房地产税时代，一定要把租金价值重视起来
房地产税时代渐行渐近，可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑：那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子，可能会因为“租不抵税”而加速抛售，变得一文不值。
来源 | 证券日报之声、赢石家族办公室、Tsinghua校友资本圈
编辑 | 余佳倩（诺亚财富品牌市场中心）
01
房地产税到底什么时候来
2019年全国两会开幕以来，“房地产税”反复被提及，不时拨动市场敏感的神经，在前期多层铺垫后，讨论在近日进入高潮状态。
3月5日，政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”；3月9日，十三届全国人大二次会议上，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣明确表示，现在有关方面正在研究起草房地产税立法方案；3月14日，全国人大财经委提出，确保在2020年实现税收任务。
为什么房地产税会这么热门呢？
原因有二，普通老百姓担心自己的房子会征税或者房租上涨；炒房族担心自己买了房子还要承担高额的税费。
房地产税的讨论由来已久
立法不是空穴来风
所以房产税到底什么时候来？值得指出的是，房地产税当前仍处于立法起步阶段，距全面推出为时尚早。
虽然开征房地产税已经没有悬念，却也不会突如其来。因为税收法定，房地产税必须历经立法、审议和落地的一系列法律程序，整体落地下来，起码要两年以上时间。
另外，2018年初，恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称，个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。
夏磊所认为的6大条件，包括：
开展全国的住房普查；
建立全国统一的不动产登记系统；
统一界定房屋性质；
完成房地产税改革（重新设置建设、交易、保有环节税种税赋，避免重复征税等）；
完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”；
完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。
但是大家也不要觉得房产税的到来遥遥无期，许多人担心的房产税硬核问题已经慢慢得到了解决。
比如有人担心，在中国房地产只有70年限期的情况下，收取持有税不是很合理。但早在2017年，总理就已经给出了这个问题的答案：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
由此，房地产税法出台的最大法理障碍已经消失。
还有人担心的不动产登记以及住房普查，随着至于另外一些人担心的技术障碍，就更不存在了，有了大数据、全国联网这些工程，征税早已变得很简单了。
还记得个人所得税的APP吗？越来越多的信息壁垒将会被互联网打破，信息会变得更加透明，信息的填写和采集是多方面的，个人要隐瞒资产信息，将会变得越来越困难。
所以，房地产税的出台虽然不会突如其来，但已经在日程上了，而且整体进度只会越来越快。
02
向谁征收、如何征收
第一个重要问题是，向谁征收？房产税要来的消息一出，许多人开始觉得岌岌可危，没买房子的开始担心房价这么高了，还要交房产税。
虽然具体的政策方针还没出来，但是全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时说：
房地产税可能对房地产价格有影响，会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套房、不用于居住等着炒房者的负担。
也就是说这次房地产税的主要征收对象很可能是拥有多套房、具备一定财富积累的人士。
另外一个问题是，如何征收。
全国人大财经委副主任尹中卿在接受专访时表示，“房地产税是一个地方税种，地方政府应该会有很大的自主选择权”。
房地产税是个很能体现地方房地产特色以及财政情况的一个税种。
03
如何应对？
应对1：对于住房刚需的购房人士，大家可以稍微放心，按照国际惯例，房地产税不会对刚需和投机一刀切，刚需一般都能获得相应的免征面积，而拥有多套房的，或许会面临累进税率的制约。
应对2：分散设置。就像我们刚才说的，房地产税是一种地方税，各地政策会不同。一线城市有条件开征，但其他城市未必，甚至很多二三线城市为了发展，都以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。
所以，将不同的地产分布在核心城市的核心物业是有必要的，就像做投资配置一样，鸡蛋不要放在同一个篮子里。
应对3：购买有租赁价值的物业。例如某些国家地区里的不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后，还能有两个点的收益，再加上每年两三个点的升值收益，跑赢通胀还是可以的。
所以，房地产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑：那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子，可能会因为“租不抵税”而加速抛售，变得一文不值。
最后说一下大家担心的房价问题。房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，而非房地产税。
房产税本身出台最大目的就是为土地财政提供替代选择，至于稳定或是降低房价，一直都不是房产税的最终目的。
房地产税从预热到落地，也许会对房价预期产生显著影响。这种影响，会随着房地产税的推出而不断弱化。
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