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发动机正式停转

你包叔 包邮区 2023-08-17

2015年,碧桂园一位区域总裁提出辞职。

按照碧桂园的同心共享计划,区域内新开一个项目,区域总就得强制跟投80万。这位30多岁的区域总不像明星刘森峰,还没搞到过多少钱,一个项目接一个项目地刷卡,都快揭不开锅了。

在顺德碧桂园大道1号,莫斌和杨惠妍特意挽留了他。碧桂园的2号和3号人物你一言我一语,劝这位靓仔别走。

年轻的区域总心动了,决定回家再想想。刚回到家,他手机又弹出一封公司的新邮件:亲,又有新项目开盘,按照同心共享计划:

您得继续跟投。

一切都发轫于2012年10月。杨国强想到了能让自己名垂青史的主意——成就共享计划。项目一年内实现现金流回正,高层和操盘团队就能拿到项目税后20%的利润。

为了让共享计划落地,他创造性地提出了:

567法则。

这就是后来成为金科玉律的高周转法则。对于中国房地产来说,这项发明不亚于发动机加上了涡轮增压。

一年多后,碧桂园大约三分之一的项目满足了条件,第一批六个项目发放了成就共享奖金——8028万。

大家都眼红了,后来一天卖一个亿的江苏区域总刘森峰说,2013年,所有人都拼了命。

2014年,碧桂园又在成就共享的基础上,设计了同心共享计划。项目会拿出15%的股权,由集团到区域的高层强制跟投,现金流回正后结算。碧桂园前CFO吴建斌说:

杨国强找到了一把打开金矿的万能钥匙,可以给公司带来取之不尽的财富。

2019年,碧桂园公布的权益销售额为5522亿。有人说,那年凤厂全口径销售额其实突破了一万亿。

一万亿是个什么概念?当今世界GDP不到一万亿人民币的国家,还有130多个。

参与双享计划设计的吴建斌曾说过,这个机制的隐患受“环境”影响极大。(如果)环境不好,仍按照环境好时的计划来铺排工作,就会造成大面积实现不了“成就共享”的惨痛局面——存货增加,现金流紧张。

这是一个十分可怕的未来。

现在,这个“十分可怕的未来”,真的来了。


1


3月30日,碧桂园召开了2022年业绩会。

这次年报,碧桂园罕见地没有公布毛利润率。2019年到2021年,碧桂园的毛利率从26%,一路下降到了17%。

去年碧桂园为了抓回款,基本放弃利润,打折卖房子。在收入下降17%的情况下,毛利润跌了三分之二。碧桂园的朋友估算,有8成区域亏损,再降价,碧桂园就有点承受不起了。

这也就是莫斌在业绩会上说的:

2022年,碧桂园在利润表上付出了巨大的代价。

今年一开始,碧桂园集团就把利润放到了考核指标的一位,为了防止资产负债表也付出巨大代价,一项重要的权力被收归集团:

资产定价权。

去年,碧桂园公司核心净利润26亿,股东应占利润,则亏损了60亿。

从盈利26亿到亏损60亿,其中大部分差距就是项目计提的减值。从这一点来看,三四线的房子是真的不值钱了。

碧桂园也在努力转型一二线城市。但内部很多人确实也对转型没什么信心。

包叔有位朋友在碧桂园一个比较优质的区域当领导,他说,按照目前全区域的现金流看,2023年能完成保交楼就不错了。至于一二线拿地,碧桂园产品力真的不够。

但二小姐自己对转型很懂,她说碧桂园有两大核心竞争力:

产品力和成本力。

这是可以说的吗?

从今年一季度的数据来看,宇宙房企行业老大的位置,今年应该是保不住了。当然,杨老板一直也没那么想做老大。但更难受的,是这家长期专注于三四线城市,收割棚改和城镇化政策红利的房企,已经失去了它的主要市场。

有头部房企最近发了个研究,说中国的一线城市和三四线城市正在“九一分化”。

综合实力排名前10%的城市,占掉了全国60%的房地产市场,而且这个比例仍在不断提升。

剩余 90%的地级市,占了中国60%的经济、70%的人口,但房地产市场规模只占 40% 左右了。

这点在土地市场会有明确反馈。2019年,一线城市住宅用地成交额只占百城总额的12%,到了2022年剧增为22%。三四线城市占比,则在不断下降。

重仓三四线城市的碧桂园,迎来2014年以来第一次亏损。


2


很多人好奇,碧桂园是怎么活下来的。财报里有个数字,是重要的原因。

财报里说,到2022年底,碧桂园的各类应付款为4373亿,除了1916亿的应付账款,还有应付给各类合资公司的其他股东款项和股权收购款等,高达:

1829亿。

万科应付合作方的股权和往来款也不低,为558亿,但比碧桂园就差远了。碧桂园还在下面标注,这些应付股权款主要是免息、无抵押和根据合同条款的归还。

到底是什么应付未付还不要利息,有个案例可以管窥一二。

2022年,河南商丘一名为御景花卉的民营企业,以套骗股权等由,将碧桂园告上法庭,几次庭审结果都宣判碧桂园败诉。

河南御景董事长梁艳,通过招拍挂在睢县拿下多块土地。2017年底,碧桂园投资部的蔡理杰找她合作共同开发。梁艳多次拒绝,蔡理杰还是三顾茅庐,最终打动了她。

河南碧桂园与御景花卉签订合同,并约定经过股权转让后,碧桂园将持有项目公司51%的股权。开发所需的资金由碧桂园先行投入2688万元,双方的投入达到持股比例后,双方再按照合同约定投入。

但实际上,两三年过去,碧桂园只投入了1200多万。按合同来说,根本不应该持有目标公司51%的股份。

更猛的还在后面。共同开发的土地中,有几个项目属于学区房。2018年几个项目开盘后大卖,御景花卉开盘即收入2个多亿。

按照合同约定应该“按股权比例回笼资金”,但梁艳并没收到这笔回笼资金,碧桂园独占了销售款。

御景花卉并不是唯一的受害者。梁艳说她在维权时才发现,商丘有很多跟他一样被骗的开发商。初步估算,碧桂园仅在商丘一地就圈钱30多亿元。

包叔前段时间写过,碧桂园在三四线活下去的底气,是投资大多是合作方出了,但碧桂园不给对方返本:

去年变本加厉了。

但这么干对碧桂园来说是竭泽而渔,三四线城市的拓展,很多时候都要靠地方老板的人脉。碧桂园就算能活过这一轮,在很多地方的口碑,也消耗殆尽。

去年碧桂园在北方的一个项目,银行在国庆节前批下了开发贷。按常规,项目几家合作方应该同比例置换回前期的投入资金,但碧桂园把这笔都悄悄打回了集团。

没多久,这种小动作就被合作方发现,碧桂园只好乖乖全部打回去。


3


遇到困难,将风险转移到合作方身上,似乎是碧桂园的惯例。

2018年前后,碧桂园因为工地频发事故,集团开始缩减投资。北京区域的昌平通达中心,霸州芳城丽舍等多个项目合作方,便被碧桂园以相同的“存在未披露债务”为由,要求赔偿违约金或解除合作协议。

其中一家合作方的董事长告诉包叔,碧桂园拿出的核心证据,竟然是一封自己公司发给碧桂园的函告,内容大概是:

我违约了,有很多未披露负债。

在拿出那份神奇的证据前,碧桂园曾想通过谈判解除合作,但不想付违约金,他拒绝后不久,就被反告违约。

碧桂园拿出的函告内容是,项目公司欠总包方四千多万停工损失工程款,实际上整个项目完成工程的款项都不到这个数字,总包甚至出庭作证,证明所欠款项只有数百万。但碧桂园最后还是获胜了。

最后这些项目公司的结局大多是破产清算,楼盘烂尾。碧桂园全身而退。

这位合作方老板说,碧桂园在北京区域的大多数的合作,都是碧桂园当大股东,也不怎么出钱,凭大股东身份将项目抵押出去贷款;销售款也不分配,都归结到碧桂园集团资金中心。

他在碧桂园高层口中得知,北京公司大概有28个这样的纠纷项目。他南方的一位朋友也曾和碧桂园合作了几个项目,有约8个亿销售额迟迟不给,最终是一路找关系到了杨惠妍那里,才打折结算了6个亿。

前前后后,花了几年时间。


4


文章开头提到的那位碧桂园区域总裁,后来收到继续跟投的新邮件,成为压垮他的最后一根稻草。他最终还是选择辞职。

他花了很长时间,才拿回他所有的本金。

同心共享计划号称同股同权。但这些收益是不是真的共享了,越来越要打个问号。一个项目的收益刚拿到,就要投入到下一个项目。比如碧桂园第一批发放的8000万成就共享奖金,一大半是股票,剩下的是:

一张张印制好的大支票。

第一个拿到亿元年终奖的区域总刘森峰,2019年离职后,因为头上的明星光环和强势,兑现了大部分支票。但其他人就说不好了。

有媒体算了笔帐,如果一个项目成就共享奖金是5000多万,区域总一般能分到2300万。2300万不是现金,一半会在交楼后才结算,剩下1200万,70%要拿出来买碧桂园的股票,锁定五年。

五年后能不能真正行权先不说,剩下的30%碧桂园扣完税剩200多万了。而成就共享结算一个项目的周期要三年。

这三年里,区域总每个项目都要投八十万。如果他忍不住提出离职,那跟投收益就等于放弃。

2019年,应该是碧桂园最后不差钱的一年。

在那之后,亏损的项目越来越多,领导也越来越难当了。一些碧桂园员工本来能做项目总,但看了看自己的家底,宁愿不晋升不做项目。有的能升片区总,也因为强投金额更高放弃了。

包叔拿到的一份碧桂园跟投文件显示,同心共享计划返本前提,除了满足现金流为正,还增加了一条——且持续为正。如果想要获得分红,除前两条外,还要求项目去化超过80%。

文件最后还注明,员工自愿承担投资风险,包括但不限于收回本金时间长,且承担投资亏损的风险。跟投人还要在文件最后亲笔写上:

放弃追偿投资款的一切权力。

到了去年,就算项目不亏损达到分享收益的条件,碧桂园财务中心也不太愿意给大家走流程了。即便离职,也大概率拿不到本金。

熬过2022年,一位碧桂园区域总关起门来算了算收入,工资加跟投回报:

一年赔一辆帕拉梅拉。


5


在困难时,才看到一家公司的底色。

碧桂园最近几年一拿地,高管就开始借钱。碧桂园看到了商机,特意设计了借款方案,年息十个点。不少人不得已,只好去银行借五个点的消费贷。抵押房子甚至也是常事。

同时,员工跟投的富余资金,被碧桂园拿走做了理财,收益只有三个点。

包叔看了下给碧桂园做理财的金融公司,都在碧桂园体系外。一家叫碧有信,大股东法人代表叫朱月荣,朱月荣的前任是碧桂园助理总裁罗劲荣。

另一家叫帕拉丁,一位和帕拉丁打过交道的朋友说,这家公司资金大部分来自于杨氏家族,主要投资碧桂园项目,他们为碧桂园项目合作方提供垫资资金,年化至少13%。一旦合作方无法偿还,碧桂园就会收回相应股份。

帕拉丁也投资一些碧桂园精挑细选过的优质项目。杨家人早已经悄悄成为双享计划最大的获益者,但双享计划崩溃时,他们也难逃伤害。

包叔看了下,帕拉丁对外投资的17家投资公司,已经注销了16家,仅剩的一家在去年10月,被深圳列入经营异常名录。

十年前,碧桂园凭借成就共享计划,成了中国千亿房企俱乐部里第一家民营企业。杨国强开始出现一种错觉,如果没有供货量限制,自己能和太阳肩并肩。一天,杨国强在家里读《读者文摘》,默默摘录了其中很应景的一句:

少年时,站在波光粼粼的小溪旁,梦想着梦想。这很棒。但更棒的是,奋斗一生,在生命的尽头说一句,梦想是真实的。

3月1日,68岁的杨国强退休了,两周后,碧桂园发布公告:

2023年及以后新获取项目,不再实施原双享计划(的通知)。

这台助力中国房地产行业一飞冲天的发动机,在运转十年后,正式停转了。


珍爱包叔,顺手“在看”

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