多合作。

来源：深圳淘房志  taofangzhi-sz

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