供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-030）

有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责

---陈某与潘某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

定金  实际所有人  履行期限  迟延履行  承诺  超标房款

【要点提示】

房屋在领取所有权证时需要缴纳原拆迁房屋的超标房款，即涉案房屋在权属上存在瑕疵，且合同未明确约定诉争款项何人缴纳，亦不足以认定买受人签订合同时明知存在诉争房款项并同意由其缴纳，故出卖人对出卖的标的物负有瑕疵担保责任。

【当事人信息】

原告：陈某（买受人）

被告：潘某（出卖人）

【案情简介】

潘某原有房屋系有限产权。因城市建设需要，上述房屋被拆除，后安置于涉案房屋。2010年2月，潘某将涉案房屋出卖给陈某，由陈某的女儿吴某作为名义上的买受人，并办理了委托公证手续，委托陈某作为其代理人，代为办理上述房屋权属登记以及出售给吴某等事宜，陈某随后付清约定的购房款。2010年4月，陈某经潘某同意与案外人赵某签订《房屋买卖定金合同》。合同签订之日，潘某到公证处撤销了原委托陈某将涉案房屋出卖给吴某的公证委托书。同时重新办理了委托公证手续，委托王某作为其代理人，代为办理涉案房屋权属登记以及出售给案外人赵某等事宜。合同签订后，赵某付清了全部购房款并将涉案房交付赵某管理。2012年10月，涉案房屋可以办理所有权登记手续。赵某到房管部门办理涉案房屋所有权证时，被告知因涉案房屋系有限产权，需补交超标房款后，才能取得完全产权，并办理涉案房屋的所有权登记手续。赵某要求陈某、潘某补交超标房款，但二人均予以拒绝。为此，案外人赵某起诉陈某、潘某房屋买卖合同纠纷一案，经法院判决，陈某返还赵某超标购房款，并赔偿利息损失。

陈某诉至法院，请求：潘某赔偿超标购房款及其利息。

【法院判决】

潘某支付陈某超标购房款并赔偿利息损失。

【案件评析】

一、法院为何认定案外人赵某无须承担涉案房超标房款？

出卖人对出卖的标的物负有瑕疵担保责任。经法院生效判决确认，案外人赵某与本案原告陈某就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，陈某作为出卖人，对涉案房屋负有瑕疵担保责任。由于涉案房屋在领取所有权证时需要缴纳原拆迁房屋的超标房款，即涉案房屋在权属上存在瑕疵，且合同未明确约定诉争款项由赵某缴纳，亦不足以认定赵某签订合同时明知存在诉争房款项并同意由其缴纳，故陈某返还赵某代缴的超标房款及并赔偿利息损失。

二、法院为何认定潘某应支付涉案房超标房款？

出卖人陈某作为出卖人承担瑕疵担保责任，但陈某将涉案房屋出卖给赵某非无源之木，不可能凭空而来，双方签订的房屋买卖定金合同不能孤立看待，而应结合涉案房屋权属来源及屡次交易经过综合考量。探究涉案房屋权属来源及交易经过，该房屋系被告潘某原有房屋被拆迁后所得安置房，被告潘某作为原所有人同时也是拆迁安置关系中缴纳超标房款的义务人，其出卖涉案房屋理应承担瑕疵担保责任。本案争议在于确认陈某承担出卖标的物瑕疵担保责任的情况下，是否可以要求原所有人即被告潘某对其承担瑕疵担保责任。

结合本案，陈某在与赵某签订合同时并未取得涉案房屋所有权，实际所有人系本案被告潘某。根据公证的声明书及委托书，被告潘某作为房屋实际所有人，先是委托陈某办理涉案房屋出卖给第三人吴某的手续，再因涉案房屋被转卖而撤销原委托，再另行委托他人办理将涉案房屋出卖给赵某的手续。由此可见，涉案房屋经过多次买卖，而被告潘某均为明知并已予配合，但无证据证明其已明确披露涉案房屋产权瑕疵或已明确约定诉争款项由买受人承担，故其应对买受人承担瑕疵担保责任。

点击下方文章标题，可阅读更多原创文章

□房改超标房不能正常市场交易，法院不宜以司法权干涉强判过户

□无书面借名买房合同，诉请过户被判驳

□开发商隐瞒房屋真实规划信息，房屋买卖合同被判撤销

□买受人逾期付款构成违约，法院不支持房屋买卖合同继续履行

□央产房买卖合同被解除，买卖双方责任如何承担？

□出售方能否以原产权人享有优先回购权为由，主张房屋买卖合同无效？

□老宅翻建改建后被拆迁，拆迁利益如何分配？

□拆迁置换房未交付，法院可判按份额继承，不做实物分割

□如无特别约定，房屋买卖合同中的“日”通常是指自然日

□房屋签约后被刑拘，合同逾期履行的法律后果

□因落私政策引起的房地产纠纷，法院不予立案

□对直管公房承租人变更申请不予办理的答复不服，怎么办？

□买方误解并拒交税费，自行成交价值千万的房屋买卖合同被判解除！

□未经遗产分割的宅基地房屋是否可以买卖？合同效力如何？

□非同一经济组织成员，签订的《宅基地房屋买卖合同》无效

□已拆迁的农村房屋，买卖合同无效，后续纠纷如何处理？

□符合法定形式要件的代书遗嘱有效 ---尚某2诉尚某1及尚某3遗嘱继承纠纷案法律评析

□诉请给付房屋拆迁款，过2年诉讼时效法院不支持 ---朱某诉孙某财产损害赔偿纠纷案法律评析

□对征收安置补偿房，可主张分割产权份额 ---乐某1、许某与乐某2其他所有权纠纷案法律评析

□公房承租权非遗产，依继承法律关系分割拆迁款法院不支持 ---殷1与殷2、殷3、殷4、殷5遗产继承纠纷案法律评析

□离婚协议中有关房屋居住权利的约定，具有法律约束力 ---张某与张某1用益物权纠纷案法律评析

□特定承租公房属个人财产，拆迁补偿款份额可继承 ---王某与张某法定继承纠纷案法律评析

□房屋买卖合同中重大条款“约定不明” 如何认定？如何救济？ ---王某与李某房屋买卖合同纠纷案法律评析

□行政主管机关为已做抵押登记房屋办理的产权证，应予撤销 ---一起房屋产权行政登记纠纷典型案例法律评析

□承租人逾期主张优先购买权，人民法院不予支持 ---季某与顾某、蒋某房屋租赁合同纠纷案法律评析

□非共有人之一的本人签名，公有住房出售合同被判无效 ---顾某2与顾某1等公有住房出售合同纠纷案法律评析

□已入外籍购买公有住房，合同被判无效 ---沈某与妹妹公有住房出售合同纠纷案法律评析

□做低网签避税引发房价差额争议， 合同解除买方被判违约 ---游某、朱某与龚某、徐某房屋买卖合同纠纷案法律评析