供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-042）

批贷通知失效,买方无力支付购房余款，法院判合同解除

---李某与桑某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

继续履行  解除合同  违约金  诚实信用原则  

【要点提示】

银行出具的贷款通知单已经失效，对此买、卖双方均有过错，所涉及贷款的相关条约已无继续履行的可能，买受人应当在合同约定期限内支付余款。但，如果买受人没有现金支付房款余款的能力，双方继续履行合同存在根本障碍，继续履行房屋买卖合同不符合合同约定，亦失去意义。故，买、卖双方签订的房屋买卖合同及补充协议，应予以解除。

【当事人信息】

原告：桑某（反诉被告，被上诉人，买方）

被告：李某（反诉原告，上诉人，卖方）

第三人：房产中介

【案情简介】

涉案房屋的所有权登记在李某名下。2015年1月17日，李某与桑某签订《北京市存量房屋买卖合同》。2015年2月5日，李某、桑某、房产中介签订《补充协议》。合同签订后，桑某于2015年1月17日给付李某5万元、于2015年2月10日给付李某40万元、于2015年2月27日给付李某60万元；双方购房网签手续于2015年2月27日办理。

2015年2月2日，桑某、李某、房产中介至某银行办理贷款手续。2015年4月20日，某银行作出贷款通知书，内容为：经过调查与评估，决定受理桑某的借款申请，给予所购二手房总价69.9%的贷款额，共计267万元，贷款年限30年，并将在桑某办理完毕过户及抵押登记手续后，履行放款义务。后，桑某与李某未继续履行房屋买卖合同进而引发诉讼。

诉讼中，经询某银行对2015年4月20日出具的贷款通知书因超出一年已失去效力。依据《个人贷款管理暂行办法》相关规定，借款人应当依据借款合同约定使用贷款资金，如果发现改变贷款用途的情形，将不予放贷，已经放款的，将提前解除借款合同，要求借款人提前还款。

桑某在庭审中表示目前没有现金支付购房款余款的能力，至少一个月以上有可能筹集到，如果先过户至其名下，其可以找小额贷款公司作担保贷款。后，桑某主张李某不予配合办理缴纳税费等相关手续，构成根本违约，李某抗辩其虽签订了《补充协议》但出于担心不愿意继续履行，其亦不愿配合变更网签交易价格使桑某少缴税，故主张桑某诸多不诚信行为构成违约。

桑某诉至法院，请求：1、继续履行双方于2015年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、李某向桑某支付2015年5月1日至2015年12月1日期间违约金321300元。

李某反诉至法院，请求：1、解除双方于2015年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、桑某支付李某违约金60万元。

【法院判决】

一审：1、桑某于判决生效后七日内给付李某购房款22万元，李某于收到该款项之日起三日内协助办理将涉案房屋过户至桑某名下的产权转移登记手续；2、桑某于判决生效后七日内办理购买涉案房屋的贷款手续，李某予以协助；桑某于贷款审批完毕之日起七日内给付李某购房款179万元；3、李某于判决生效后七日内给付桑某违约金5万元；4、驳回桑某其他诉讼请求；5、驳回李某的反诉请求。

二审：解除李某与桑某于2015年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2015年2月5日签订的《补充协议》。

【案件评析】

一、李某与桑某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应继续履行或解除？

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应系双方当事人真实意思表示达成，但其中《补充协议》第四条约定内容违背诚实信用原则和违规使用贷款资金，双方进而虚构交易价格进行网签及办理贷款手续，此种行为虽不违反法律法规强制性规定，但不应当受到法律保护，对双方该行为予以谴责，双方均应对此承担相应后果。依据事实，双方实际已履行的给款方式虽与《北京市存量房屋买卖合同》约定并不一致，与《补充协议》约定一致，但桑某在庭审中主张继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，购房款余额亦应依约支付，依据《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（一）项及附件二第二条第5项约定，如买受人未再次申请贷款、再次申请贷款仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。而某银行出具的贷款通知单已经失效，对此桑某与李某均有过错，结果上涉及贷款的相关条款已无可能继续履行，桑某应当在合同约定期限内支付余款。现桑某在庭审中表示目前没有现金支付余款的能力，双方继续履行合同存在根本障碍，继续履行《北京市存量房屋买卖合同》不符合合同约定，亦失去意义。故，桑某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，应予以解除。

二、李某、桑某是否存在违约及相应责任？

桑某主张李某不予配合办理缴纳税费等相关手续，构成根本违约，李某抗辩其虽签订了《补充协议》但出于担心不愿意继续履行，其亦不愿配合变更网签交易价格使桑某少缴税，故主张桑某诸多不诚信行为构成违约。《补充协议》第四条约定违背诚实信用原则与违规使用贷款资金，致使桑某再次贷款审批手续失效，进而合同无法依约履行，对此双方均存在过错，故双方主张对方存在根本违约，并要求对方支付违约金之诉请，二审法院未予支持，我们认为是正确的。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。