专家观点｜北京市社会企业赋能发展物业服务主题沙龙

7月21日，由北京市委社工委市民政局作为指导单位，北京社会企业发展促进会主办，社会企业认定平台（CSECC）承办的每月一期的北京市社会企业赋能发展主题沙龙（物业服务专题）在京顺利举办。

本次物业服务主题沙龙中CIH房产学院顾问张甡以英国慈善家奥克塔维亚·希尔的理想与奋斗过程讲述了现代物业管理的由来以及现如今国内物业服务的发展情况。

专家观点

现代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，按目前国内通行的说法：奥克塔维·希尔女士为在名下物业制定一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，结果出乎意料地成功，不仅改善了居住环境还使业主与承租人的关系由对立变得友善，首开物业管理先河。

她的工作使房屋管理业务走上系统化、专业化、职业化道路。从此，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，其成功经验也被推广于世界各地。

1865年，奥克塔维亚的恩师罗斯金（Ruskin，当时是英国艺术界有名的艺术家、商人、评论人和慈善家）出资购买房产给贫困劳工做廉租住房，从而助她开启了住房改革和房屋管理事业。

她的实践经验系统整理后提交给了1884年的“皇家劳工阶层住房委员会”，即“希尔体系”，这就是现代物业管理的基石。

此外，奥克塔维亚反对简单为健全贫困人口发放救济的做法，主张把善款用在诸如培训技能、安排工作等的救济上，通过“授之以渔”使贫困者自强、自立，摆脱贫困，提升道德水准。为此，她培养社区巡访员深入社区开展扶贫工作，从而开创了社工职业。

1885年和1904年，她的进步思想和成功经验已举世公认，遂2次受邀加入济贫法皇家委员会，为济贫法的修订提供资政，有效推动了英国总体济贫思路的调整和政策转化。

奥克塔维亚还提出：“户外空间和居室环境同等重要”的理念。以多元的户外和公共空间来弥补居室自身的局促，“开放空间”（Open Space）概念就此而生。

1885-1895年，奥克塔维亚希尔同罗伯特•亨特爵士（Sir Robert Hunter）与好友罗恩斯利司铎（Canon Rawnsley）一道发起设立国民信托（National Trust，现为欧洲最大的公益组织），向全社会募集资金并为全民共同持有公共空间。现会员超500万，名下土地规模超过英国王室，成为全民“共有、共治、共享”的“共同家园”。

现今，奥克塔维亚事业历经百年，仍然在持续发展壮大中。

我国从50年代开始一直到81年，房管系统就是一个行政管理。房不属于个人所有，房是单位的。从管理的层面来看，这样的做法相对简单，就是提供一个基本居住的保障。到了81年后，深圳率先从香港引进了物业管理，从商品化的角度，从市场化的角度把服务精细化了，内容丰富了，从这一点来说确实是一个进步。

国内最初的物业管理行业，从1981年从香港介绍到内地来以后，物业管理行业几种思路和说法：一个是有偿服务，即卖服务给业主，居民或者住户；另一种作为商品房的一种售后服务，伴随房屋出售，作为房屋的售后服务。过去40年主流的思路就是把物业管理和房屋管理作为一种有偿服务，即是所谓的市场化或者商品化。

从上世纪50年代到90年代，再到今天，差不多是2个40年的时间，相比之下，这后40年（即1980年代以来的）进步是巨大的。但是它相对偏重在这个管理的层面，在治理的层面，真正的从一个社区的角度，对业主和对所有住户的关切和服务方面，还需要给予更多重视。

从这个角度上讲，实际上做的工作远远不够，甚至还有方向性的偏差。现在做的，是要跳出过去前几十年物业管理的框框，不仅局限在一个简单的提供有偿服务，提供服务产品这个层次，而是上升到了一个新的层次，即整个社区的共有、共建、共治、共享。

尽管，现实状态下我们还有很广阔的探索和发展的余地，但毕竟，今天的与会者是走在这样一个方向上。具体做法上可以更丰富，大家在这一方面值得深入探讨。个人认为，物业管理这个行业，其本质上应该是一个公共事务，或准公共事务的管理。经过近40年的发展，它在管理层面的巨大成就是一方面，但最大的不足则是在治理方面。

未来，我们一方面持续管理上的提升，但更重要的还是要解决治理层面的问题，如此，才能真正摆脱物业管理行业面临的困境。