把脉：海南最严全岛限购到底意味着什么？

Original 小马哥满身铜臭 2021-03-30

满身铜臭

关注可以变得有钱

2018年4月22日又是海南进入历史的一天，为了遏制由于自贸港红利带来的巨大投机气氛，海南岛的领导班子在一个月内连续发布了两条限购令！刚刚发布的这条最严限购令和2016年最著名的北京“国十条”细则简直一模一样，足以见得海南政府壮士断腕坚决不靠房地产创造GDP的想法已经在这届班子里形成了共识。

这么严苛的限购令发布对于房价、买房的人（海南户口和非海南户口）、企业、政府、股市本身到底会有什么样的影响呢？

首先谈一下房价

“房价”是消费者对于标的物——房产的一个预期，这个预期表示了供需双方对于交易的价值的认可，预期本身是公平的——一个愿意买一个愿意卖。而“限购”本身会改变消费者的预期。对于房主来说，考虑到“卖出就不能买进”“卖出卖不到最高价”，会减少市场上的挂牌量。价格进一步没有洗平。对于地方政府来说，限购之后，它就必须减少“土地出让面积”。否则地价就会崩盘。因为买家在减少、市场在萎缩，价格崩盘太快对于城市的影响也是非常大的！

所以大家可以明确一点就是海南岛的房价是被控制住了！但是注意这个控制是双向的，它即控制了房价的上涨同时也遏制了房价的下跌。如果海南的政策长期执行这样“严厉”的限购政策，可以肯定海南房价绝对不会下降，一旦下降政府会立即“减少土地出让”，这会导致市场上可出租房源减少，这反而有一定可能小幅度拉升房价。所以这两天三亚一些新闻也表明政府开始大力建设“廉租房”、“公租房”。

再聊一聊买房的人

海南最近一轮房价高速上涨是在2016下半年年第一次限购颁布前后，和前面提到的一样，房价不仅没有下跌反而成了2012年之后上涨速度最快的一次！房价高速上涨时，有钱的投机客来得快，抢夺资源。房价下行时，有钱的投机客跑得快，雪上加霜。限购的目的就是把非刚需的投机者、资产配置者筛出来，通过非资本门槛的其他硬性要求筛选出来然后扔掉。剩下的就是刚性需求的人，一买房就捆绑你，海南岛大发展你个人身家就升值，一荣俱荣，一损俱损，这就是那些在北上广深只有一套房的卖掉了再也买不回来的人——“一套房常驻人口”

以2016年最著名的北京“国十条”细则为例 (当然现在更严了)：

外地人在北京买房条件如下：

在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;

有北京合法有效的暂住证;
购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;
身份证、结婚证和户口本。
如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款房，首付款要60%以上，包括60%，贷款利率上浮10%。而且外地人北京买房的限购政策规定外地人在北京只能购买一套住房。新政策还规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

发现没有，能同时满足这些条件的，一定是有一定经济能力的，并且是刚需。那些可能一辈子都没办法符合要求并存够钱的人，就是被无情淘汰掉的刚需人口。

这两年海南楼市热，海口老城区容纳不下这么多人，把政府搬到西海岸建新城，新城纳不下就建卫星城——老城，如果连琼北都满足不了，那就定出一个标准线，筛选出来能力不过线的人，要么租房创造资金流动，要么离开！那些不走的人才，足以证明对海南的忠贞，是这个城市最需要的人，等将来楼市遇冷，限购放开，这些人刚好可以为了子女购置第二套住宅。

整个海南的盘子就可以稳定了！

海南岛的人力资源

企业要大力发展在我浅薄的商业经验来看只需要三个硬性条件：人才、资金、区位优势。而人才是一切的根本，一个能够吸引人才的地方也一定会同时拥有资本和区位优势。以我就读的母校海南大学举例，外地生源留在海南的比例占比非常小（我个人比较喜欢吃椰子鸡所以留下来了），除去进入学术领域和企事业机关单位的毕业生流向，外表具有一定优势、家庭条件尚可且具有一定社会活动能力的头部毕业生往往选择进入地产、地产相关行业。

所以海南企业一定要清晰的认知一点就是：自贸港的政策对于人才流入的吸引力和限购政策对于刚需人群的筛选是相互作用的。如果自贸港政策落实非常到位，政府通过高级人才引进将对海南省的人力资源结构进行非常良性的调整，反之如果自贸港吸引力不大，甚至有可能会造成人才外流的可能性。

所以全岛必须大力促进商业激活经济、通过短时间的绝对政策优势吸引一些巨头进入海南，

刺激海南经济、人才流入，快速冲破马太效应早日进入良性循环！

海南岛的班子

海南岛现在的班子做事情的意愿非常强，尤其是现在一二把手的履历都有极强的一线城市掌舵经验。所以我个人是非常看好海南3-5年的发展。

但是在我的天性中，我还是希望把自身的幸福寄托在自己身上而不是让渡给其他人让其他人来替我操心。政策的制定者毕竟也是人，而且一群人在制定政策的时候往往也会有头手不一致的现象产生，更何况班子也是一届一届的，政策的执行也面临着换届的考验！

所以我们必须明白房价对于执政的班子来说，只有想不想，没有能不能。对于真心想管的，比如北京，半年50次调控，房价应声下跌。再比如上海和深圳，房价横盘一年了，投机者还幻想什么？海南再怎么发展也比不上北上广深？

领导班子是制定游戏规则的。可以限制购买，可以限制出售，可以限制贷款，可以规定哪些人能买哪些人不能卖。整个游戏规则现在已经清晰，你一定要开挂就是找死！我不建议任何投机性的买房行为，机会成本太大回报还不一定高!

股市

对于海南题材股市我就一句话：如果你都沦落到来看我这篇文章的地步了，那么我希望你还是买一些指数型基金或者长期定存，努力在海南奋斗早日拿下属于自己的房子来的更靠谱一些。别买不起房子再被股市收割了。
因为买海南股票海南稳赚的人是不用看这篇文章的。

最后一句话：限购是城市的自我保护，但并不是保护懒惰又不努力的人。

撸起袖子加油干！