连环房屋买卖中，第三人（原房屋所有权人）是否有协助将房屋过户的义务？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-015 总第226）
连环房屋买卖中，第三人（原房屋所有权人）是否有协助将房屋过户的义务？
——陈某与李某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
连环房屋买卖 国有土地所有权 第三人 协助过户 诉讼时效 房屋所有权过户 土地使用权过户
【要点提示】
买受人请求出卖人将房屋土地所有权登记至自己名下，但该房屋土地所有权至今登记的使用人为第三人（原房屋所有权人），其诉求应如何正当行使？法院对此如何认定？
【当事人信息】
原告：陈某（买受人、被上诉人）
被告：李某、章某、李某某（出卖人、上诉人，简称李某等）
第三人：周某（原房屋所有权人）
【案情简介】
涉案房屋系自建房，其第三层房屋产权原系周某所有。2000年原房屋所有权人周某将该层房屋卖与李某，并将该层房屋所有权证登记其名下。2006年，李某等作为出卖人又将房屋卖给陈某，双方签订房屋买卖协议，约定将位于某某路涉案住房一套，建筑面积100.4平方米卖给乙方居住（面积以房产权证为准）；此房卖价为18.9万元，由乙方一次性付清房款；乙方付清房款后，甲方交清所有的门钥匙及房产权证；乙方如需过户变更等，甲方应积极配合乙方办好过户手续及公证处公证，其一切费用由乙方自己承担。签约当天，出卖人李某收取了买受人陈某全部购房款，并将涉诉房屋所有权证原件交与陈某，但至今未办理房屋产权过户手续，该房屋的国有土地使用权证登记的使用权人仍为原房屋所有权人周某。
陈某诉至法院，请求：1.周某协助李某等将涉案房屋的国有土地使用权证变更至李某名下；2.李某等协助将涉案房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证变更至陈某名下。
【法院判决】
【一审】
一、李某等协助陈某办理将涉案房屋所有权过户手续；
二、周某协助李某办理将涉案房屋的土地使用权过户至李某名下的相关手续；
三、李某等协助陈某办理将涉案房屋的土地使用权过户至陈某名下的相关手续。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、连环房屋买卖中，原始房屋所有权人是否有协助将房屋土地使用权证过户至出卖人名下以为买受人请求房屋过户清除履行障碍的义务？
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”陈某与李某等于2006年9月21日签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，李某等作为卖方负有协助买方陈某办理国有土地使用权过户手续的义务。但因事实上国有土地使用权证仍登记在前一手卖房人原房屋所有权人周某名下，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的相关规定追加原房屋所有权人周某为第三人，并判决原房屋所有权人周某协助出卖人李某将案涉房屋的国有土地使用权过户至出卖人李某名下，然后由出卖人李某协助买受人陈某办理国有土地使用权过户手续，与法与约有据。
二、连环房屋买卖中，后手买受人诉请房屋所有权、土地使用权证过户是否有诉讼时效要求？
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
案涉房屋买卖合同约定“乙方如需过户变更，甲方应积极配合乙方办好过户手续”，但未约定办理过户变更的期限。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。买受人陈某与出卖人李某等在合同中对办理过户的时间并未进行明确的约定，应从买受人陈某要求出卖人李某履行义务的时间进行计算，故本案买受人诉请房屋所有权、土地使用权证过户并未超过诉讼时效。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条 未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
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