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成都社企案例 | 喜树之家：全龄友好社区综合体的运营之道

刘⽟焕、皱佩良 成都市社会企业发展促进会
2024-08-23

 导读 


⾃2018年起，为满⾜社区居⺠对幸福美好⽣活的需求和向往，成都市社区开始探索以社区社会企业的模式运营社区资源，实现社区治理的⾃我造⾎和可持续发展。


作为⼀家运营社区综合体的社区社会企业，成都锦江区三圣街道喜树路社区（简称“喜树社区”）以社区综合体为依托，以“党建引领+商业运营+公益反哺”的创新模式对社区综合体合理规划应⽤场景，构建了全龄友好服务社区，塑造了“喜为邻⾥，乐享⽣活”的社区⽂化品牌，逐步探索出社区社会企业增强社区治理的新路径。


成立社区社会企业

运营社区综合体

三圣街道喜树路社区⾯积0.38平⽅公⾥，常住⼈⼝3.3万⼈，辖区内锦江城市花园⼩区是成都居住密度最⼤的蜂巢式⽹红⼩区。

早在2019年，锦江区三圣街道喜树路社区党委⼈员就开始思考如何利⽤社区党群服务中⼼为辖区居⺠提供便捷、普惠、⾼品质⽣活服务，可仅有200平⽶的社群党群服务中⼼如何才能满⾜3.3万社区居⺠对幸福美好⽣活的各种需求呢？


喜树路社区党委⼈员在与三圣街道办领导沟通的过程中，萌发了社区成⽴社会企业运营社区综合体的想法。


在三圣街道的⼤⼒⽀持下，政府投⼊1900万资⾦打造了总建筑⾯积达1.8万平⽅⽶的喜树社区综合体（简称“喜乐荟”），致⼒于为社区周边1.5公⾥以内的社区居⺠提供公共⽣活服务。


2020年初，为了更好地运营社区综合体，喜树路社区独资成⽴了“喜树之家”社区社会企业，社会企业与社区实⾏两块牌⼦、⼀套班⼦、多种职能共同履⾏的运⾏机制，由社区居委副主任担任公司法⼈代表。


社区社会企业需要充分发挥喜乐荟社区综合体的资源和空间优势，为社区居⺠提供优质服务，进⽽提升社区治理⽔平。



问需于民

打造全龄友好服务场景

喜树之家社区社会企业成⽴之后⾯临的第⼀个问题就是，社区综合体⾥到底要装什么类别的服务内容？喜树路社区党委书记杨⻘松说：“喜乐荟看上去就像⼀个商业综合体，但运营思路完全不同。1.8万平⽅⽶的社区综合体⾥装什么？⾸先得问群众需要什么。”

随后，喜树路社区以综合体周边15分钟公共服务圈为半径，对周边居⺠34个⼩区近20万居⺠开展3轮需求调查，收集问卷1.4万余份，共梳理10⼤类服务需求，以此为基础进⾏研究综合体业态规划。


  • 居⺠医疗卫⽣服务。


在所有的需求⾥，居⺠医疗卫⽣需求位于第⼀位。


为满⾜社区居⺠就近获得医疗服务，喜树之家邀请三圣街道社区卫⽣服务中⼼⼊驻社区综合体，为居⺠打造了环境舒适、设施⻬全、诊疗服务全⾯的就医环境。


⽼年⼈的常见病、慢性病，都可以在这⾥就医，⼩孩打预防针和⽇常医疗保健服务也可以在这⾥开展，极⼤⽅便了社区居⺠。


  • 居⺠⽇常⽣活服务。


满⾜居⺠⽇常⽣活服务也是喜乐荟社区综合体打造的重点。结合三圣街道“⾏政服务下沉”⾏动，喜树之家在社区综合体内打造了便⺠服务中⼼，居⺠在此可以集中办理社会保险、住房保障、卫⽣健康、企业服务等⼗⼤类100余项服务事项。


此外，社区还将超市、缝纫、理发、开锁等与群众⽣产⽣活密切相关的服务事项，巧妙地融合到便⺠服务中⼼的功能布局之中，真正实现了⽅便居⺠，服务居⺠。同时，为了更好地服务居⺠，便⺠服务中⼼放置了饮⽔机、冰箱、微波炉、急救药箱、共享辅具，供群众免费使⽤。


为了⽅便⽼、弱、病、残等特殊群体办事的需求，社区组建了志愿服务队，为特殊群体提供上⻔服务。


  • 创业群体孵化服务。


为了让中⻘年创业群体融⼊社区，喜树之家引⼊省级省级创客空间桉树林，打造了都市⾸个社区商业综合体孵化基地——1100平⽅⽶城市创客中⼼。该创客中⼼⽴⾜于锦江区数字⽂创产业发展，重点关注⼿艺⼈创客⼈群，打造富有设计感的创业空间，专业培育⼿艺⼈创业⽣态，让众多艺术创客们实现创业梦想。


喜树之家与桉树林创客中⼼⼀起建⽴了空间孵化企业跟踪辅导的三级动态管理机制，不仅为孵化企业提供⼯商注册、财税、知识产权、法务等⼀系列⽀持服务，还定期根据不同企业的需求，匹配相应的资源，邀请专家、导师为企业进⾏政策解读、技能培训、市场对接等咨询活动，保证孵化企业能够扎根社区，服务社区。


⽬前，创客中⼼已成功引⼊包括德化⽩瓷、叁合漆艺社、⽟帛西装⾼定、草⽊⾏丘植物染、邵雷剪纸、VANROSA珠宝⾸饰、⽊⼯⼿作店等10余家⾮遗⼿⼯艺创业品牌。


城市创客孵化中⼼与喜树路社区紧密合作，通过开展⼀系列艺术⽂创市集将孵化的⾮遗⼿⼯艺创业品牌与社区居⺠紧密互动，让居⺠近距离感受⾮遗⼿⼯艺的艺术魅⼒，把社区综合体打造成社区美学空间。


“从写字楼的⼯作室搬进社区综合体，不到⼀个⽉时间，我们收获了⼀⼤批‘粉丝’。VANROSA珠宝⾸饰的创始⼈井传真⼊住到社区后找到⼀种久违的感动。在“喜乐荟”社区综合体内，还有更多⻘年和井传真⼀样，找到梦想之花成⻓的⼟壤。


  • ⽼⼈⽣活和养⽼服务。


为了满⾜⽼年⼈的就餐、娱乐和健康养⽼等诉求，喜乐荟社区综合体⼯作⼈员在和⽼年⼈多次沟通交流的基础上共创出“社区⻝堂、智慧养⽼服务中⼼、社区⽼年⼤学”等项⽬，提升社区⽼年⼈的⽣活幸福⽔平。


其中，社区⻝堂（喜厨餐厅）⾯积约500平⽅⽶，每天提供多种健康卫⽣的营养菜品，以满⾜不同年龄层次居⺠的餐饮需求，特别是会对部分患有慢性病的⽼⼈提供营养配餐，设⽴养⽼服务⾦卡消费点，提供低价公益餐，全⽅位满⾜⽼年⼈的就餐需求。


同时，餐厅也为快递⼩哥、⽹约司机、环卫⼯⼈等群体提供了专⻔的⽤餐区域，让居⺠群众享受到真正的实惠与便利。


另外，社区⻝堂⼀侧还设置了⼀个智慧养⽼服务中⼼，喜树之家引⼊了新安居专业养⽼服务机构，希望辖区内⽼年⼈除了在社区就餐以外，还可以享受到专业的养⽼服务。

通过与新安居的合作，喜树之家正在打造集社区养⽼、康复护理、智慧管理为⼀体的区域型社区养⽼管理服务中⼼与智慧养⽼指挥中⼼，为辖区⽼⼈们提供⼀站式多元服务。


  • ⼉童教育和娱乐服务。


0-18岁⼉童和⻘少年教育服务也是喜乐荟社区综合体重点发造的服务内容。通过引⼊北⼤京学爱尔福托育中⼼专业机构⼊住社区综合体，社区内数百个0-3岁的婴幼⼉在社区家⻔⼝享受托育服务，很⼤程度上解决了社区年轻家庭的育⼉难题。


同时，为了让社区内3-18岁的⻘少年提供更多的艺术教育培训机会，进⼀步解决辖区内双职⼯家庭“430”托管和寒暑假托管难题，喜树之家引⼊多家艺术教育机构和托管服务组织，在社区综合体内为孩⼦开设书法、钢琴、⾳乐、美术、篮球、科创、传统⽂化研学等特⾊课程，丰富学⽣的课余⽣活。


在居⺠关注的体育健康需求⽅⾯，社区则通过引进专业体育机构，开展符合全龄段的体育活动，定期举办专业和业余体育赛事，打造社区级品牌健⾝场馆。


  • 弱势群体就业服务。


为了⽀持弱势群体通过就业融⼊社会，喜树之家在社区综合体内开辟专⻔区域打造社区巧⼿空间，引⼊锦江区⾃强残疾⼈关爱中⼼，搭建了残疾⼈群体创业就业服务平台，引导辖区内多位残疾⼈开展蜀绣、⾯塑、⼿⼯艺品等创业项⽬，减轻他们所在家庭的困难。


另外，在公共服务设施、交通设施和公共空间等⽅⾯，社区落实⽆障碍环境建设，安装⽆障碍(语⾳提⽰)电梯，设置轮椅坡道和扶⼿、⽆障碍卫⽣间、残疾⼈停⻋位，多维度构建包容性友好社区。



探索公益+商业的

6:4平衡之道

规划好社区综合体的业态之后，社区书记杨⻘松⾯临⼀个更重要的难题，即以什么样的⽅式运营这些业态，是偏向商业化运营还是偏向公益化运营？是社区社会企业⾃⼰运营还是与其他组织合作？

为了回答社区综合体到底姓“商”还是姓“社”的难题，喜树路社区书记杨⻘松在三圣街道的带领下先后⾛访上海、苏州等先进城市，学习借鉴他们的社会治理经验，并⼴泛了解和总结成都本地社区居⺠的需求。


⼴泛调研过后，杨⻘松书记发现东部城市侧重于商业，社区居⺠对于商业化活动接受度⽐较⾼，但商业化过多，社区公益属性就会被削弱，导致居⺠对社区的认同感降低，⽽成都本地社区居⺠服务更加注重公益，居⺠商业付费的理念尚需慢慢培养，然⽽社区活动过于侧重公益化也会导致社区服务活动只能依赖政府财政资⾦，社区服务活动难以可持续进⾏，社区治理缺乏⾃我造⾎资⾦。


经过街道和社区多轮论证，杨⻘松书记意识到社区综合体只能以商业化的⽅式来运营，但决不能过度商业化让社区居⺠⽆法体会社区的关爱，喜树之家需要在社区公益和商业可持续发展之间寻找⼀个良性互动的平衡点。

本着让更多⼈共享幸福城市建设成果的初衷，喜树路社区在党建引领下，摸索出以培育社区商业，再反哺公共服务的社会治理新路径，形成公益和商业6：4的业态占⽐配置，实施商业运营和物业管理两⼤板块驱动综合体可持续发展，实现社区综合体运营从“输⾎”到“造⾎”的转变。


在社区综合体内，以党建⽂化展⽰、卫⽣医疗服务、便⺠服务中⼼、弱势群体就业、社区健康养⽼等⼀系列服务项⽬属于公益业态配⽐，⽬的是为了真正满⾜社区居⺠需求，提升社区居⺠⽣活幸福指数。


对于公益业态配⽐，社区综合体⽆偿提供⾼频公共服务，⽽⼊住组织或机构需要为社区居⺠提供⾼性价⽐的服务。


⽐如，在社区居⺠服务驿站中，社区居⺠可以低于市场价的价格享受剪发、裁缝、开锁等⽇常⽣活服务。社区⻝堂在提倡为社区居⺠提供餐饮服务的同时，也重点关注患有慢性疾病的⽼⼈，为他们提供营养配餐。


同时，在三餐之间的空余时间社区⻝堂⼯作⼈员还与社区公益组织共同为社区居⺠带来健康饮⻝等⽂化讲座，并成⽴“喜乐”送餐队，针对辖区空巢⽼⼈和⾏动不便的⽼⼈开展送餐服务，不断增强居⺠群众的幸福感和获得感。


以健⾝馆、健康饮⻝馆、⾮遗⼿⼯艺产品、⻘少年教育和体育项⽬等为主的⼀系列针对年轻⼈的业态则属于商业化业态配⽐，⽬的在于通过商业化项⽬运营提升社区综合体的可持续发展能⼒，同时也为社区居⺠提供优质的商业服务。


区别于传统商业综合体中的商业业态，社区综合体中的商业不仅仅是⼀种商业⾏为，关键点在于商业⾏为需要跟社区有更为紧密的结合与互动。


据喜树路社区书记杨⻘松介绍，“每⼀家进⼊到喜乐荟的商家都需要与喜树之家签订《公益服务协议》，承诺将部分收益定向捐赠给社区公益基⾦，并明确量化每年组织的公益服务活动，为辖区居⺠提供常态化、多元化的公益服务，优化社区公益服务⽣态圈，实现经济效益和社会公益的良性循环。”


⽣⻓于“喜乐荟”的“⼩榄⼭”橄榄鲜品⽣活⼩馆，便是社区、社群的紧密结合的范本。


“⼩榄⼭”负责⼈颜瑶强调，“⼩榄⼭”不仅仅是⼀家集咖啡馆、轻⻝馆、健康⽣活集成馆等多元业态于⼀⾝的商业主体，同时也是居⺠社区⽣活的⼀部分。“每半个⽉我们都会免费组织主打健康品质⽣活的沙龙，引导社区居⺠共享品质⽣活。在这个过程中，社群逐渐形成，居⺠既是我们的核⼼消费⼈群，也是社会公益服务对象。”

同样，涂勇强⽼师经营的⽊艺⼯作室在⽇常销售⽊艺作品的同时，开设了⽊艺体验课程，为社区内居⺠提供⽊艺体验活动。


同时，涂⽼师强调，“我们还与三圣街道社⼯站⼯作⼈员展开紧密合作，为社区内的残疾⼈等弱势群体提供就业帮扶，指导他们学习⽊艺技能，并为他们做好的⽊艺作品代为销售。”


范宇，虽然⽆法与⼈正常交流，但在⽊艺制作上却展现了较好的天赋。通过涂⽼师的精⼼培养，范宇不仅掌握了⼀⻔技能，增强了她的⾃我造⾎能⼒，⽽且也通过融⼊社会让他的性格更加乐观⾃信。


另外，社区综合体内的多个⻘少年艺术和体育教育培训相关的商家，每个⽉定期向居⺠提供免费的社区公益课程，丰富社区居⺠⼉童的课余⽣活。


同时，这些商家还与社区党委和社区内多家公益组织联合成⽴了引导⼉童成为社区主⼈翁的组织——⼉童议事会，进⼀步搭建起⼉童参与社区治理的平台，在⿎励⼉童参与到社区事务的同时，进⼀步培养⼉童参与、发现、探索、思考的能⼒。⼏个⽉的时间⾥，孩⼦们⾃⼰策划和组织了社会实践活动近10场，涉及环保、⽂化、教科、⼈⽂等多个领域，⼤⼤丰富了辖区⼉童的课余⽣活。


社区商业和公益的

相互反哺创造共享价值

社区商业孵化与社区公益融合让社区商业不再局限于常规商业促销⼿段，⽽是紧密结合居⺠需求策划公益项⽬，开展公益活动，收获更多流量，实现社区与社区商业的共同发展与双赢。

对社区商业来讲，社区综合体背后的社区代表着政府强⼤的公信⼒，这是建⽴消费者信任⾄关重要的⼀环。消费者对⼊驻到社区综合体内的各个商家有天然的信任感，商家因⽽在吸引消费者⽅⾯⽐传统商家有更多的优势。


社区书记杨⻘松介绍，喜乐荟社区综合体内⽬前引进的商业⽣意都很不错，⼀⽅⾯是因为都是根据居⺠需求⽽引进的，所以引进的商家⽣意都很好，⼏个托管机构都报满了。


另⼀⽅⾯，社区综合体背后的政府公信⼒也是⼀块⾦字招牌，让⼈信赖。另外，社区也可以依据强⼤的居⺠基础为社区商家做更多层次的宣传，⽐如喜树路社区定期在辖区内各个⼩区展⽰社区内各个商家最新的产品和公益活动，吸引居⺠的注意⼒。


对社区来讲，社区商业的发展不仅可以为居⺠提供⾼品质的社区服务，更重要的是能够⽀撑社区社会企业实现⾃我造⾎，具备可持续发展能⼒，⽽社区社会企业在社会商业⽅⾯赚来的钱可以反哺公益项⽬，促使社会居⺠公益活动的常态化，⽽公益项⽬聚集的⼈⽓⼜也可以助⼒商业项⽬，从⽽为社会企业的⻓期发展打下基础。


据社区书记杨⻘松介绍，在新型社区综合体打造中，政府投⼊1900万元撬动了5000万元社会资本参与，引⼊与周边既有业态错位的社区商业和公共服务项⽬21个，推动社区综合体运营实现从政府“输⾎”到⾃我“造⾎”的转变，同时创新“社区商业反哺公益”机制，引导⼊驻商家向社会企业转化，社区公益微基⾦每年募集资⾦超过30万元，通过购买公益服务项⽬反哺社会企业、服务辖区居⺠，实现经济效益和社会效益的良性循环。


根据2021年的运营情况，社区综合体每年商业收⼊在370万元左右，其中90%的收⼊回流到三圣街道，预计政府投⼊部分4年就能回本，随后财政不再持续兜底，剩余10%的收⼊将进⼊到喜树之家社区社会企业的营收，喜树之家作为社区社会企业的收⼊另有20%的收益反哺到社区公益基⾦，为社区治理的持续提升提供了充⾜的资⾦来源。



链接更多利益相关者

持续提升社区综合体价值

经过近两年的探索，喜乐荟社区综合体已从⼀个单纯的公共空间演变为集公益服务、医疗卫⽣、⽂体教育、艺术体验、品质餐饮等于⼀体的综合服务空间。喜树之家作为社区社会企业协助⼊驻商家实现在地社区的有机融合，推动社区商家与社区的共赢发展。

虽然⼤部分商家在社区都能够存活下来，但如何让更多的商家在社区综合体内有更⼤的发展，喜树路社区党委成员经过多次深⼊论证与探讨，决定从党建共建和街区治理两个路径拓宽社区综合体的服务对象和服务空间，使其链接更多的利益相关者，进⼀步提升社区综合体的商业价值和社会价值。


共建党群组织，推动⼤社区联动发展。喜乐荟社区综合体虽然能够辐射周五15分钟以内⻋程的多个⼩区，但不同⼩区⾪属于不同的社区，如何通过社区之间的跨界交流让社区综合体的商业和公益服务惠及更多的社区居⺠，成为社区书记杨⻘松⽇思夜想的问题。


2021年4⽉，喜树路社区打破⾏政界限，创新联动周边六个社区，引⼊“⼤社区”服务建设概念，以共建党群组织、共营社区服务、共商重点问题、共引优势资源、共办地企活动的模式与三圣街道的栀⼦街社区、海棠路社区、⽩桦林路社区和成龙路街道的卓锦城社区、⾹樟社区、枫树社区签订党建联建协议。


接下来，七⼤社区将组织开展“⼤社区”服务落地，开放共享各社区优质资源，扩展社区服务的资源与边界，逐步实现“⼤社区”短中⻓期⽬标，服务⼴⼤周边居⺠。促进街区治理，引导传统商业服务社区。


即使喜乐荟社区综合体有1.8万平⽅⽶，能够⼊驻的商家依然有限，考虑到社区居⺠有多样化的社区需求，如何将社区综合体商业和公益共赢的机制扩展到更多的周边街区商家，引导更多的传统商业服务社区成为喜树之家未来发展的重点。


据社区书记杨⻘松介绍，街区治理将以党建引领为主，打破空间壁垒，将分散独⽴的居⺠、街区商铺、楼宇等领域连接起来让原本联系较弱的居⺠和店铺经营者互动起来，引导传统商铺增强社区服务能⼒，构建更具影响⼒的街区发展共同体。


为了让传统街区重新焕发活⼒，实现可持续发展，喜树之家社会企业将重点关注三个转变：


⼀是街区治理从“单⼀整治”向“综合治理”转变，使街区从传统较为单⼀的消防安全整治向更加多维的风貌保护、⼈居环境提升、街区⽂化打造等⽅⾯进⾏综合治理，全⾯推进街区物理和⼈⽂环境更新；


⼆是从短期改造向全周期管理转变，即街区的改造需要从改造前的设计、改造过程以及改造后的⻓期管理⼊⼿，真正激发出街区的商⼾、居⺠和各类创业者的⾃我管理意识，让街区真正地实现可持续发展；


三是从关注物理环境向激发价值认同转变，将街区治理作为社区各类主体交流共同的平台，使街区治理与社区综合体的发展有较为紧密的链接与融合，共同打造出喜树社区的街区⽂化品牌。



喜树之家

社区社会企业的机会与挑战

社区社会企业的存在允许社区能够以市场化⽅式挖掘和经营在地化资源，实现城市社区的⾃我造⾎，从⽽为社区治理的可持续发展提供了强有⼒的经济基础。

作为社区独资成⽴的社区社会企业，喜树之家在运营社区综合体两年的过程中交出了亮眼的答卷，不管是对商业+公益平衡之道的探索，还是对社区成⽴社会企业运营机制的打磨，喜树之家都在不断实践反馈中逐渐掌握社会企业运。


⼀⽅⾯，社区社会企业的专业化发展需要专业化的团队⽀持。


⽬前，喜树之家在喜树路社区书记的带领下组建了较为专业的经营团队，但经营团队的商业经验和商业资源依然较为匮乏，特别是在运营社区综合体时，如何才能找到合适的商业资源进⼊到社区并能够跟社区有良性互动⾄关重要。这为后续企业经营团队⾃⾝管理能⼒和商业资源的拓展提出了更⾼的要求。


另⼀⽅⾯，社区社会企业的发展也需要对经营团队有适当的激励机制。


当前喜树路社区党委成员⼤多⾝兼两职，投⼊⾮常多精⼒在社区发展和社区社会企业的经营上⾯，如何在现有法律法规允许下，给予经营团队适当的激励是保证社区社会企业后续发展动⼒的关键机制。


- End -

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