分家单和在先遗嘱对涉诉房屋已处置？代书遗嘱无明确所指、是否是涉诉房屋？法官如何认定？

【关键词】

房产过户 所有权确认 遗嘱继承 恶意串通 名为买卖、实为赠与 无效房屋买卖合同 代书遗嘱 分家单 房屋登记在他人名下 

【要点提示】

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，本案案涉房屋应恢复至原产权人名下。但原产权人已经死亡，涉案房产中属于其所有的二分之一份额属其生前合法财产，该部分财产的处理，即为本案的争议焦点。

【当事人信息】

原告：林某（被上诉人）

被告：林2、林6、林3、金某（上诉人），林1、林4、林5

【案情简介】

林某与高某系夫妻，林1、林2、林3、林4、林5系林某与高某之子，林6系林某与高某之女。金某系林6之女。

2007年间，林某与高某的原住房所在地区拆迁，高某购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套（该地址系《房屋拆迁安置协议》约定的房屋地址）。4月19日，林某与高某设立编号为某1493号、某1494号的公证遗嘱，表示：林某与高某共同购买了北京市西城区某小区E1楼105号楼房一套，该房屋系夫妻共同财产，在二人去世后，自愿将上述房屋中属于自己的房产份额留给女儿林6个人继承。2014年，高某取得了该房屋的产权证。该产权证确定的房屋地址为西城区1层105号，即案涉房屋。9月29日，高某作为出卖人，金某作为买受人，二人签订了《存量房屋买卖合同》，高某将上述房屋以120万元的价格，出卖给金某。该合同中未约定购房款如何支付以及支付期间。2014年10月14日，金某取得了该房屋的产权证。

2015年，林某以上述房屋属于其与高某夫妻共同财产，高某与金某之间的买卖行为属于恶意串通，侵害了其合法权益为由，将二人诉至法院，要求确认高某、金某就前述房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效【注：该案判决结果解析详见正文】。

2015年9月25日，林某在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》，内容为：“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证，公证书编号为：某1493号。现经我慎重考虑，自愿撤销上述公证。”。同日，高某亦在北京市某公证处签署了《撤销遗嘱声明书》，内容为：“我于二○○七年四月十九日在北京市西城区公证处办理了遗嘱公证，公证书编号为：某1494号。现经我慎重考虑，自愿撤销上述公证。”2015年10月8日，北京市某公证处就上述两份声明出具了相应的公证书。

2015年9月23日，由案外人高1、高2作为遗嘱见证人，由高1作为代书人，为高某书写代书遗嘱一份，内容为：“房子要回来，如果我死了，属于我的一半全归我老伴林某所有。托我大儿子林1办理此事。”该遗嘱下方有高某本人签字并书写日期，两位见证人也各自签名。后不久，高某去世。

林某起诉请求：确认北京市西城区1层105号房屋归林某所有。（注：至林某起诉之日止，案涉房屋产权仍登记在金某名下。）

【法院判决】

【一审】：北京市西城区1层105号房屋归林某所有。

【二审】：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、姥姥将房产过户，姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效，外甥女主张名为买卖、实为赠与，法官如何处理？

【详见本公众号2018年11月13日推文】姥姥将房产过户，姥爷认为合同系恶意串通损害其合法权益无效，外甥女主张名为买卖、实为赠与，法官如何处理？

二、该根据诉求还是诉争法律关系性质来确定案由？本案是所有权确认纠纷？遗嘱继承纠纷，还是二者兼而有之？

【详见本公众号2018年11月14日推文】确定案由根据是诉求还是诉争法律关系性质？本案是所有权确认纠纷？遗嘱继承纠纷，还是二者兼而有之？

三、分家单和在先遗嘱对涉诉房屋已处置？代书遗嘱无明确所指、是否是涉诉房屋？法官如何认定？

关于分家单，林6主张自己持有的系分家单复印件，以本案一审法院2016年5月12日、9月26日的庭审笔录中林某的陈述证明分家单的存在，并申请证人林某作证证明；关于代书遗嘱，林6另提交一份遗嘱，拟证明案涉代书遗嘱指涉的房屋并非案涉房屋，而是案外安贞西里的一套房屋。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的事实，认定如下：林6手中持有一份分家单复印件，主张案涉房屋已分归高某与林6所有，林某在本案一审两次庭审中均承认有分家单、在二审审理中否认分家单的存在，且证人林某也提出证明，同时林某、高某也曾作出公证遗嘱将案涉房屋给林6所有，法院认定就案涉房屋曾作出分家，案涉房屋归高某与林6所有；代书遗嘱所涉房屋虽未明确所指，但考虑到代书遗嘱签订时间位于林某起诉高某、金某确认合同无效纠纷案件审理期间，代书遗嘱签订后两天高某亦曾公证撤销将案涉房屋给林6所有的公证遗嘱，故二审法院认定，代书遗嘱所涉房屋即本案争议房屋。

2015年11月10日的判决认定了高某与金某签订的《存量房屋买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，案涉房屋应恢复至原产权人高某名下。但现在原产权人高某已经死亡，涉案房产中属于高某所有的二分之一份额属其生前合法财产，该部分财产的处理，即为本案的争议焦点。根据林某提供的代书遗嘱显示，该代书遗嘱有高某签字，并有两名见证人签字、由其中一位见证人代书，形式完全符合法律规定的代书遗嘱形式要件，林某也已提交证据证明书写遗嘱时高某具有完全行为能力，故法院对该遗嘱的真实性、合法性、关联性予以确认，高某遗嘱涉及的房产份额由林某继承所有，因此法院对林某的诉讼请求予以支持。

四、房屋登记在他人名下，当事人可以通过遗产继承、所有权确认纠纷案件直接确权吗？

【详见下文解析…】

【涉案法条】

《中华人民共和国继承法》

第二条　继承从被继承人死亡时开始。

第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。

……

第十七条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。

代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

……

《中华人民共和国合同法》

第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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