日本不动产投资的相关税金有哪些？按买房卖房各种时期解说税金种类以及税率，节税等（建议收藏）
想要在日本进行房地产投资，先了解相关税费是非常重要的！如果对房地产相关税务不清楚，不仅无法准确估算投资房产时的持有成本，还可能因为被追缴税款或不知如何节税而支付更多不必要的费用。因此，通过深入了解税费，不仅可以妥善管理自己的资金，还可以掌握税费的节税方法。
这篇文章会为日本房地产投资的初学者介绍在日本买房卖房时所需的税费、如何计算和节税的方法，一起来学习吧！
日本房地产投资的8种相关税费
投资日本房地产需要缴纳税费的时机可以大致分为“购买时”、“管理运营时”、“出售时”三个时期，共8种税项。
购买时：
不动产取得税
印花税
登记许可税
管理运营时：
固定资产税、都市计划税
所得税、居民税
个人事业税
消费税
出售时：
所得税、居民税
这8种税项会视你的投资方式而征收，并非一定需要缴纳所有税项。例如，只有经营一定规模以上公寓的人需要缴个人事业税。以下会逐一详细说明。
日本房地产投资的相关税费 - 购买时购买日本房地产时会征收3种税项 - 不动产取得税、印花税、登记许可税。
不动产取得税：通过购买等方式取得房地产而需要征税，收到纳税通知书后缴纳。
印花税：在制作买卖不动产合同等时需要征税，需要在买卖合同书等贴上印花税票。
登记许可税：购买不动产后，在登记权利时需要征税，在接受登记时向法务局提交税金收据。
这三种购买日本不动产时会产生的相关税费，因为依房龄、面积大小、价格、是否自用等因素的不同，使税率及减轻措施都有所差异，计算上相当复杂。因此提供一个粗略的速算法供大家参考。
一般来说购买日本不动产时的税费总额，大约为购买房产价格的2.5%到5%之间。如果再加上中介手续费的3%，则日本购买不动产时的总购屋成本约为总价的5.5%至8%。
1.不动产取得税不动产取得税是在购买土地或房屋、赠予、建筑房屋等方式取得房地产时，对于取得的人所征收的税项。通过继承而取得不动产的情况下不需征税。
如果是购买房地产的话，在购买后三个月到六个月左右会从不动产所在的都道府县政府收到“纳税通知书”。通知书上会记载税额，并按照指示的方式缴付。
不动产取得税的税额＝“房地产的征税标准额×税率”
a.非住宅的房屋 4% b.土地及房屋 3%（2024年3月31日为止）
请注意征税标准额是按照在固定资产帐簿(固定资産台帳)中登记的价格(固定资产税评价额)，而非实际的房产购买价格。一般来说，固定资产税评价额会比市价低上不少，通常土地是市价的7成，建物则是市价的5~6成。
例子）购入二手公寓，土地的征税标准额是1亿日元，而公寓的征税标准额是3,000万日元
住宅：3,000万日元×3% ＝ 90万日元 土地： 1亿日元×3% ＝ 300万日元
总共390万日元不动产取得税。
不动产取得税的减轻措施
不动产取得税的税额是项不小的数目，但幸好还有减轻措施可以申请。
在取得住宅用地时，征税标准为可减免一半(2024年3月31日为止)，而建物也可享受最高1200万日元的扣除额。但因规定及计算方式相当复杂，在此就不做太多进一步的讨论。
2.印花税印花税的日语是“印紙税”，是在制作一定的契约等文件时征收的国税。并非所有文件都需要纳税，只限于印花税法规定的征税文件。
如果进行不动产投资，制作“买卖契约书”及“金钱消费贷款契约书”都需要在契约书文件上贴印花税票(収入印紙)缴付印花税。
注: 如果有贷款才需要“金钱消费贷款契约书”
印花税的税额
“买卖契约书”会按买卖金额，而“金钱消费贷款契约书”会按消费借贷金额来计算税额。
契约书上的金额 税额
印花税的减轻措施
直至2024年3月31日为止，在买卖房地产时制作的“不动産譲渡契约书”及“建设工事请托契约书”中，如记载的契约金额超过10万日元，印花税的税额可减轻为下方表格的税额。
3.登记许可税登记许可税是购买不动产时，向法务局要求登记建物或土地所有权时需要缴纳的税。税率则是依照登记时的种类而有所不同。
值得注意的是，如果有房屋贷款时，因为必须向融资的金融机构设定建物及土地的抵押权，因此也需要另外花一笔登记许可税。
登记许可税的税额＝“房地产的征税标准额×税率”
和房地产取得税一样，在计算登记许可税时，会使用固定资产税税务账本中的价格（固定资产税估价额），而不是实际的交易价格。但是，如果是新建建筑物，因为尚未有固定资产税估价额，所以会由法务局认定的价格作为税务基准额。
登记时的登记许可税税率如下：
购买土地时（所有权转移登记）……2.0%
购买新建建筑物时（住宅用房屋所有权保存登记）……0.4%
购买二手房屋时（房屋所有权转移登记）……2.0%
接受融资时（抵押权设定登记）……0.4%
要了解固定资产税估价额，必须准备“固定资产估价证明书”或“税务明细表”。每年4月左右，在收到固定资产税的纳税通知书时，也会一起收到税务明细表。也可以前往市政办或市税务所申请发行固定资产评估证明书。
另外要注意的是，在注册抵押权设定时，税务标准额不是按固定资产税估价额，而是借款的金额。
登记许可税的减轻措施
登记许可税也有各种可以减轻税额的措施。
土地：进行买卖登记时，税率为2.0%⇒1.5%。（2023年3月31日为止）
建筑物：如果是自己居住用的建筑物可享受减轻税率。
日本房地产投资的相关税金–管理运营时
如果在日本进行房地产投资，管理运作时每年大致需要缴纳固定资产税·都市计划税、所得税·居民税、个人事业税、消费税共4种税项。不过，在一些情况下，可不用缴居民税、个人事业税、消费税，以下会详细说明。
4. 固定资产税·都市计划税
固定资产税·都市计划税是拥有建筑物和土地的人需要支付的税项。除了税率以外，两个税几乎相同，所以通常会两者一起征收，简称为“固都税”。
要留意的是，固都税的征收是针对每年的1月1日时持有房产的人征收，即使房产卖家在年内进行出售，仍会对卖家课税该年度的固定资产税全额。由于对卖方来说不太公平，所以一般情况下，买方会承担交付房地产以后的费用。
固定资产税的税额＝“房地产的税务标准额×1.4％”
固定资产税的税务标准额同样是根据固定资产税务账本上所记载的固定资产税估价额。每年4~6月会发送通知书告知缴纳金额。
固定资产税的减轻措施
根据住宅用地的面积，固定资产税的税额会有所调整。
*每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/6
*每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3
都市计划税的税额
都市计划税是为了当地进行城市规划事业，或土地区划整理事业所需的费用而征收，各市镇村有不同税率，而上限是0.3%。
都市计划税的减轻措施
就和固定资产税一样，都市计划税也会根据住宅用地的面积而调整税额。
*每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3
*每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）- 税务标准额减轻至2/3
所以固定资产税+都市计划税一年大概要缴多少钱呢？虽然依照上面所述，会因为税务标准额及有无适用减轻措施而不同，但以笔者的经验来说，可以概抓固都税一年的金额为房价的0.15%-0.3%之间。
例如下图为实际的纳税通知书。一年的固定资产税+都市计划税的合计金额为135,900日元，而此物件的市值约8000万日元，因此每年的固都税约为房价的0.17%。是不是比你想象中的要低呢？
5. 所得税·居民税
许多人会问，我不是日本人而且也不住在日本，是不是就不需要缴纳日本的所得税了呢？很不幸地，如果你在日本投资房地产而有收入的话，仍然需要缴交所得税的税金。
但因为房地产的所得税是与其他收入一起计算总课税所得，而不住在日本的人通常除了房地产之外，在日本没有其他收入，再加上有一定金额的基础扣除额(大部分人为103万日元)以及可认列的费用(例如折旧)，因此一般情况下会被课到的所得税金额相当低。
而居民税则是针对每年1月1日当天在日本拥有住所者课征(换句话说，不住在日本的外国人就不需要)
所得税及居民税的课征方式如下：
所得税的税额＝“总课税所得×税率 – 课税控除额”
首先来计算课税所得，总课税所得是指所有需要课税的收入，包括房地产、薪水、利息等等。
而房地产的收入需要从收入中扣除经费，所以多计算经费的话，可以相对减少所得税。例如把折旧计入经费中，虽然没有实际支出，但通过会计上的赤字，可以大幅减少课税收入。另外，押金中需要返还给住客的部分并不包含在收入中，可不用计算在内。
把在日本所有的收入加起来后，可按以下的表格来计算。
所得税例子）700万日元(总课税所得) x 23% – 636,000日元 ＝974,000日元
居民税例子）700万日元(总课税所得) x 10% ＝700,000日元
|居民税的税额
住居民税不论总课税所得金额，一律征收10%的税率，而且没有减轻措施。但如同上面所提到的，不住在日本的外国人就不需要缴纳居民税。
6. 个人事业税
如果房租收入有一定规模以上，则可能被日本政府认定为营利事业，而被额外课征个人事业税。被认定为营利事业的标准，各县市的规定皆不同，但基本上都是以所持有的物件数量来判断。一般来说持有物件在十间以上才会被认定为营利事业而必须缴纳个人事业税。
个人事业税的税额＝「收入 − 必要经费− 事业主控除290万日元）×5%」
因为有扣除额290万日元，因此如果课税所得在290万日元以下的话，便不需要支付个人事业税。当然如果没有被认定为营利事业，即使课税所得在290万日元以上，也不必缴纳个人事业税。
7. 消费税
即使进行经营公寓出租，其实并非一定有义务缴纳消费税。大致来说，若前年的课税销售额超过1,000万日元，便会成为课税经营者，有义务向日本政府缴纳消费税。
而且，房租收入等并不包含在课税销售额中！事实上，以下的交易都不会计入课税销售额。
1.家租（居住用）
2.礼金
3.土地买卖
4.包含在房租中的公共费用
而以下的交易会计入课税销售额。
1.房租（店铺等居住用以外的东西）
2.停车场（住宅附带的停车场会不征税）
3.建筑物的买卖
4.不包含房租的公共费用
因此，若非进行经营店铺、停车场出租或建筑物买卖等，并达到课税销售额超过1,000万日元，就不需要缴交消费税。
日本房地产投资的相关税金–出售时
有些人投资日本房地产时除了稳定收租之外，也希望能通过卖出再赚到价差。而在出售房地产的过程中所获得的转让所得，会被征收所得税及居民税，两者通常合称为“让渡所得税”。
8. 所得税・居民税
上面曾介绍过所得税及居民税，但与管理运营房地产时不同，出售时的转让所得(资本利得)是采取分离课税，也就是不会与薪资收入合并计算所得。另外，长期持有与短期持有所带来的税率差异相当大，因此若将来有计划卖出投资的房地产，则必须事前了解法规以进行规划。
所得税・居民税的税额＝「转让所得 × 税率」
首先需要计算出售时所产生的转让所得，把转让收入的金额(也就是房子的卖价)减去购买土地建筑物的取得价格，以及仲介手续费和印花税票等转让费用。另外，需要注意由于折旧，取得费会比当初购买的金额要低。
*转让所得＝转让收入金额－（取得费＋转让费用）
转让收入金额: 即房地产的卖出价格
取得费: 即房地产购入时的价格。要留意的是，取得费必须将建筑物的折旧计算在内。
举例来说，若房产购入时总价5000万，其中土地价值1500万，建筑物价值3500万。若持有10年建筑物折旧了300万(土地不会折旧)，则取得费为1500万+(3500万-300万)=4,700万，而非原始的5000万。
至于折旧费用要如何计算将另外辟文讨论，大家在这里只要知道折旧费用也会影响到让渡所得的计算即可。
转让费用: 即卖出过程中所产生的仲介费、印花税等费用
接下来，再把转让所得 × 税率便可计算出所得税的税额。而税率如下：
*短期转让(持有期间5年以下) ：39%(所得税30%＋居民税9%)
*长期转让(持有期间5年以上) ：20%(所得税15%＋居民税5%)
另外要注意的是，若屋主没有长住日本则不需缴纳居民税，换句话说只需要缴纳所得税的部分即可(短期转让30%，长期转让15%)
总结
认识了投资房地产时会面对的8种税金，大家觉得如何呢？事先理解税金在什么时候课税、税额如何计算、如何减少等知识，可以帮助你在投资时不会吃亏，更容易取得成功。
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