城市更新迎来新变化，深圳城中村综合整治分区不得拆除重建或棚改
导读
日前，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿。《总体规划》提出，划入综合整治分区范围的城中村居住用地，不得进行大拆大建，除规划公共利益和用地清退外，不得开展拆除重建工作。
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深圳55平方公里的“城中村”要沸腾了！11月5日，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。
在文件背景中指出：从城市发展战略高度出发，以加快建设社会主义现代化先行区为目标，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村。这意味着深圳的部分城中村不拆了！
还有一句话称“维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质……”这与10月24日下午，习总书记在广州考察荔湾区西关历史文化街区永庆坊多少有所关联。因为习总书记谈到城市规划建设，他强调，城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。
深圳这份文件的出台是一个重大信号。文件提出：“实现城中村可持续的全面发展”，值得点赞！
低房租是城市的良心，如果深圳能让刚毕业的大学生和创新创业有一定的低成本保障空间，那么未来7年深圳发展大局已定！如此一来，华为、富士康们可以“安居乐业”了。
另外，更值得注意的是，文件提出：“经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。”
《总体规划》还针对深圳市现状城中村的居住用地划定了综合整治分区范围，该范围内的用地在未来7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
市规划国土委关于《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）公示的通告
根据市委市政府的工作部署，为合理有序开展深圳市城中村更新工作，我市开展了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》编制工作。各区人民政府（新区管委会）结合辖区发展需要，划定了辖区城中村综合整治分区范围。我委对各区上报的城中村综合整治分区范围进行统筹汇总并提出了相关管理要求，形成了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。
现对《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）进行公开展示，征求公众意见，热忱欢迎广大市民和社会各界人士踊跃参与，并提出意见或建议。
一、公示地点
（一）福田区城市更新局，网址：http://www.szft.gov.cn/bmxx/qcsgxb/；地址：福田区沙头街道新沙路2号国防大厦8楼；联系电话：83229723。
（二）罗湖区城市更新局，网址:http://www.szlh.gov.cn;地址：罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心6楼；联系电话：22300041、82389521。
（三）盐田区城市更新局，网址：http://www.yantian.gov.cn/；地址：盐田区海景二路1088号工青妇活动中心18楼；联系电话：22320390。
（四）南山区城市更新局，网址：http://www.szns.gov.cn/xxgk/bmxxgk/qcsgxj/；地址：南山区常兴路162号一楼大厅；联系电话：26561425。
（五）宝安区城市更新局，网址：http://www.baoan.gov.cn/hdjl/myzj/；地址：宝安区宝民一路2号；联系电话：29997890。
（六）龙岗区城市更新局，网址：http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/ ；地址：龙岗区腾飞路天安数码城6号大厦；联系电话：28948190。
（七）龙华区城市更新局，网址：http://www.szlhq.gov.cn/；地址：龙华区龙华清湖路行政服务中心3栋一楼大厅；联系电话：23332546。
（八）坪山区城市更新局，网址：http://www.szpsq.gov.cn/；地址：坪山区坪山大道5068号区府二办一楼；联系电话：28380037。
（九）光明区城市更新局，网址：http://www.szgm.gov.cn/ ；地址：光明区光明街道光明大街401号第三办公区；联系电话：88211912。
（十）大鹏新区城市更新局，网址：http://www.dpxq.gov.cn/；地址：大鹏新区葵涌办事处奔康工业园A5栋1楼；联系电话：28336206。
二、公示时间
公示为期15个自然日，自2018年11月5日至2018年11月19日止。
三、意见反馈
公示期间对公示内容有任何意见或建议，请以书面形式向辖区城市更新局反馈，截止日期为2018年11月19日，逾期视为无异议。如邮寄的，请将意见寄至各区城市更新局地址，并在信封注明“城中村规划征求意见”字样，邮寄截止日期以邮戳日期为准。
（一）个人反馈的，需附个人地址、身份证复印件、联系方式；
（二）多人共同反馈的，需附每个反馈人的身份证复印件、地址和委托代理人的身份证复印件、地址和联系方式；
（三）单位反馈的，需附单位法人、委托代理人的身份证复印件、地址和联系方式。
四、其他
（一）各区城中村综合整治分区范围，可在各区网站及现场查看。
（二）本次公示仅为草案，最终成果以政府批件为准。
根据《总体规划》，深圳市城中村居住用地综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里，被列入2018-2025年的7年规划内的深圳全市综合整治分区共计55平方公里，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。有业内人士分析称，城中村改造模式正在从城市更新逐步拓展到土地整备利益统筹、农地入市、综合治理，改造的重心从大拆大建逐步转向综合整治，城中村的城市更新市场生态正发生变化。
《总体规划》划重点
第一章 总则
第一条 背景
全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社 会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记对广东重要指示 批示精神，在市委市政府的领导下，从城市发展战略高度出发，以加快建设社会主义现代化先行区为目标，以提高城市 发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质， 实现城中村可持续的全面发展，依据相关法律、法规和上层 次规划的要求，编制本规划。
第二条 编制依据
1、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》；
2、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》；
3、《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲 要》；
4、《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国 土资规字〔2018〕3 号）；
5、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的 通知》（粤府〔2016〕96 号）；
6、《深圳市城市更新办法》（深府令第 211 号）；
7、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）；
8、其他相关规划及标准。
第三条 规划范围
本规划研究范围为深圳市城中村用地，主要为原农村集体经济组织和原村民实际占有使用的土地，包括已划定城中 村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村 用地以及原农村集体经济组织和原村民在上述用地范围外 形成的区域，不包括国有已出让用地，但包括登记在原农村 集体经济组织的继受单位名下的用地。 规划范围为深圳市城中村居住用地。
第四条 规划期限
本规划期限为 2018-2025 年。
第五条 规划定位
本规划是落实市委市政府保留城中村的战略安排的专 项规划，是指导各区（含新区，下同）开展更新单元计划制 定及城中村有机更新工作的重要依据。
第六条 规划目标
全面推进城中村有机更新，逐步消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务、优化城市空间布局与结构、提升治理保障体系，促进城中村全面转型发展，努力将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。
第二章 综合整治分区划定
第七条 分区划定目的
通过全面摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情 况和改造实施情况等具体信息，合理确定保留的城中村规模 和空间分布，给予市场明确预期；有序引导各区开展以综合 整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方 式的城中村更新（以下简称“城中村综合整治类更新”）。
第八条 分区划定对象及其规模
综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，扣除 已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、 棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地 以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。综合整治分区划定的对象总规模约 99 平方公里。
第九条 分区划定原则
综合整治分区应当相对成片，按照相关规划与技术规范， 综合考虑道路河流等自然要素及产权边界等因素予以划定。 综合整治分区内单个地块面积原则上不小于 3000 平方米。位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制区域范围内的城中村用地，各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区。
第十条 各区分配规模
规划期内综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表。
△各区分区规模分配
第三章 分区管理及调整
第十二条 综合整治分区管理要求
除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市 公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的 用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更 新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规 模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系
加强城中村租赁市场监管。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。
第四章 实施保障机制
第十七条 强化城中村租赁市场管理
加强城中村租赁市场监管。政府相关部门应加强城中村 租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合 理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。
加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。 引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部 门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住 房保障体系。
经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。
《总体规划》全文
（点击文末“阅读原文”可查看全文）
解 读
1
宝安、龙岗城中村综合整治分区规模“领跑”全市
今年5月底，有报道称深圳市规土委签发了《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》(下简称《通知》)，要求各区政府6月7日前完成城中村更新模式分区划定。《通知》明确了福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。对此，建纬律师事务所高级合伙人贺倩明称，从规划现状条件来看，原关内片区的城中村城市化的程度要优于关外片区，无论是容积率还是规划程度还是建筑现状条件都相对更优，拆迁难度也更大，综合考虑更适合综合整治。关外片区城中村条件相对较差，现状容积率和土地利用率都较低，有的城中村甚至还有大量的老屋村、破瓦房，消防设施等配套未到位，所以适合拆除重建类的更新方式的区域相对更多。
据《总体规划》此次公布的《城中村综合整治分区范围图》，在空间分布方面，《总体规划》与先前被爆出的《通知》基本保持一致，宝安、龙岗的城中村综合整治分区规模“领跑”全市，分别为1612公顷和1487公顷;龙华、光明、坪山紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。
2
官方定调“综合整治为主”，是否会成为市场“镇定剂?
《总体规划》提出，划入综合整治分区范围的城中村居住用地，不得进行大拆大建，除规划公共利益和用地清退外，不得开展拆除重建工作。同时，《总体规划》也提出综合整治分区划定后，随着城市的不断发展和变化，可以在规划中期，在保证综合整治分区总规模不减少的前提下，对于经充分研究论证确需开展拆除重建的项目，可通过占补平衡的方式调出综合整治分区。
有业内分析认为，按照《总体规划》要求，列入城中村综合整治分区的村，在2025年前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。更有业内人士表示，该意见稿出台后对深圳城中村开放而言是一剂“镇静剂”。
也有声音表示，该政策并非凭空而出，市场早有预期，影响并不会很大。贺倩明表示，《总体规划》主要影响的是新立项的项目，“自2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》以来，深圳的城中村改造政策不断完善和调整。改造的模式从城市更新逐步拓展到土地整备利益统筹、农地入市、综合治理，改造的重心从大拆大建逐步转向综合整治，市场已经对此趋势有所预判”。他表示，短期内会对深圳城市更新造成影响的是当前已经立项的700个城市更新项目，而这其中有相当一部分是拆除重建类的城中村的项目，原则上不需遵守《总体规划》，“这些项目现在本身还在路上，还没有进入市场，等这些项目进入市场，2025年都已经到了”。
1
《总体规划》公布主要影响哪些方面?
专家：城中村改造释放的住房供应量或将减少。
此次《总体规划》公布会将主要影响哪些方面？建纬律师事务所高级合伙人贺倩明认为，拆除重建类的城市更新项目的空间势必会受综合整治及土地整备利益统筹两种模式的推广而压缩，城中村内由拆除重建而释放出的商业和住宅的供应量将减少。而综合整治下，对存量物业的改造将会以长租公寓和政府的保障性住房为主，受容积率限制，并不如拆除重建项目释放出的住房供应量多。
但对已经完成立项的拆除重建类的城市更新项目而言，《总体规划》的实施并非是件“坏事”。贺倩明表示，未来城中村城市更新中，拆除重建的新项目将越来越少，“供应减少，价值升高，对已经立项的项目而言将是一大利好”。
回顾深圳过往城中村城市更新政策，2017年11月30日深圳就已出台《深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018-2020年)》，该计划明确了城中村综合治理的时间表，提出了2020年7月底之前完成全市城中村综合治理的目标，各区也将陆续出台城中村综治理行动计划。对此，贺倩明认为“城中村分区划定方案”和“城中村治理行动计划”将从根本上改变城中村的城市更新市场生态，甚至也会对深圳市的整个城市更新市场生态产生深远的影响。
2
房价会否受到影响?
专家：综合整治更有利于降低广大中低收入家庭的居住成本。
从大拆大建到综合整治，城中村改造释放的住房供应量减少的同时，是否会对楼市价格造成影响?住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，未来房价不是取决于新增供应量的大小，“深圳土地资源有限，新建住房难度很大，即便是城市更新，本身也处于两难之中”，王锋分析称，“指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村城市城市更新的过程中，通过综合整治保留大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，同时稳定的租金的方式，这样更有利于从现实角度降低广大中低收入家庭的居住成本，提高营商环境。”
3
如何做好租金租赁市场的监管?
专家：政府可以补贴企业改造，但不能高端化。
对于“以租为主”的综合整治而言，如何做好租金租赁市场的监管也是一道重要命题。对此，《总体规划》中提出，鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新，由政府制定相关规则规范市场行为，实施过程中加强政府监督和规划统筹;政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价；改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
对于这一方案，王锋建议，政府还可通过补贴的形式，引导企业进驻，并且稳住租金。但同时，他也强调，企业改造也要进行成本控制，“城中村改造不需要‘大改造’，要倡导微改造、小改造，产品定位不应该精细化、高端化”。
本文来源：综合深圳梦、南方都市报
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