重庆观音桥电测村的设想
2021年9月，重庆市规划和自然资源局公布了主城多地的调规，其中观音桥组团I分区电测村片区的控规调整则引起了全行业的广泛关注。观音桥在经历了近20年的发展，终于迎来十年以来最重大的变革-观音桥西北角电测村片区整体拆迁供地。
观音桥的收官之作
THE PARTY BEGINS TONIGHT!
下面我们来看看电测村的规划：
观音桥商圈动线-道宇绘制
电测村位于观音桥大商圈的西北角，南地块距离轨道3号线观音桥站不到200米。观音桥在经历近20年发展，成为重庆目前日均客流量最大的商圈之一，也是社零消费仅次于解放碑商圈的第二大商业中心。从单体商场业绩来看，观音桥商圈同时拥有年销售额32亿的北城天街，28亿的世纪新都，15亿的大融城，10亿+的星光68，以及若干个销售额排同类型前列的中小型商场，可谓一举超过解放碑成为重庆零售购物的第一商圈。
随着观音桥近十年的发展，在现有框架内已经无法满足城市升级的需求，急需向外扩张。江北嘴早早启动了老城拆迁土地储备工作，近几年江北区不断释放核心地段的开发地块出来。其中最受瞩目的就是2020年底，香港置地拍下的位于嘉陵公园对面的小苑地块，由此拉开了观音桥新一轮扩容升级的序幕。
观音桥小苑城市设计-来源网络
观音桥小苑城市设计-来源网络
香港置地观音桥小苑项目效果图-来源网络
香港置地观音桥小苑项目效果图-来源网络
香港置地观音桥小苑项目效果图-来源网络
香港置地观音桥小苑项目实景图-来源香港置地官方
香港置地观音桥小苑项目实景图-来源香港置地官方
小苑项目的面市，给了市场一颗强有力的定心丸，也让政府对电测村的规划更有信心。于是在2021年，江北区政府通过征询商业地产顶尖开发商的诉求和市场调研，对电测村片区进行了新一轮的城市设计和控规调整。由原电测村规划较曲折不规则的地块，被调整为网格状的路网系统，其中位于东南角主干道十字交叉处的商业地块，则被广泛传为重庆下一个城市地标级商业综合体的位置。2021年10月重庆第三批次供地计划公示，电测村地块如预料将在本周末公开挂牌拍地。
电测村原控规
更新过后的电测村控规
电测村TOD城市设计-来源网络
电测村早期城市设计概念之一-来源网络
电测村早期城市设计概念之一-来源网络
由此，近年来国内二线城市最受瞩目的城市综合体开发项目之一拉开了大幕。不出意外，电测村地块将于2021年底落地，届时国内二线城市中最后的顶级商业开发项目之一将登场。
那么接下来，我们就来看看政府对这个片区的构想：
重庆版的中环
THE CENTRAL OF CHONGQING
细心的读者可以发现，电测村由原控规的U型道路，调整为网格状的十字街区，且每个街区尺度保持在100米见方，最大的街区即东南角纯商业地块，也不超过200米x120米。其规划理念延续了重庆老牌CBD解放碑，和新的金融中心江北嘴的小街区、高密度。而不同于解放碑和江北嘴的超高容积率，电测村出人意料地将容积率控制在5.0以下，其差异化的定位引起了笔者的关注，进一步对比了电测村与江北嘴、解放碑的控规指标。
其中江北嘴规划的地块容积率绝大多数超过5.0，最核心地块达到8.0以上，地标地块江北嘴A-One达到了惊人的24.0容积率。
“中密度商业中心区”
而反观观音桥电测村的规划，一批次地块容积率在3-4.5之间，没有规划超高层，且商务办公面积较少（规划商业商务面积14万方，其中商业接近12万方，商务/酒店2万方）。
一批次宗地位置
电测村核心区的构想-道宇
这是一个在重庆、深圳等高密度城市核心商圈比较少见的规划手法，高密度、中容积率的地块设计，更像是有意与传统CBD核心商圈差异化发展。而较少体量的商务规划，则体现出政府对于观音桥商务功能的有意弱化（将商务功能集中在原规划的解放碑、江北嘴和重庆天地三个大区，辅以弹子石CBD等几个次级商务中心区）。那么由此看来，观音桥电测村的规划更加倾向于打造一个商业消费中心的定位，与重庆打造国际消费中心的目标相匹配。
电测村的小街区中密度规划，第一能想到的就是香港中环。同样尺度的街区，100米左右的高层，密而紧凑的街道规划，整齐而一致的建筑退线，裙楼组成的街区商场组合，两者皆有异曲同工之妙。
那么我们来看看电测村一期的尺度，通过对标项目的尺度比较，我们可以看到一期的主商业地块与杭州恒隆广场更加接近，大于香港中环置地广场和深圳湾万象城的单个地块。而整体项目的地块面积，则与其他三个项目相当。因此可以将电测村的商业主地块与其他三个项目对标，其定位为精品高端购物中心。但其密度低于另外三个项目，呈现一种不同的体验感。
对标项目街区及尺度对比
香港中环-来源网络
重庆观音桥-道宇
重庆版的布莱恩特公园
THE BRYANT PARK OF CHONGQING
控规里的一个小细节引起了笔者的兴趣。在电测村核心区的中央，规划了一个90x60米的市政公园，这种设计理念在美国纽约波士顿、欧洲古城等地方被运用得较多，而在中国近30年的市中心发展过程中则极少出现。
在中国改革开放以来的40年中，各大主流城市的新区规划和中央商务区设计中，均采用了较大尺度的城市巨型公园为主，而很少出现占地面积10000平米以下的市政公园。
纽约的公园体系
纽约除了中央公园，曼哈顿拥有众多小尺度的都市公园，例如布莱恩公园、联合公园、华盛顿公园，成为市民休闲度假的好去处。
纽约中央公园位于寸土寸金的曼哈顿中心地带，占地超过300公顷，覆盖了150多个街区。纽约的城市规划者，创造性地提出了分离式交通系统，自北向南，建造了四条外部交通干道横穿公园。四条干道利用公园原始地形差，被设计成下沉式，与公园内部交通系统隔离，解决对外交通问题，保障城市交通系统的完整顺畅。同时配合道路景观的变化，种植不同的观赏作物，保持公园景观的整体性。
另一方面，在公园内部，横贯全园的环形车道和比较密集的二、三级路网，系统均匀地疏导游人，使游人从入园开始就能沿着各种道路很快达到自己的目的场所。充分利用地形地貌变化设计了车道、马道和散步道等道路系统，并实现了人车分流，加之大量桥梁的设计，实现了立体的交通系统。
除此之外，城市规划者还尝试用线形公园道路连接城市绿地公园，延伸到附近的居住区中，从而增加居民进入公园的捷径，将附近的居民区真正融入进来，体现了以人为本的公园交通设计理念。
纽约公园体系-道宇绘制
香港的公园体系
香港市区密集，仍然修建了大大小小上百个公园，由康文署负责管理，穿插于钢筋混泥土的城市中，为市民提供了极为便捷的休憩空间。香港中环由于建筑密度极高，容积率高而楼间距密集，几乎没有公共空间。但是在中环和太古之间则形成了几个口袋公园，如渣打花园、皇后像广场等一个街区或者半个街区的都市公园。而香港的中环则是人流如织，500强企业云集的亚洲十字路口。同时中环的置地广场、太子大厦、历山大厦形成了中环商业金三角，积聚了世界最顶级的奢侈品牌。
纽约公园体系-道宇绘制
香港太古坊附近修建了一座类似的都市公园，旁边是港岛东等高密度写字楼和商场综合体，是香港东的又一大CBD。
太古公园
太古公园
重庆的公园体系
重庆中央公园，位于重庆两江新区同茂大道和节庆大道，官方宣传为国内最大的开放式城市中心公园（2013年）。其介于江北国际机场和悦来会展中心之间，占地面积1.53平方公里，大体为南北长条形展开，其南北长2400米，东西最宽770米，最窄600米。于2011年6月正式启动建设，项目总投资约46亿元。占地1.53平方公里，南北长2400米，东西宽770米，同茂大道连接东西，节庆大道贯穿南北。重庆中央公园是继纽约·中央公园、伦敦·海德公园之后的世界第三大城市中央公园，也是亚洲最大的城市中央公园。2011年7月启动建设，2013年5月全园基本建成，总占地面积1.52平方公里（2300亩）。融会中西方文化，依托重庆山水风貌特色，体现自然和谐之美的现代城市公园，主要包含了中央广场、活力水景、阳光草坡、半岛镜湖和密林溪流五大景区。
参考国外城市核心区的市政公园，我们发现江北嘴的中央公园尺度比纽约著名的布莱恩公园大，但远小于纽约中央公园。位于重庆国金中心南面的中央广场，则提供了一个更加接近纽约布莱恩公园的开放空间。现阶段周边还在施工，俊豪金融中心及其群楼仍需要两年以上才能完工，这部分区域可能仍然处于闲置阶段，短期只是江北嘴上班族过路到达轻轨站点的空间，而远期则有可能成为提供市民活动的最佳公共空间。
下面我们就来看看这几个公园的对比：
公园体系对比-道宇绘制
而电测村的中心绿地的设计，更接近纽约布莱恩特公园、香港太古公园和深圳湾万象城一期的中心绿地的尺度，周边被高密度的商业商务建筑围绕，尺度精致适宜，街墙围合感强，都市感强，将会成为又一个标志性的城市公共绿地空间。
纽约布莱恩特公园
深圳湾万象城中心绿地
深圳湾万象城中心绿地
重庆观音桥电测村
在原控规的基础上，我们尝试了按照纽约布莱恩特公园和太古公园的模式，严格紧贴四周的地块退线，围合成了一个90x60米的矩形空间，同时政府在此规划了电测村地铁站，与周边的项目通过TOD无缝对接。
观音桥电测村中心绿地-道宇绘制
可以看到这个街墙更加古典而对称，是周边建筑的视觉中心点，也是整个电测村开发的中心。把人流从3号线观音桥站，通过一期购物中心，直接引到中央绿地，形成一个聚集的开放空间。同时通过北面的两个商业地块，无缝对接现有的星光68二期，将新旧观音桥完整的连接起来。
观音桥电测村中心绿地-道宇绘制
观音桥电测村中心绿地概念设计-来源网络
1期的购物中心已经基本呈现，而二期还有两个较小的商业地块和多个住宅地块的底商，规划更偏向街区式的布局，对商业部分的操盘难度较大。
二期的构想
因此，作者对电测村的二期，做了一个构想，即在地面层合并I08-2的商住混合地块与I08-3的商业地块，将其作为一个地块整体设计。那么该地块可以承载一个标准的10-15万方商业综合体+商务/酒店高层。在不改变总建筑面积的基础上，进行整合。
电测村二期商业部分功能分区-道宇绘制
构想1：标准购物中心
而二期与一期相连的地块，原规划为商住混合用地。在此构想中，将住宅集中于街区背后，前面靠近中央绿地的地方设计双排街区，将一期与二期合并后的主地块连接，形成连续的动线。此方案利于二期集中打造盒子购物中心。当然地块也可以保留原市政道路从中间穿过，参考重庆中央公园大悦城、重庆万象城的手法，将二层及以上连接成一个完整的Mall，保留地面层的两个独立的地块。
构想2：纯街区+小盒子商业
保留街区原划分方案，将三个围绕中央绿地的地块定位为纯街区商业，与一期购物中心形成互补业态，参考成都IFS＋太古里的组合，打造升级版的未来商圈模式。由于此模式需要足够大的商业街区体量，I08-2地块将转变为纯商业地块，降低容积率，住宅面积转移到I11-1地块，并保留一条单走廊双排铺的小街区，以将一期与二期连接起来。此方案的优点是将二期的商业与一期商业差异化定位，并通过指标的腾挪，为整体打造街区式商业提供尽可能大的总占地面积。
电测村商业部分功能分区-道宇绘制
电测村商业部分鸟瞰图-道宇绘制
| 展望 |
重庆观音桥电测村片区的整体规划与实施，是我国二线城市进行城市更新的全新尝试。在总结了过往经验教训之后的首个全新的尝试。其规划手法既考虑了当今商业开发商的核心诉求，又结合商业核心区的网格状道路规划，并将都市绿地植入整个规划中，是国内城市规划的最新探索。
电测村一批次的土地将于2021年12月进行招拍挂，届时将拉开这个酝酿多年的又一个巨无霸城市地标综合体项目的序幕。让我们拭目以待！
[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。