怎麼查詢是不是凶宅?地盤穩不穩固?10大基本必知重點及易忽略陷阱
近幾年外國人來日本買房的風氣頗盛，雖然有看法認為東京奧運的前後將是房價的相對高點，但著眼於長期趨勢向上，或等著房價下修時逢低買進的人也大有人在，使得日本房市的關心度仍然很高。
因為購房時須注意的重點實在太多，小編只分享一些基本觀念及大家所關心的事項，例如房價到底能不能殺價、交易手續費能打折嗎、如何避免買到凶宅、如何查詢房子地盤有多穩固等等。
那麼就讓我們開始吧!!
1. 表面利回り(表面報酬率)、実質利回り(實質報酬率)有何不同?
常會看到物件的傳單上，標榜著高達6-7%的年報酬率。先別高興得太早，要看清楚到底是表面利回り(表面報酬率)，還是実質利回り(實質報酬率)。
表面報酬率簡單來說就是，每年的房租除以物件的價格所得到的報酬率，但實際上作為房東每年都有必須付出的費用，包括了每個月要繳交的管理費、修繕積立金(見下一點)、固定資產稅以及各種雜支，因此扣除這些費用後拿到的才是真實的租金收入。而當初買入物件時也付出了手續費以及各種繳納給政府的費用等，也必須計入物件的成本才是真實的購入成本。使用真實的租金收入除以真實的購入成本所得到的才是實質報酬率。
而表面報酬率與實質報酬率差別多大呢?因為各個物件的管理費、稅金等都不盡相同，因此無法一概而論，但兩者大致差別1%到1.5%，也就是說如果傳單上寫的表面報酬率是6%，則實際上的報酬率大概在4.5%-5%左右。
2. 管理費、修繕積立金的金額不可不看
管理費的意思相信大家都了解，但修繕積立金則因為中国沒有這樣的制度，所以大家較為陌生。修繕積立金簡單說就是住戶平時(每個月)出一筆錢，等房子要大修或小修時，就會從這筆錢裡面掏出，這也是為什麼日本就算三四十年的老房子，看起來也維護的非常好的原因。值得注意的是，每個月需繳交的修繕積立金並非一直不變，等房齡越高時，可想而知需要維護的地方將會變多，也因此費用會越來越高。
例如上述物件價格雖然是4180萬，但每月管理費12,360日幣，修繕積立金更高達19,040日幣，兩者相加每個月必須付出31,400日幣的費用!!另外也建議向房仲詢問目前整棟大樓的積立金金額處於甚麼水位。曾經看過一棟大樓的積立金幾乎已經等於零，這情況下如果大樓需要做工事或維修，則可能會被要求付出一筆臨時的積立金支出，因此不可不慎。
3. 日本標示的面積為專有面積，不包含公設
許多人看到日本房屋售價時，很本能的將平方米換算成坪，接著就直接用售價除以坪數得出每坪售價，以此與国内的房價做比較。但事實上這個做法忽略了一個很重要的因素，就是日本的面積指的是”專有面積”，也就是不包括陽台、停車位、大廳等公設的面積。
本房子陽台並不包含在房子面積中，因此如果買的房子附有一個大陽台真的是賺到了!
換句話說，以中国普遍公摊面积比在30%左右來計算，如果要買每坪單價相同，室內面積30坪的房子，中国必須比日本多付出30%-40%的金額才能買到室內使用面積相同的房子。
4. 交易手續費 （房产中介费）是多少?
在日本買房賣房，需要交給房产中介多少手續費呢?這分成新房(預售房)和中古房的兩種。買進新房(預售房)時並不需要手續費，但買賣中古房時，買賣雙方皆須付房产中介一筆交易手續費。政府的規定是成交價格的3%+6萬，換句話說買進5000萬的房子，手續費就是5000萬*3%+6萬=156萬。
5. 房價可以殺價嗎?
答案是可以，但通常只能砍個零頭，譬如3180萬可以交涉成3100萬或者3050萬。日本在卖房時，不像国内的卖主可能會預留殺價空間在售價上，日本房东通常出價不會偏離行情太多，因此殺價空間也不會很大。
要注意的是，能不能殺價其實也跟物件的熱門程度，以及卖主急不急於脫手有關。一部分的熱門物件因為想買的人多，價位上幾乎沒有討論餘地，甚至有些卖主聽到你要殺價，就會馬上說不賣了。因此要殺價前，最好跟能跟宅大阪的担当先討論一下，讓他先去探個口風試試有多少空間，千萬不要將国内的殺價法整套搬到日本，不僅買不到物件，也會讓房东認為你是傻逼而不願意理你。
6. 你買(租)的房子是新耐震基準還是舊耐震基準?
日本是個多地震的國家，因此房子耐不耐震非常重要。日本的耐震基準法規在1981年時做過一次修正，房子在1981年6月1日之後拿到建築確認申請許可的，被視為符合新耐震基準，在這之前的則是舊耐震基準(1950年時制定的法律)。兩者的差異簡單來說，新耐震基準的房子必須能夠承受7級的地震而不倒塌(仍可能會有部分損壞)，而舊耐震基準只規定到5級地震。
雖然舊耐震基準只規定到能承受5級地震，但不代表6級或7級地震房屋就會倒塌。只是為了居住的安心，以及兩者的市場價值相差甚大，因此在選擇物件時，也需將此因素考量進去。
7. 你買(租)的房子地盤穩固嗎?
如果房子所在地的地盤不穩固，甚至更嚴重的出現像東日本大地震時，千葉縣一部分地區出現地盤液狀化的現象，那麼房子本身建的再堅固也沒有用，因此事前調查地盤穩不穩固非常重要。拜網路發達之賜，現在上網就有許多可以查詢地盤資訊的網站。
在這裡推薦地盤サポートマップ這個網站，只要輸入地址，就會出現各式資訊，包括地震時容易受影響的程度、是否有土壤液狀化的危險性、是否可能遭受土石流災害等等。
8. 買(租)的這房子會不會是凶宅?
偶爾會看到一些物件的價格，明顯較同一區的行情低個兩三成以上，這時候先別高興得太早，因為這很可能是”告知事項あり”的物件。所謂的告知事項，是指這物件會讓人產生”心理上的瑕疵”，也就是入住會覺得心理上不舒服，譬如曾經發生過自殺事件、凶殺案，或者周邊有暴力團的據點等等。
雖然日本宅建法規有規定房子有告知事項時，房产中介有義務向客戶說明，但也不排除有不肖業者刻意隱瞞，或欺負外國人以語言溝通不良當藉口而不說。當然這時候一個可以信任的房产中介就非常重要比如宅大阪。另一個自救辦法是上大島てる查詢。只要輸入物件地址，就可以看到該物件及其周邊是不是有發生過事故，是個很好的參考。
標示有火焰的地方就是曾經發生事故的地點，點擊後可看到詳細資訊
9. 讓渡所得稅(資本利得稅)不能不考慮
許多人投資房產的目的並非賺取租金收入，而是希望在未來以更高的價格賣出，賺取資本利得。但這在日本並不是一件容易的事。第一個原因是日本較少以炒作為目的的房產投資，因此上漲的幅度也較緩和，而炒作目的的投資較少的原因與第二個理由，也就是資本利得稅非常高有關，導致短期炒作很難賺到大錢。
如果買房後在五年內賣出，則資本利得部分必須繳交所得稅30%，住民稅9%，持有五年之後賣出，則所得稅降為15%，住民稅5%(若非日本居住則不必繳交住民稅)。可看出高額的稅款極大部分抑制了短線炒作的獲利空間。
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