签约购买并接收、入住使用尚未产权登记的拆迁安置房后遭遇查封，符合什么条件执行异议成立，可以排除法院强制执行？

二手房买卖纠纷 执行异议 排除强制执行 房屋买卖合同纠纷 拆迁安置房买卖纠纷

在买卖如拆迁安置房等政策性房屋时，若待售房屋未满足法定出售（期限）条件，则可能出现无法及时进行产权变更登记等情况。当事人应通过买卖合同对将来的过户和付款事宜进行详细约定，同时，为了避免因出卖人个人原因造成待售房屋交易障碍或受到的权利限制，买受人应严格、规范遵照与出卖人的合同约定以及相关法律规定充分履行付款等义务，以最大限度维护自身利益。

案外人：杨某

申请执行人：吴某

被执行人：赵某

 2017年11月20日，杨某与赵某签订《房屋买卖合同》，约定赵某将涉案出卖给杨某，总价款为265万元。涉案房屋为拆迁安置用房，尚未办理产权登记，但赵某已向开发商、物业部门提交了相关手续，预计2018年1月前后可办理产权登记。由于政策规定，该房屋在产权登记后五年内不能转让，故赵某与杨某协商提前进行交易，待房屋可以进行产权过户登记时再行过户。之后，买受人杨某按合同约定分数笔将购房款足额汇入了赵某的账户，并自2018年1月起接收/入住并一直使用该房屋。后由于赵某与吴某的民间借贷纠纷，吴某依照生效判决向法院申请了对涉案房屋的强制执行，杨某作为案外人对该执行提出了执行异议。

法院裁定中止对原判决中涉案房屋的执行。

申请执行人吴某称：吴某和赵某的民间借贷纠纷案件，2019年已经审理结束。判决生效后，杨某和赵某签订了虚假的抵押合同，且抵押的贷款标的明显高于房屋询价价值，导致其和赵某的民间借贷案件无法执行。吴某认为杨某和赵某恶意串通损害其利益，因此不同意中止执行的异议请求。

法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨某于法院查封涉案房屋前，与被执行人赵某签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，并向赵某支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋居住至今。涉案房屋未办理产权证，亦非杨某自身原因所致。因此，法院认为，杨某对涉案房屋所享有的权利，足以阻却法院对涉案房屋的强制执行。故，对该异议请求予以支持。

律师评析：本案是一起典型的案外人成功阻止执行的案件。本案的涉案房屋是被申请执行人赵某名下的一处尚未办理房屋产权登记的拆迁安置房，其因家中有病人急需用钱，故选择了在无法过户给买受人的情况下进行预先交易，但最终由于出卖人与他人的民事纠纷导致涉案房屋被法院查封。实践中，由于种种原因，此类案件时有发生，本案中的房屋买受人杨某作为案外人，之所以能够成功阻止法院对涉案房屋的执行，最重要的原因就是其在购买房屋的过程中规范地进行了缔约和履约。对于此种房屋，一方面是其权利上的瑕疵，另一方面又是不可错失的机会，为了能使购房风险降到最低，买受人应按照本案中的杨某的做法，严格并规范地依照相关法律规定进行买卖行为，具体而言，要做到以下四方面：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（尽早订立书面合同）；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（尽早接收/入住并使用相关房屋）；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（按约定支付/备足购房款）；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记（无法进行过户登记是由于非自身的原因）。只有同时满足了前述四个条件，在发生相似的案件时，买受人才能最大限度地保障自身的购房权益，成功阻却法院对相关房屋的查封或执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》(现行有效)  

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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