央产经济适用房单位职工之间买卖合同有效可过户

经济适用房买卖合同 已购经济适用房再出售 经适房上市交易及过户条件 央企房产出售  央产经适房上市

诉争房屋虽登记为经济适用房性质，但通过已查明的事实可知，该房屋为央产经济适用房，法律法规并不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易。

原告: 赵某、何某（被上诉人）

被告：杨某（上诉人）

杨某、赵某、何某均系某单位下属院所职工。2004年10月23日，某单位（甲方）与杨某（乙方）签订经济适用房买卖合同，约定：……乙方若出售现购买的经济适用房，必须符合国家政策，并经乙方或者产权单位同意，且按市交易政策只能出售给甲方本单位职工。乙方购房款总价316360元。

2004年12月5日，杨某（甲方）与赵某（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方将院所分给其购买的经济适用房出售给乙方，成交总价款42万元……甲方负责到单位办理交易、立契等手续，直至领取《房屋所有权证》后，将所有权证过户给乙方。转让交易费用及过户费用等费用由乙方承担5000元，超出部分由甲方承担……合同签订后，杨某收到赵某给付的42万元购房款。赵某、何某随即入住该房屋。

2010年2月2日，市住房和城乡建设委员会颁发诉争房产的房屋所有权证，该房所有权人：杨某，共有情况：单独所有。房屋性质：经济适用房。法院曾前去区房屋管理交易所询问，司法查询窗口工作人员解释“该房不是完全意义上的经济适用住房，为参照经济适用房管理的住房。但该房为央企房产，要经过审批，没有审批手续不能上市过户”。

杨某2010年曾以要求判令诉争房屋的房屋转让合同无效以及赵某、何某腾退房屋为由，将赵某、何某诉至法院。法院一审认定房屋买卖合同有效，判决驳回杨某的诉讼请求。杨某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

因杨某未履行就买卖合同报其单位审批过户的义务，赵某、何某将杨某诉至法院。

【一审】：

判令杨某将房屋过户至赵某、何某名下并承担超出5 000元的过户费用。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

央产经济适用房有什么特点？房管单位内部职工之间买卖合同有效吗？能否过户，怎样过户？

本案诉讼中，杨某辩称该房2010年2月下发产权证，现未满足经适房上市交易及过户的条件。双方房屋转让合同第5条对于过户的约定是附条件的，其并未领到房屋所有权证，房屋所有权证仍保留在单位手中。根据央产房办理过户登记的相关程序，依靠杨某个人能力无法办理过户登记手续。

法官到房屋管理交易所进行询问，工作人员称目前央产性质的经济适用房是没有上市政策的，无法通过二级市场流转。经法官前去案涉研究院房管处询问，房管处负责人表示，涉诉房产的性质是央产经济适用房，现在房产证在杨某所在的某所保管。因案件的双方均是该院职工，相互交易是可以的，该院不会干涉，也不会回购收回。因双方都是本单位职工，如果法院判令过户，该院可拿相关手续办理房产换证，通过中央机关房管程序办理，但只能办理经济适用房的房产证。

法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案的房屋买卖合同已经终审判决认定有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照房屋买卖合同约定，杨某负责到自己的单位办理交易、立契等手续，直至领取《北京市房屋所有权证》后，将所有权证过户给赵某、何某。转让交易费用及过户费用等费用由赵某、何某承担5000元，超出部分由杨某承担。杨某作为出卖人，负有依约将本案诉争房屋过户至赵某、何某名下的义务。现赵某、何某已入住该房六年以上，房产证已经办理完毕，杨某客观上可以取得，应视为对房屋过户所附条件已成就；而杨某作为房屋出卖人一直以各种理由拒不履行房屋过户的相关手续，故意不领取房屋产权证阻止条件成就，应视为条件已经成就。本案诉争房屋虽登记为经济适用房性质，但通过已查明的事实可知，该房屋为央产经济适用房，法律法规并不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易，因此杨某应依据合同约定将房屋过户至赵某、何某名下，在此过程中需办理的审批等相关手续亦属合同义务，杨某亦应依约办理。

“涨知识”：常见的房屋类型有七种，分别是：普通住房、已购公房、经济适用房、央产房、自住型商品房、廉租房、小产权房。

普通住房，一般来说，指70年产权的普通商品住房。

已购公房，即已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或者标准价/优惠价）购买的公有住房。

经济适用房，具体来说包括一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。在房产证上房屋性质处会标示“经济适用房”。一类经济适用房满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否有限回购，政府决定不回购方可出售。二类经济适用房，一般是指回迁性质或康居、安居性质的房屋，在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”，这类房屋上市交易不受是否满五年限制，拿到房产证就可以上市交易。

央产房，全称“中央在京单位已购公有住房”，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。是指职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房。央产房是已购公房的一种，央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项为：①是否建立住房档案;②是否做好超标处理;③是否属于不宜上市交易的房屋。【本案中的央产房，也是“按照经济适用住房管理”的住房，虽不能上市交易，但不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易】

自住型商品住房简称自住房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

廉租房，住房保障管理部门为保障低收入家庭的基本住房需求，向符合条件的申请家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金，这个“住房”就是廉租房，又称廉租住房。

小产权房，小产权房不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的称谓。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房不具有严格法律意义上的产权。廉住房、小产权房均不能上市交易。

由于历史遗留、政策变更等多种原因，房屋产权种类多样，遇到相关问题建议委托专业律师协助处理。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下：

第四百六十五条  依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法（2007修正）》

第一百五十三条第一百五十三条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

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1.公产房|集资房|经适房|限价房|小产权房等特殊类型房屋转让合同效力汇总（权威收藏版）

内容简介：出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

2.最新│在京中央单位已购公房（央产房）上市出售办理指南

内容简介：依据《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改〔2012〕29号），凡在京中央单位已购公房由于各种原因需办理转移、变更及抵押登记的，由在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称交易办公室）统一审核。转移登记包括出售、继承、遗赠、赠与、离婚析产、夫妻间房屋转移、法院判决等；变更登记包括已购公房改为商品房、夫妻间房屋变更等。

3.未建住房档案的央产房出售，法院能判决继续履行吗？

裁判要旨：出卖方提出因原产权人不同意涉案房屋上市交易以致合同无法继续履行，法院一般会考虑：出卖方是否已通过成本价购买取得房屋产权，或通过继承过户至出卖人名下；涉案房屋是否属于禁止交易的类型；出卖人购买时与原产权人的约定能否对抗物权的公示公信效力，买受人是否有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；根据法院调查取证的结果，涉案房屋原产权人是否同意上市交易等因素而裁判。

4.央产房上市交易虽有前置程序但不阻碍房屋买卖合同继续履行，出卖人应当在取得上市准许后协助办理过户！

裁判要旨：涉案房屋为央产房，上市交易存在结清费用、单位许可等前置程序，但上市交易不存在障碍，房屋买卖合同可以继续履行，出卖人应当配合买受人至该房屋原产权单位交纳天然气改造费及公共维修基金，取得上市准许，之后至房屋所在地区房地产交易部门办理权属转移登记。

5.年迈多病非未如期办理央产房上市证明正当理由，88岁老翁卖房定金只收10万却被判承担违约金60万！

裁判要旨：本案中，买卖双方约定出卖人应积极办理央产房上市证明，并如期取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任；出卖人为高龄老人如因病未能在约定日期内办理相关手续需提供三甲医院开具的相应证明。后因出卖人未如约取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，致买受人无法在约定时间内取得涉案房屋的所有权，且未提供证据证明其存在因病未能在约定日期内办理相关手续的医院证明，亦未提供充分有效证据证明其积极履行合同义务之相关事实，故出卖人构成违约，被判承担相应的违约责任。

6.违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？

裁判要旨：央产房尚不具备上市交易的条件，买、卖双方实际已无法继续履行，合同被判解除。对于导致该合同解除的责任以及损失的负担，法院认为：在房屋买卖合同中，卖方承诺在签约后一年半将涉案房屋过户给买方，现卖方不能履行该义务，其行为应认定为违约；由于房屋的属性系央产房，买受人亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，法院判定买、卖双方对导致合同的解除按照责任比例进行分担。

7.借名购买经适房行为无效，房屋增值差价可按过错分割？！

裁判要旨：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

8.借名购买经济适用房，合同是否有效？

裁判要旨：认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；关于北京市经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界。换言之，2008年4月11日（含）以前签订，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

9.诉请腾退返还经适房支付占有使用费，法院不支持反而认定借名买房法律关系成立？！

裁判要旨：借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等证件资料的持有保管以及对于借名购房有无合理解释。在特定关系人之间借名买房法律关系的认定标准中，各方均可能对购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管持有存在相对合理的理由，借名行为是否合理往往成为最大的争议焦点。

10.央产经适房不具备上市条件、无法过户，交易十五年后合同仍被判解除，出卖人返还18万购房款并支付差价损失1146650元！

裁判要旨：涉案房屋为央产经济适用房，根据政策规定无法上市交易并且办理过户手续，合同解除。因同地段房屋较十五年前有大幅度增值，合同解除后如出卖人仅返还购房款，于买受人而言显失公平，故此，考虑双方对合同解除均无过错，法院最终按照公平原则合理酌定出卖人给付买受人差价损失为1146650元。

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