出卖人因央产房超标未如期办理上市交易手续被判赔偿买受人房屋差价损失208万元！

央产房 解除合同 央产房超标问题 房屋差价损失 房屋买卖合同纠纷

法院认为涉案房屋不能上市交易之原因为卖方未积极清退其超标准房屋，不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，卖方应赔偿买方合同因履行不能而造成的损失。

原告：刘某

被告：纪某、顾某

顾某和纪某系夫妻关系，2015年3月，顾某与纪某作为出卖人与刘某签订房屋买卖合同：出售B市房屋，房屋性质为央产房。面积42.9平方米，成交价360万元。补充协议第五条约定，由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方协商，双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2015年4月22日之前建立手续并获得出售许可，如上述期限届满因前述原因仍然无法办理完央产房档案的建立手续并获得出售许可，双方均有权以书面形式通知他方解除买卖合同，而无需征得他方同意，合同各方均不承担违约责任。

2015年4月，顾某与纪某向刘某以微信及EMS寄送了告知书，告知涉案房屋因政策的客观原因，无法办理央产房住房档案建立手续并获得出售许可。根据补充协议约定，现正式解除双方的房屋买卖合同。2015年4月29日，刘某以微信方式回复：本人不能同意。

刘某诉请：1、解除房屋买卖合同及补充协议。2、返还物业费2432元。3、赔偿房屋差价损失208万元。

1.确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于201年10月31日解除。

2.顾某、纪某返还刘某物业费及供暖费2432元。

3.顾某、纪某赔偿刘某房屋差价损失208万元。

出卖人未能办理上市交易手续，法院为何认定为央产房超标原因所致，判决案涉房屋买卖合同解除并支持高额赔偿？

出卖人辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并返还物业费。不同意赔偿买受人损失。买受人对购买央产房的相关政策风险有明确预知。合同签订后，出卖人一直积极履行合同，但原产权单位政策原因导致合同最终不能履行，该因素出卖人无法控制，出卖人无过错，不构成违约。房屋买卖合同的补偿协议中明确约定了出卖人的解约权，出卖人有权按该约定解除合同。

法院认为：买、卖双方签订房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。买、卖双方的补充协议第五条约定“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”造成合同无法履行的，双方均可解除合同，且不承担违约责任。

本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”。由于该房屋性质为央产房，经法院询问调询，涉案房屋不能上市的原因为出卖人所取得的房屋面积超标准，在出卖人所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后即可完成上市交易手续。故法院认为，涉案房屋不能上市交易之原因为出卖人未积极清退其超标准房屋，涉案房屋不能上市交易的原因不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，出卖人应赔偿买受人合同因履行不能而造成的损失。

出卖人认为其向买受人发送告知书后双方买卖合同已经解除。买受人对此不予认可。法院认为，出卖人行使解除权的合同依据为补充协议第五条，而补充协议第五条条件成就的前提是，涉案房产不能交易的原因为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”导致。故出卖人解除权未成就，出卖人不得依据补充协议第五条之约定解除双方的买卖合同。买受人在法院依职权取得有权机关的回复函后，确认涉案房屋不能交易，并得以行使合同解除权。法院确认双方买卖合同于2016年10月31日解除。同时，买受人主张的房屋差价损失的计算时点，应当以2016年10月31日为截止日期。

庭审中，买受人进行了房屋差价损失鉴定，其损失为208万元。鉴于上述原因及分析，法院对买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失的诉讼请求予以支持。同时判决出卖人应当返还买受人为履行合同而垫付的物业费和供暖费。

《中华人民共和国合同法》(自2021年1月1日起废止)

第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》（自2021年1月1日起实施，现行有效）

第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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