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资本“团灭”!留给房地产的时间不多了

凯风 国民经略 2021-09-07

文|凯风


千万不要低估政策的威力。

 

一纸新规,将教育培训行业一网打尽,新东方、好未来、高途三大巨头股价从最高点下跌超过90%,市值暴跌7300亿,资本接近“团灭”,教育“反内卷”展现出前所未有的魄力。


与此同时,“反垄断”大旗席卷而来,阿里巴巴、腾讯、美团等互联网巨头首当其冲,天价罚单重现市场,资本市场风云震荡。

 

与教育“反内卷”和互联网“反垄断”一道而来的,还有房地产的“反炒房”之战。

 

近日,《人民日报》头版以《从实际出发加快发展保障性租赁住房,坚定不移全面落实房地产长效机制》为题,报道了此前召开的房地产工作电视电话会议。


 

随后,住建部、发改委、公安部、国家税务总局等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》:


对房地产市场秩序问题突出,未履行监管责任及时妥善处置的城市,进行约谈问责……力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转

 


这一次房地产整治,规格之高、力度之猛、决心之大,可谓前所未有。

 

其一,相关文件由8部门联合发布,既有住建部等行业主管部门,也有税务、银保监会等财税管理部门,更不乏公安部关键部门。

 

之所以如此众多的部门参与,是因为房地产牵一发而动全身,覆盖方方面面。房地产不仅仅是住房销售,而且与金融深度捆绑,且与社会民生息息相关,其间不乏违规犯罪行为,需要各部门的密切配合、联合出手。

 

可见,这是一场针对房地产违法犯罪的协同作战。

 

其二,房地产市场的主要问题均有涉及,几乎没有漏网之鱼。

 

这一次整治行动,覆盖房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域,将开发商、中介、银行、炒房团等全部纳入其中。

 

房地产开发,涉及的主要是开发商。诸如违规建设、交房延期、房屋质量问题等均在严打之列。

 

其中,延期交付、质量问题备受关注,预售制之下,新房所见不能所得,质量问题可谓层出不穷,而延期交付现象更是屡见不鲜。

 

房屋买卖,针对的是开发商、中介、炒房者、银行等。诸如发布虚假信息、违法挪用交易监管资金,经营贷消费贷违规流入楼市,茶水费、捆绑销售等均在其列。

 

这一次楼市周期,出现的新现象有二,一个是经营贷违规流入楼市,另一个是各种抱团涨价、中介炒房、控盘炒房等现象开始滋生,这些无一不是违规乃至犯罪行为,自然要在严控之列。

 

住房租赁,针对的是主要是中介、长租公寓等。这两年,长租公寓频频爆雷,租金贷等问题备受关注,而租赁权益与居住权益的不对等,也让“租购同权”的落地充满着阻碍。

 

因此,文件提出,采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务,存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

 

物业服务,针对的是开发商和物业公司。物业本来是业主的服务者,但一些物业屡屡侵犯业主权益,甚至凌驾于业主之上,以管理者自居,显然有悖于权责关系。

 

对此,文件提出,未公布相关账单,侵占、挪用业主共有部分经营收益,无正当理由拒不退出物业服务项目均在整治之列。

 

可以看出,这一轮整治可谓全面覆盖。

 

其三,问责制度终于来了。

 

住建部有关负责人在接受央视采访时表示:强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。



这意味着,时隔多年之后,房地产问责制度终于卷土重来,谁会成为问责制下的第一案,备受关注。

 

问责制之所以有存在的必要,在于房地产领域存在典型的央地博弈

 

地方政府与房地产存在利益共生关系,房地产拉动经济和卖地财政是依赖所在。与地方政府只顾眼前利益相比,中央看到的是全局和未来,更在乎金融风险,也更在乎实体经济。

 

这就决定了,一些地方不愿意看到房价下跌,甚至不乏主动下场托底楼市的冲动,对于房价上涨更是睁一只眼闭一只眼,不愿扩大土地供应也不愿出台真正有力度的调控措施。

 

所以,问责宜早不宜迟。


但任何制度都必须有牙齿,雷声大更要雨点大。

 

其四,留给房地产的时间不多了,无论开发商还是炒房团,最后的政策红利期即将消失。

 

根据文件,力争3年左右实现房地产市场秩序明显好转。可见,2024年之前,房地产市场必然要发生翻天覆地的变化。

 

一些高杠杆高负债房企,如果不能及时转型,很有可能面临覆巢之危。


在中国,见识过互联网平台反垄断和教育培训大整治的威力,就会明白:没有什么是大而不倒的。(参阅《再说一次,不要低估政策的威力》)

 

更关键的是,未来3年,真正具有杀伤力的不仅是大整治,还有即将落地的房地产税,试点城市即将出炉,一些热点城市首当其冲。

 

前不久,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。


 

这意味着,房地产税全面落地可能要到2025年之前,而热门城市试点将会很快落地,最早年底、最迟明年。

 

其五,房地产大整治的目标并非降房价,而是稳,通过稳楼市消化风险。

 

正如官方多次强调的:


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

 

房住不炒是前提,房不刺激是底线,而稳地价、稳房价、稳预期是长期目标。

 

毕竟,房价大涨会带来金融风险,而房价大跌也会损及金融和经济体系,稳房价,通过横盘消化楼市风险,无疑折中选择。

 

稳楼市之下,炒房团必然要严打,而房价暴跌同样不在政策允许范围之内。

 

了解这一底线,才会明白反炒房战会进行到哪里,才不会在中国的楼市调控格局里迷失。


-END-

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