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和时间的一场对赌

包叔 包邮区 2020-12-18


2011年12月底,绿城年底的高管聚餐宴会上,大家喝得正在兴头上,宋卫平突然提起了一个游戏。


十天前,在年底述职会上,他和蓝湾小镇的总经理郭晓明打了一个赌,郭晓明如果能在第一次开盘中,以超过两万五每平米的价格,两个月内实现15个亿的销售额。他就奖励郭晓明10万。


蓝湾小镇是绿城在海南的第一个项目,也是第一个度假型产品,还是一个体量巨大的项目,宋卫平虽然同意拿地,但一直都没有想好怎么干。


双方定下赌约的第二天,宋卫平找郭晓明,说昨晚仔细考虑了一下........郭以为老板反悔了,要收回。结果老板说:


咱能不能“赌注”提高点?


谁也没想到,十天之后,宋在年终宴会上再次提起这个玩笑。在众人的起哄下,高管们纷纷押注——押郭晓明赢,宋卫平则表示自己照单全收。


郭晓明憋着一口气,全场转着圈记录大家的押注额,最终,奖励额翻了好多倍。


最后结果,当然是郭晓明赢了。

 


1

 


2012年左右,海南人逐渐发现,岛上的外地人越来越多。不光三亚这样的大城市,连文昌、琼海、陵水,甚至临高这种县城都出现了越来越多的外地人。


比如,有文昌人发现,当地采摘椰子的大多数变成了四川和重庆人, 他们垄断了椰子青果的批发和零售,从文昌采摘运到三亚卖,每个赚3块钱。


本地的年轻人都不会爬椰子树了,当地人痛心疾首:


再过几年老一辈文昌人爬不动了,椰子的采摘权就全部交给四川人了?


在本地人的抱怨声中,海南成为了全国人的海南。


不仅东北人来过冬,全国各地的人,都能在海南找到自己最喜欢的气候,有人甚至总结过外地人在岛上的人口分布:


三亚、乐东东北人多,文昌重庆四川人多,临高贵州人多,陵水北京人多。


这背后的推动者,当然是地产开发商。人们发现,从海口到三亚的280公里,所有沿海土地基本都已瓜分完毕。


开发商所到之处,都会带来一批人口大迁徙,比如文昌的大批重庆人就是被一个重庆地产商同创集团带来的;陵水之所以北京人多,也是因为雅居乐开始在北京做地推,售卖清水湾的房子。


但自从2014年之后,越来越多的浙江豪车出现在陵水。这个数据,和郭晓明的项目分不开:


海南·绿城蓝湾小镇。


蓝湾小镇的开盘,并没有得到集团太大的帮助,郭几次和宋卫平请示,希望能以任务摊派的方式,让绿城的各个区域都帮着蓝湾卖房子,但宋卫平都拒绝了。对于这种在碧桂园、恒大习以为常的营销,他总觉得不合适。


郭晓明只能自己干。在被宋卫平点名做蓝湾项目总之前,他是杭州桃花源的总经理,握着杭州最高端的一批业主。


他先从自己手里的老业主问起:


如果绿城在海南做一个最好的项目,愿不愿意买单。


因此,蓝湾小镇的前三次开盘,是在杭州进行的。绿城的老业主们甚至都没有去现场看过房子,就下定了,其中一个业主带了十五个亲朋好友来买房。


有了杭州做基础,郭晓明把蓝湾的销售团队派到了北京、上海、成都、郑州、济南,让他们打进当地绿城的业主圈。


当时,这批中国先富起来的人大多已经在海南置业。为了打动他们,蓝湾小镇只能把绿城的看家本事都拿出来。


除了一个高标准的高尔夫球场,绿城花费近13亿造了一个酒店,波浪形的建筑、一层架空、钢混结构、玻璃幕墙,让建造成本大增,但郭晓明还是咬着牙做了。


他把绿城最顶尖的产品都搬到了海南,第一批住宅是以巴厘岛的阿里拉酒店为样本,设计得非常通透的,开门像亭子,关门能做卧室。


后来,绿城压箱底的二代高层以及眼下最流行的中式合院,都被搬到了海南。蓝湾成了绿城的建筑博览园。


后别墅时代,蓝湾小镇的主力是小高层住宅,比如最近开盘的组团“紫荆苑”,户型是这样的:


(将近13米的阳台,可以当跑道)


郭晓明在蓝湾小镇待了八年,七个组团陆续开盘售罄,他们的目标只有一个:


人家做的是LV,而我们做爱马仕。


 

2

 

 

那场对赌已经过去将近十年了,小郭已经变成老郭;项目总已经变成绿城小镇的董事长。郭晓明谈起来还是有点不服:


哪有老板希望手下输的。


那个时候,宋卫平确实没有想到海南会如此炙热。他第一次到海南清水湾看地,对着蓝天白云沙滩海浪淡淡地说了一句:


海有什么好看的?


对于蓝湾小镇,宋卫平最初定位就是度假加常居型产品,他的关注点首先就是在酒店。


听说海南亚龙湾的酒店做的好,宋卫平把集团两百多位中高管叫到亚龙湾,让他们把所有的五星级酒店全部住一遍。


那段时间,每天晚上,绿城的高管们就拖着行李箱奔波在换酒店的路上。


蓝湾小镇第一期开盘热销后,宋卫平终于到海南看了看,他不能坐飞机,是坐了十几个小时车过去的。


郭晓明不知道,他赢来的钱,已经在冲击着宋卫平的想法。宋注意到,蓝湾代表着一种未被满足的需求。


在此之前,绿城一直守着高端住宅的核心业务,甚至没有做过大盘。


亲眼看过蓝湾的建设后,他请来了英国规划公司JTP,对欧洲小镇做了一份全面的报告,又请了绿城内外五家设计规划公司,给他们布置了小镇方方面面的研究课题。


两个月之后,十份报告摆到了他面前。


2014年1月16日到18日,宋卫平又一次到了海南,这次他把绿城的高管都叫过来了,就在蓝湾小镇的售楼处里,他们开了理想小镇研讨会,主题是:


小镇之蓝。


小镇这个词,第一次系统性地出现在绿城的文件里。从那次会议后,绿城正式开启小镇业务。再后来,小镇成了一个独立的集团。


还要两年半之后,住建部、发改委和财政部才把特色小镇作为城镇化的国家战略之一,大力推广。


与绿城传统业务不同,小镇代表的是一种新的商业模式,从以建筑为中心,到以“生活”为中心。因为,蓝湾小镇对于绿城和宋卫平,有极其特殊的意义:


绿城的小镇时代开始了。

 

 

3

 

 

直到今天,那场游戏的收条,还被郭晓明收藏着。这可能是最值得的一场对赌了。


从2007年到2015年,郭晓明在蓝湾小镇住了8年,其实也是绿城对小镇认知不断进阶的八年。


在此期间,蓝湾成了绿城小镇的标杆项目,成了LPGA-蓝湾大师赛、蓝湾财富论坛、博鳌房地产论坛的主办地,但在他的回忆里,全是和业主们之间鸡毛蒜皮的小事。


他是小镇的镇长,也是小镇的工程、物业、保安的第一负责人,还是客服,甚至连食堂肉包子里包多少肉,都得制定标准。


很多人都忘了,他也一直是绿城的执行总经理,台风来之前,还是要趴在业主家地上检查阳台门会不会漏水。


所以现在绿城小镇选镇长,郭晓明的第一个要求就是:


镇长要住在自己的小镇里。


就在这种鸡毛蒜皮的小事中,绿城小镇的轮廓,逐渐变清晰了。


2013年,郭晓明顶着压力,给蓝湾不远处一个名叫“碧波渔排”的大排档投资了100万,用于改善硬件,让蓝湾的居民们多一个聚餐的选择。


两年之后,大排档老板就把100万投资还回来了。


社群活动也逐渐组织起来了,孩子们有海岛童子军夏令营、海豚计划等丰富多彩的活动。小镇食堂、社区医务室、颐乐学院在小镇运营起来。


蓝湾小镇还创办了未来领导力学校,主要的师资力量来自前北京四中国际校区核心团队。


蓝湾的业主们还操办了中国最大规模的社区春晚,2019年春节,小镇春晚有6000人参与其中。


出乎很多人的意料,越来越多的业主把蓝湾当成了第一居所。郭晓明甚至一直在构思拍摄一个动画长片,以蓝湾为场景,他说蓝湾一定要有自己的主题曲,要有专属的记忆。


郭晓明最大的遗憾,是没有从酒店的费用中拿出三五亿,早早建成一个业态完整的小镇中心:


小镇中心是整个小镇的灵魂。


2015年,郭晓明调任离开的时候,在告别信里鼓励继任者做自己未完成的事——建小镇中心,把超市、电影院、美食一条街、客栈做起来。


现在,小镇中心已经正式启动了。后别墅时代,蓝湾将会是更多人的蓝湾。


现在,郭晓明已经是绿城小镇集团的董事长,他在蓝湾积累的很多教训,留下的很多遗憾,都有机会用集团的力量解决了。


在蓝湾的八年里,郭晓明的脑子里其实并没有一个具体的“小镇”概念,只是每次都比客户想的超前了一步,超额满足业主的需求。


所以你看,特色小镇的风口转眼就过去,大多数开发商都已经偃旗息鼓,他们告诉投资人,小镇不是一个好生意。


但绿城还一直在做。那句话怎么说的来着:


光荣在于平淡,艰巨在于漫长。


如果不出意外,小镇集团很可能会是绿城旗下第四家上市公司。


包叔的好友兽爷说,他的煎饼摊马上就能实现每月3000的销售额,他也想赌个上市煎饼摊出来。问我要不要赌一把。


现在就差一点赌注了。

 



珍爱包叔,顺手“在看”
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