专访｜如何看待未来房地产行业的发展与投资方向
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伍杰能：安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管
伍杰能先生在安祖高顿担任董事总经理兼中国区房地产业务主管。安祖高顿是一家总部在纽约的全球领先另类投资管理公司，业务专注在房地产和信贷的投资机会，目前管理的基金规模约280亿美金。在2006年加入安祖高顿亚洲房地产团队之前，伍先生曾任职不同投资银行，专注在投资和管理中国不良贷款及不良房地产资产组合。伍先生持有香港中文大学工商管理硕士学位和纽约大学及香港科技大学环球金融硕士学位。伍先生担任全国工商联房地产商会香港国际分会的执行委员。
以下为采访实录
Q1：在房地产基金从债权转变至股权投资的背景下，您认为股权投资这种模式会对国内地产行业带来什么影响？主要风险点在哪里呢？
伍杰能先生：目前，我国房地产基金以债权投资为主。如果未来转变成股权投资，投资者和开发商都会变得更加审慎。因为债权投资主要关注的是公司的偿付能力和现金流，很少关注其他方面。而股权投资在债权的基础上还会重点去看底层资产、产品质量、产品是否符合市场需求、市场的供应需求等各个方面，考虑的因素会更多。所以，从风险上面来看，房地产的股权投资对基金经理人是一个很大的挑战。相较于债权投资，股权投资对基金经理人的要求更加严格，因为债权投资经理人只需要重点掌握财务方面的知识，而股权投资经理人需要具备剖析实物资产的能力以及运营管理的经验。
Q2：您认为房地产私募基金在未来会更多以母基金的形式替代单基金吗？
伍杰能先生：我认为在未来母基金和单基金这两种形式会并存。母基金是投资基金的基金，它的重点目标在于找到业绩好的专业投资经理或投资团队。未来二者的分工会更加明确。母基金主要负责在市场中寻找业绩好的基金经理人或专业的投资团队；而投资经理则会更多去寻找投资机会，以及思考在投资之后如何做管理、运营并取得稳定的收益回报。
Q3：房地产基金的投后管理是否具有必要性？主要体现在哪个方面？
伍杰能先生：投后管理是非常有必要的。从价值链条来看，如果是投资开发的项目，投后管理应涉及拿地、可行性研究、产品设计、供应商承包商选择、融资、市场营销、项目销售等各个方面，也就是说，在整个价值链条上全面地参与，这是非常关键的。但是之前，房地产基金进行的投后管理很少，主要是因为它以债权投资为主，类似放贷，会对借款人信用、资产负债表和现金流量表的分析较多，而在具体项目的操作、运营，如何提升价值，如何退出等资产管理环节相对薄弱。
Q4：相较于房地产私募基金，您对我国房地产信托投资基金的发展前景有何看法呢？
伍杰能先生：REITs在国内讲了很多年，但到目前为止，还没有实质意义上的REITs产品，目前市场上流通的是一些类REITs产品，类似债权产品，在发放到市场之前要首先对产品、公司进行征信，且规定明确的投资期限并到期赎回。REITs的初衷是为企业盘活资产并降杠杆，但如果通过征信、承诺回购的方式销售产品，则实质是加杠杆，这便失去了原有的意义。
在未来，REITs的发展空间很大，但还要看投资人的要求回报与底层资产能够提供的收益能否匹配。目前还没有达到这一步。比如，现在市场上购买一个类REITs产品，市场收益率是5%-6%，但底层资产无法支撑，今天上海A级写字楼的成交回报率大约是3.5%。也就是说，底层资产所能提供的回报达不到投资人的期望收益。所以，国内REITs的发展还有很长的路要走。
Q5：现在很多人认为，房地产的黄金时代已经过去了，您如何看待未来房地产行业的发展与投资方向呢？
伍杰能先生：房地产的范围很广，涉及的产品很多，包括住宅、写字楼、酒店、商场、物流等等。所谓的“黄金时代”应该主要指的是住宅的“黄金时代”。对于住宅，从趋势上来看，中国对于住宅的需求依旧很大。因为目前中国还处于城镇化不断发展的阶段中，每年以1%-2%的速度增长并有超过2000万的人口从农村移居到城市，所以需求是很大的。但问题在于国内住宅的需求与供应是错配的。有的城市有很大的土地供应但需求不足，而有的城市土地稀缺但需求很大。再加上很多城市的土地价格昂贵，导致需要买房子的人无法负担。
在这里，我认为政府起到最为重要的作用。政府是房地产开发中最大的参与者之一，因为如果出售一套房子，从土地到各种税收，政府的总收入占总房价的60%-70%。所以我认为目前在中国，最重要的是如何解决房价昂贵的问题。除了住宅之外，中国一线城市写字楼的未来前景很好。服务业的快速发展对写字楼的需求增长起到正面的推动作用。而且一线城市写字楼的供应量不多，需求很大，所以资金投入到一线城市写字楼是不错的选择。
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文章来源：经济金融网
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