地产股开挂了~

大家好，我是星哥。

本来地产的内容是由樱桃发在樱桃大房子，但是今天股票有异动，星哥给大家做个简单的分析。

大家知道我买股票和基金，厌恶风险，我一直以来偏好朱元璋的策略，

深挖沟、广积粮、缓称王!

也就是说，相比追涨，我更喜欢潜伏，等待回归，做时间的朋友。

去年整个大盘有几个大的主题线路，新能源，医药，消费, 科技。军工和半导体也出现过几波行情。

然而，银保地一直以来号称股市三大傻。市值很大，就是一直死活不涨。

今天地产终于爆发了！

一个字，猛。

三个字：非常猛。

地产为什么会爆发？

很多人认为是今天的土地政策出让的原因。

是，也不是！

这个政策本身对房地产的影响并不大, 只是会加速像龙头房企倾斜， 具体可以去看【樱桃大房子】

首先，先说下地产行业的基本面逻辑。

我觉得，地产行业的基本面用一句话总结：行业优质，但政策打压。

优质在哪？从三个维度来看：

第一，对宏观经济的重要性高。

去年的宏观经济三驾马车中, 消费刺激不起来，占比还前年更低了。

进出口不错，奈何权重占比太低。

投资成为去年经济的亮点，而说来说去还是靠房地产这个夜壶。

去年整体的开发投资比前年长了7个点。 

可以说，如果没有房地产，中国经济的正增长不会来的这么快。

第二，房地产是第一大行业，就业举足轻重, 是金融中的核心。

吃穿住行，四大行业。

“吃穿”是大行业，大消费一直是牛股中的战斗鸡。

“行”是汽车行业，万亿大产业，新能源汽车才刚冒头就成了2020年的爆点，华为小米以前都是卖手机的，也都往里面钻，要分一杯羹，赛道都疯抢。

而只有“住”这个行业, 在A股一路走低。

A股的表现可以说跟他的实体重要性已经脱节了。

除了上面提到的拉动GDP，地产就是行业命脉，涉及上下游，包括从家居建材家电，到水泥钢筋等几十个行业的成长。

同时，拉动了大量就业，特别是底层的农民工。

更重要的是，地产是大金融行业的核心，银行放贷，靠的是居民的房贷，企业的不动产抵押物, 简直是金融命脉。

可见其价值性很高。

第三，房企ROE一直非常高， PE的估值一直很低。形成巨大的反差。

这张图是申万比较早期的一张PB-ROE图, 但是也具有参考意义。

PB就是股票的估值，ROE代表这个行业盈利性高。

这说明三傻银保地是典型的低估值，高盈利的标杆。

哪怕建筑材料去年也有估值修复的行情。典型的龙头东方雨虹估值已经上来了。只有三大傻还处于低位徘徊。

从去年的实际表现看，TOP100房企的累计销售操盘金额达较2019年增长13.3%。

很多房企ROE都不错，房企的A股分红比银行高，房企员工收入也不低，归根结底是这个行业还是赚钱的。 

由此可以看到， 他是一个高价值，中低成长的行业。

但是这样一个比肩大消费的行业，所有以上利好，都没有反应在股价里面。

为什么？

因为被政策打压。我们一路看下房地产指数过去在资本市场的表现：

( 来源： 东方财富）

上面的指数有两个点，第一个转折点，2016年底，中央首提房住不炒，从此开始了A股房地产的熊市。

2017年底的中央经济工作会议，没有提房住不炒，地产有一波反弹，同时受大盘影响，掉头向下。

第二个转折点，就是到2020年出现了三道红线，进一步监管房企。房企纷纷开启去杠杆, 放慢了节奏。

而即便不断打压房地产，房企依然每年交出了一份很好的试卷。

而不管如何限购限贷，房价也还在结构中成长，在螺旋上升。

还会有比地产现在更惨的处境吗？

通常都会说限购限贷等调控政策？这个要看你怎么理解？

一个东西只有供不应求，才需要限购，当采取限购这个政策的时候。就说明市场的供不应求已经发生了，这个是结果。

限购只能在结果上做调整，根本改变不了房地产本身的局面。

你要明白这个逻辑。

投资地产的基本面

先讲下今年以来股市主线的变化，我再回来讲房地产投资。

开年后几个交易日，风格发生了剧烈变化，流动性有收紧预期。

抱团股在瓦解，周期股在变强。

过去抱团股走高, 是国内的机构资金和北上资金的观点保持了一致。这些北上的资金和国内基金经理都是一些学院派，学院派喜欢搞什么数据，搞估值，盈利，分析赛道逻辑这些狗屁维度。

所以，最后他们都一致性的喜欢买赛道好，又有业绩支撑的龙头，出现了各种茅指数。

唯一的不确定性就是市场集体的预期，跟本身好赛道里的股票估值到底有多大的差距。

但是，如果炒股真能这么简单就容易了。

股市最大的确定性就是不确定。

A股真的是变化莫测。没人能预测走势。

今年开市后，市场先杀跌抱团股，把估值杀下来。拥抱周期股，有色地产银行实际都是周期股，估值很低, 但是本身价值很高。

从基本面看，我个人看好A股走势，未来的走势有两种可能性：

第一，等待这一波杀完估值，继续拥抱“核心资产”，各种茅开始上涨, 因此趁着估值杀跌，分批买入这些茅指数股，是一个不错的方案。

第二，茅指数波动或者一定程度回归，但是大概率不太可能像2020那样夸张，毕竟太高了。低估值板块有估值修复行情，而这一阶段我觉得核心是围绕ROE高的个股，那么地产里的盈利和业绩好的个股，比如万科和保利，是当前买入的好时机。

所以说，看未来市场的主线怎么走？

如果拥抱低估值，拥抱高ROE，地产股是有修复行情的。 况且，地产在线下，又是一个结构性的牛市，三道红线都已经到了下半场，利空出尽就是利好，地产的基本面哪怕再怎么打压，还会更坏吗？

所以说，今年有变好的预期，只是不确定要多长，爬的多快。

怎么买基金股票？

说完基本面，我们来讲实操。

一般人投资房地产，有几个路子：

第一，直接买房，享受房子升值的带来的快乐。

第二，买股票和基金，过去就嗝屁了。买地产股远远不如买地产砖头。

第三，买房地产信托投资基金(REITs)， 不展开。

核心说第二点。

一提到买地产基金，大家可能总感觉性价比低，不如消费，医疗这么前途远大，但是很多消费医疗也贵啊。

而地产都便宜成渣渣了，有些股票只有三四倍的估值, 现在地产是历史最便宜的时候，有抄底的潜力。

一月底的时候，有些明星基金也在换仓，换成地产股。部分机构已经在默默这么做了。

因此，后面的市场风格只要切换，对地产股是有利的。

今年以来，基金被骂上热搜，因为基民都在亏钱，归根结底，这叫认知惯性。

基民一看医疗、消费科技有钱可赚，就不断投钱买消费医疗科技，买点指数基金和主题基金进场。

殊不知，基民被割韭菜了，市场杀跌抱团股，而不少基金刚刚好拥抱这些股票，导致基金一跌再跌，股票这些天多数都是涨的，但是大盘和基金就是跌。

因此，大家买基金也要控制好组合，别押宝到一只基金上面，我的建议是，不要全压地产基金，可以适当配置作为防守，也要做好中长期持有的预期。

养哪只鸡？

先看指数基金，地产的指数有沪深300地产权重，中证房地产全指，国证指数三只指数。

其中，跟踪中证的基金比较多，主要是南方基金和华夏基金， 代码都给大家献上。 

(来源： 中指官网）

稍微看了下几只指数基金，场内南方房地产联接A, 场外的南方中证全指房地产ETF还是可以的，成立时间早，规模在一个亿以上。基金经理也还不错，可以观望。

再看国证，国证跟踪的就国泰国证地产行业指数(160218)，资产规模10个亿，还可以。大家想买指数也可以了解下这只基金。

除了指数，如果想获取更高收益，我建议地产可以买头部房企，可能好过买基金。

买股票的话，可以看看万科A，保利，新城，金地四只。

BTW: 本来说是要讲农业的，星哥刚好这两天有其他工作，弄到下次有机会说吧。